Implementação e Implantação de condomínio
É importante ficar atento quando se está iniciando um condomínio, pois seus moldes já começam a se desenvolver durante a construção. Incorporadora e construtora trabalham juntas para que tudo seja regularizado até o término das obras e devem providenciar, inclusive, a formulação e o registro da Convenção Condominial. Elas devem fornecer ainda um Programa de Manutenção Preventiva das instalações prediais, bem como um Manual das Áreas Comuns. Depois de pronto o edifício, é hora de realizar a primeira assembleia e eleger o síndico que ficará responsável por toda a documentação do prédio, bem como administração geral da edificação a partir daquele momento. Leia mais sobre o assunto.
Como nasce um condomínio
O condomínio começa a ser moldado já durante a construção. Conheça os passos principais de todo o processo de instalação do condomínio.
Todo condomínio inicia quando o incorporador registra o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com a lei 4591/64 sobre as incorporações imobiliárias. Apresentando a documentação do empreendimento (entre outros, memorial descritivo da obra e minuta da convenção de condomínio), e com o registro realizado pelo cartório, a incorporadora pode negociar os apartamentos. Segundo o advogado Amir de Souza Jr., já durante a obra a construtora dimensiona o número de funcionários com o qual o condomínio deverá operar e o futuro valor da taxa condominial. “Um condomínio alto diminui o valor de venda do imóvel”, aponta.
Com a obra terminada, a construtora então solicita ao Corpo de Bombeiros e à Prefeitura a realização de vistoria para liberação do “Habite-se”, autorização dada pela Prefeitura para que se possa utilizar e ocupar um imóvel recém-construído. Com o Habite-se, a construtora registra no Cartório de Imóveis a conclusão da obra através do Instrumento de Instituição, Discriminação, Especificação e Convenção de Condomínio.
Prédio pronto e com apartamentos já ocupados, chegou a hora da primeira assembléia ordinária, com a participação de um representante da construtora. Nessa assembléia, são aprovadas a Convenção e o Regimento Interno, é eleito o primeiro síndico, definida a administradora e também o valor da taxa condominial que será cobrado das unidades. Quando as vagas de garagem não são determinadas, também é nessa assembléia que são sorteadas as vagas para os apartamentos.
Como nessa fase do condomínio muitos apartamentos ainda pertencem à construtora, ela costuma indicar uma administradora de sua confiança, geralmente aceita pelos moradores. Para Fábio Sternberg, gerente de uma administradora, deve ficar claro, porém, que a administradora deve ser uma empresa da confiança do síndico. “Na assembléia todos devem ficar cientes do prazo e das multas rescisórias previstas no contrato de prestação de serviços com a administradora”, afirma.
À administradora compete inscrever o condomínio no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ). Em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio, devem ser apresentadas a convenção do condomínio registrada em cartório, a ata da Assembléia que elegeu o síndico, a Ficha de Inscrição Cadastral (FIC) e a cópia do CIC do síndico, que assinará a FIC.
A administradora ainda deve providenciar o seguro do condomínio: a lei 4591/64 estabelece o prazo de 120 dias, contados a partir do Habite-se, para contratar o seguro. O Livro de Registro de Empregados e o Livro de Inspeção de Trabalho devem ser registrados no Ministério do Trabalho. Junto à Prefeitura, a administradora deve requerer o desmembramento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Enfim, toda a documentação do novo condomínio começa a ser organizada pela administradora.
Implantação de condomínio: Para deixar a casa em ordem
Além dos procedimentos legais, processo exige avaliação da infraestrutura e aquisição de equipamentos.
Proprietários dos apartamentos do Condomínio Villa Bella, entregue em junho passado no bairro da Pompéia, zona oeste de São Paulo, estiveram durante mais de quatro horas reunidos em assembleia no final de agosto para discutir e deliberar sobre rateio, inadimplência, obras e compra de equipamentos. Mas outros encontros deverão acontecer até que o condomínio de duas torres, com 136 apartamentos de três dormitórios e ampla área de lazer, esteja de acordo com as expectativas de seus moradores. A sala de ginástica e os salões de jogos e festas serão montados em outro momento. A prioridade é garantir a segurança, com a aquisição de câmeras de CFTV, controle remoto para a abertura dos portões da garagem e erguer os muros, diz o síndico e administrador Márcio Castilho.
Há bastante trabalho pela frente, observa Castilho. Proprietário da empresa que administra os edifícios, ele aceitou o papel temporário de síndico por indicação dos próprios condôminos, os quais empreenderam uma luta vitoriosa nos últimos 15 anos para concluir duas das três torres do Villa Bella, empreendimento iniciado pela falida construtora Encol. O terceiro prédio está em construção. A maior dificuldade do processo de implantação, afirma Castilho, é convencer os proprietários da necessidade de fazer rateio extra para equipar minimamente o condomínio. “As pessoas têm que observar o que estão comprando e conhecer os recursos que serão entregues.”
A aquisição de equipamentos é a parte mais visível do processo de implantação dos condomínios. Duas outras devem antecipá-las, e são também muito trabalhosas e obrigatórias: a avaliação estrutural da edificação, incluindo áreas comuns e unidades autônomas, além da legalização e das normas de convívio. Ao todo, são três importantes momentos, afirma a administradora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, professora do curso Administração de Condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas). Tanto ela quanto o advogado Cristiano de Souza Oliveira recomendam o apoio de profissionais especializados durante o processo. Somente com a liberação do CNPJ, por exemplo, “nasce o condomínio, com direitos e deveres”, ressalva Cristiano. Compras de equipamentos podem ser realizadas apenas depois desta etapa.
Antes disso, no entanto, há procedimentos embrionários e obrigatórios, como a realização da assembleia de instalação, quando se aprova a convenção e ocorre a eleição do primeiro síndico. Para a liberação do CNPJ é indispensável que o síndico tenha nome limpo junto à Receita Federal, lembra Cristiano, bem como o envio para o órgão de cópia da ata da assembleia.
Já a avaliação estrutural requer a checagem de equipamentos como para-raios, interfones e outros. É importante reter toda a sua documentação, incluindo as notas fiscais, que envolvem garantia, aconselha Rosely. Na área comum do prédio e unidades autônomas devem ser conferidos se há entupimentos, tomadas inadequadas, revestimentos quebrados e acabamento em desacordo àquilo que contém o memorial descritivo da construtora, prossegue Rosely.
A administradora conta que já existem profissionais especializados na checagem dos equipamentos entregues pelas construtoras. “É a avaliação pós-ocupação (APO), que está em uso em prédios comerciais. As administradoras podem destacar um profissional para fazer isso, é um trabalho caro, mas tem retorno porque reduz a manutenção posterior.” Rosely lembra outros cuidados que devem ser tomados pelos síndicos, como cadastrar o edifício na Sabesp, que cobra tarifas diferenciadas para uso residencial e comercial, e a não realizar os pagamentos mensais das prestadoras de serviços de mão-de-obra terceirizada sem antes receber comprovantes de quitação dos encargos trabalhistas.
Prédios novos em folha: Desafios e deveres na Implantação de condomínios
Um prédio recém-inaugurado, com instalações, pinturas e moradores novos pode ser o sonho da ‘administração perfeita’ para muitos síndicos. A ideia surge a partir do conceito que há menos trabalho num prédio onde tudo novo impera. O gerente administrativo Gilberto Souza acredita que realmente é mais fácil, desde que se tenha uma boa administradora, um bom gestor e uma boa equipe de segurança e limpeza. “A vantagem é que, conforme os moradores começam a ocupar o prédio, você consegue discipliná-los quanto ao uso da área comum, por exemplo”, diz. Ele afirma ainda que a manutenção é mais barata, o que traz alívio aos condôminos.
Gilberto administra, desde maio de 2010, o condomínio Totalitá, localizado em São Caetano do Sul, Grande São Paulo. O espaço possui quatro torres e 486 apartamentos. O gerente, que atua na construtora responsável pelo empreendimento e exerce a função de síndico do local, conseguiu criar uma boa integração entre ele e os moradores a partir de planejamento voltado a gerar qualidade de vida aos condôminos. “Tendo em vista que o Totalitá tem mais de 30 opções de lazer, contratei os serviços de assessoria esportiva, e isto ajudou muito na integração entre os condôminos, pois no início tudo é novidade, e até a implantação de todos os serviços planejados os moradores ficam na ‘defensiva’. A assessoria facilitou meu trabalho como síndico”, relata Gilberto, que também é contador e economista. No edifício Totalitá houve bastante trabalho para implantar todas as facilidades que hoje ele oferece, tais como atividades esportivas e recreativas. Ainda foi contratado um gerente predial para permanecer em tempo integral no condomínio, além de uma equipe terceirizada de segurança e limpeza.
O trabalho, então, sempre existe. O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira diz que não há tantas facilidades ao síndico de um prédio novo. “Em empreendimentos novos existe uma falsa noção de facilidade, deixando por vezes questões sérias de manutenção se perder”, afirma. “Síndico estaria sempre mais próximo de um gestor público do que um empresário, pois necessita lidar com finanças (prestação de contas e previsão orçamentária), saneamento básico e saúde, iluminação de áreas comuns, segurança, entre outros aspectos. Ser prefeito, por exemplo, é igual em cidade nova ou mais antiga.”
Quanto às leis, no caso de um condomínio em implantação, vigora o Novo Código Civil, que foi promulgado em 2002 e entrou em vigência a partir do dia 11 de janeiro de 2003. Cristiano de Souza acredita que o maior destaque das leis está na busca pela participação, que se torna tanto um direito como, principalmente, um dever. “O Código Civil busca um melhor detalhamento sobre como administrar um condomínio, e permite uma auto-regulamentação e força a participação de todos. Para alguns, tais medidas são vistas como problema”, avalia. “Com o tripé filosófico que baseou a origem do código (boa fé como regra, sistema de normas abertas – onde o condomínio pode definir e agir, desde que regulamentado, e o culturalismo – onde o histórico do caso concreto deve ser sempre observado), o síndico consegue ter assembleias mais próximas das necessidades e deixar questões polêmicas e de grande repercussão serem debatidas e deliberadas pela coletividade.”
PREVENINDO GASTOS FUTUROS
O advogado ainda alerta que um dos principais cuidados que deve ser tomado é o de conhecer o que está administrando – o que pode ser obtido por meio de inspeções prediais, por exemplo. A regularidade de documentos, financeira e de manutenção, é muito importante e isso não depende da idade do edifício. “Não se pode esquecer que a busca por uma economia hoje reflete em gastos elevados no futuro e, mesmo cedo, o condomínio deve iniciar uma arrecadação de reserva, para não ser pego de surpresa no futuro”, pontua Oliveira.
Dessa forma, administrar um condomínio que ainda está em processo de implantação demanda cuidados específicos. Ignorar pontos cruciais de manutenção, legislação e finanças pode trazer grandes riscos à vida saudável do edifício e à integração e confiança dos moradores.
Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br
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