Convenção e Regulamento Interno de Condomínio
Existe uma hierarquia de leis, onde no topo está a Constituição Federal, seguida pelo Código Civil (normas que regulam as relações privadas da sociedade), a lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomínios), e finalmente a convenção e o regulamento interno do condomínio. Nem a convenção nem o regulamento podem contrariar a legislação vigente no país.
Qual a diferença entre estes Documentos?
Convenção
Regula os Direitos e Deveres dos Condôminos
É a “Constituição” do condomínio. Todas as regras internas devem constar deste documento. Por outro lado, as regras só são válidas se nele constam. Cada condomínio redige a sua, assim que começar a ocupação pelos moradores.
Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de alguém que possua experiência na elaboração deste documento para uma boa redação.
A Convenção deve estipular itens como:
- A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, com seus limites entre unidades, além das partes comuns;
- A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
- O fim a que as unidades se destinam (residencial ou comercial).
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo-de-reserva, que se encaixa entre as últimas;
- A forma de administração;
- A competência das assembleias, forma de convocação e quórum exigido para as deliberações;
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos;
- A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.
- Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.
- Não é necessário convocar Assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção, geralmente feita pelas construtoras;
- Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembleia.
Regulamento Interno
Regula as Regras de Convivência no Condomínio
Nele constam as normas de conduta que moradores, visitantes e funcionários devem respeitar, para garantir a boa convivência no condomínio (por exemplo, as regras para o uso das áreas comuns, como piscina e salão de festas). Pelo novo Código Civil, o regulamento não deve mais ser um documento apartado da convenção, mas fazer parte dela. Anteriormente as alterações no regulamento também precisavam da aprovação de 2/3 dos condôminos.
Com a edição da Lei 10.931/04, que alterou o artigo 1.351 do NCC, não mais se exige o quórum especial de dois terços dos condôminos para alteração do RI, permanece esta obrigatoriedade apenas para mudança da Convenção do Condomínio.
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