10 Maiores Problemas em Condomínios
Veja o que você encontrará nesse Artigo
As 10 maiores fontes de conflito em condomínios.
Quais são os principais problemas que fazem os moradores de prédios perderem a cabeça?
É fácil lembrar das principais fontes de problemas entre moradores de um mesmo condomínio. Os síndicos costumam chamá-las de “5Cs”. São eles: cachorro, criança, cano, carro e calote. Já resolver os problemas relacionados a esses temas não é tão simples, apesar de a legislação que rege os condomínios não ser extensa.
Até 2002, apenas a Lei 4.591, d 1964, determinava as normas para a relação dentro de um mesmo condomínio. Com a abordagem atual do novo Código Civil, tanto síndicos, quanto condôminos, ganharam alguns artigos para nortear seus direitos e deveres.
Atualmente, embora a delegação de poderes aos condôminos tenha se tornada mais democrático, não podemos esperar que várias pessoas cujo único vínculo é o fato de terem escolhido o mesmo lugar para morar, cheguem rapidamente a um consenso sobre temas considerados polêmicos.
Para resolver esse tipo de impasse, os especialistas aconselham a criação de regras e sanções bastante detalhadas para nortear a convivência. Leia abaixo as dicas de dois advogados especializados em direito condominial para evitar os pomos de discórdia mais rotineiros.
Cachorros
Campeões das reclamações de moradores, os animais de estimação até pouco tempo eram proibidos por boa parte dos condomínios. Mas os tempos mudaram. Agora, esse tipo de regra já se tornou ilegal. Em várias regiões do país, a jurisprudência garante ganho de causa para quem entra com ação pedindo autorização para ter um animal de estimação dentro do apartamento.
Uma dica importante, é ser criativo e atual na criação do regulamento interno. Precisa abranger o máximo de detalhes, como: por onde entra ou sair, se pela garagem ou pela porta de pedestres, em que ocasiões o animal precisa usar focinheira etc. Esta dica evita várias complicações.
Crianças
A primeira atitude para evitar problemas com crianças no condomínio, é criar áreas comuns de lazer. Quando os condomínios não possuem essas áreas, elas costumam usar a criatividade. Muitas vezes, salas desocupadas podem ser transformadas salão de jogos, brinquedoteca ou até cineminha. Uma dica valiosa nesses casos, é eleger um “síndico mirim”. Esse “síndico mirim” poderá levar as demandas das crianças para o síndico e ajudar a fiscalizar os amigos.
Calote
A primeira medida que pode ser tomada em caso de inadimplência no condomínio, é o envio de uma carta de cobrança ao proprietário ou responsável pela unidade. Apesar do e-mail poder ser utilizado para este tipo de comunicação, muitas vezes, entregar um papel impresso em mãos vale mais a pena. Caso a carta não resolva, é recomendável enviar uma Notificação Extrajudicial com prazo para pagamento via correio, com AR (Aviso de Recebimento).
O síndico deve guardar o comprovante de envio fornecido pelos correios e aguardar as providências do condômino inadimplente. Caso ele não cumpra o prazo estabelecido e não entre em contato com a administradora e nem com o síndico, aí deve-se protestar a dívida e na sequência, cobrar judicialmente.
Canos
Na maioria das vezes, os canos não estão no alcance da visão de boa parte dos moradores. Dessa forma, os problemas de encanamento podem ser as piores dores de cabeça de qualquer condomínio. Assim, nestes casos, a dica é resolver essas questões o mais rápido possível, pois além evitar que o problema se alastre para outras partes do condomínio, ficará mais barato para todos.
O primeiro ponto, portanto, é identificar a origem e solucionar o vazamento. Quando for na ramificação geral do prédio, a missão de reparar os danos recai sobre o condomínio, dessa forma, o Síndico deverá tomar as providências. O Código Civil até determina que nos casos em que o síndico for omisso na correção de determinados vazamentos e ficar provado, o morador poderá solucionar o problema e depois cobrar do condomínio, pois a responsabilidade é do condômino. Conforme a Lei de Responsabilidade Civil, ninguém pode provocar danos ao outro. Se o vazamento for em cano de responsabilidade da unidade, o dever de reparar é do proprietário do apartamento.
Carros
Este é outro grande problema, pois cada morador tem uma maneira de conduzir o veículo e isto pode acarretar diversos atritos. Para evitar maiores complicações, as regras devem ser claras, bem como, usar a criatividade na parte do regulamento que cita sobre a garagem, a começar pela segurança. Com regulamento ajustado, o próximo passo é determinar a velocidade máxima para os veículos transitarem, em casos de escassez de espaço, adaptar o estacionamento do prédio e providenciar contratação de manobristas, entre outras soluções.
Com pouco espaço existente, aumenta o risco de ocorrerem avarias na lataria de outros carros. No longo prazo, a solução passa pelo aumento do tamanho das vagas nos prédios que serão futuramente construídos. Hoje em dia também existem duplicadores de vagas que podem ser adquiridos pelo condomínio, isto pode resolver o problema de falta de espaço.
Comércio
Com o surgimento do MEI – Microempreendedor Individual, da expansão do mercado autônomo e dos projetos de trabalho remoto, tornou-se comum que profissionais de diversas áreas atendam clientes em suas próprias residências. Apesar dos benefícios para os profissionais, esta prática pode ser traduzida em riscos de segurança para os outros moradores.
Em todo caso, deve-se observar a legislação local, porque existem atividades comerciais que não podem ser exercidas em condomínios residenciais, devido ao risco ou incômodos aos demais vizinhos. Muitas vezes, no entanto, é difícil comprovar estes casos. A solução para alguns casos mais graves, pode ser a restrição da entrada de desconhecidos.
Acessibilidade
A promoção da acessibilidade dos edifícios para deficientes físicos é imprescindível. Agora, este assunto passou a fazer parte da pauta das assembleias dos condomínios. De acordo com o decreto federal 5.296, de 2004, todos os prédios, sejam eles privados ou públicos, precisam ser adaptados para que pessoas portadoras de alguma deficiência física, para que possuam livre acesso ao edifício. A princípio, os condomínios tinham até 2008 para fazer essas alterações.
Porém, na prática, a lei não é respeitada pela maioria dos condomínios. De acordo com a ABADI – Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, alguns edifícios não possuem condições arquitetônicas para realizar as adaptações. Um condomínio habitacional não pode criar obstáculos ou privar uma pessoa da livre circulação pelo prédio. Assim, toda área de entrada dos prédios deveria ter soluções tais como, rampas ou elevadores para permitir a passagem de condôminos ou visitantes portadores de alguma deficiência física, além de elevadores internos que respeitem os padrões determinados pela ABNT.
Barulho
Os ruídos e barulhos emitidos pelos moradores é um dos principais pontos de discussões nos condomínios. Desde o salto da vizinha do andar de cima que impede que alguém consiga tirar um cochilo, crianças que não param de pular ou o volume e gosto musical do vizinho do andar. Para esses e outros problemas ligados ao barulho excessivo, o condomínio deve sempre criar um bom regulamento interno. Determinar os períodos para o silêncio, o limite máximo de decibéis e as punições para quem infringir as regras são cruciais para resolver este impasse.
Em alguns estados, existem leis que determinam qual é esse limite. Em algumas regiões da capital carioca, por exemplo, o barulho em condomínios não pode exceder 35 decibéis. No entanto, em alguns casos, os próprios condôminos devem recorrer a lei de vizinhança para resolver o conflito. “Se o barulho incomodar apenas uma pessoa, o condomínio não tem legitimidade para intervir”, afirma o advogado da ABADI.
Drogas e Cigarro
Esta é uma preocupação que tem ocupado a cabeça de muitos síndicos. Geralmente, está ligada ao consumo de entorpecentes dentro do condomínio. O porte de maconha para consumo próprio, por exemplo, não é mais crime no país. Porém o uso na prática pode gerar inconvenientes para os outros moradores. A reação, contudo, varia de acordo com o local em que o condômino usa o entorpecente.
Se for dentro do imóvel, a atuação do síndico é muito limitada. A polícia deve ser acionada apenas quando os efeitos da droga utilizada incomodar ou colocar outros moradores em risco. Por outro lado, quando o uso é em áreas comuns do prédio, a história é diferente. A administração do prédio (síndico e conselheiros) pode até enquadrar o condômino em uma conduta antissocial. Já, para o caso de cigarros, as regras variam de acordo com a legislação antifumo de cada estado.
Sustentabilidade
O síndico precisa lembrar que ele é o representante de uma pequena sociedade / comunidade, portanto, deve ter uma visão social e cidadã. Ao mesmo tempo, nos dias de hoje, equipar o condomínio com soluções sustentáveis não é mais uma tarefa tão difícil. Existem vários fornecedores para diversos itens que, além de trazer boas soluções, também pode ajudar na economia geral do condomínio.
Nesse sentido, em um primeiro momento, adotar soluções mais simples como coleta seletiva do lixo e uma política de reaproveitamento da água pelos funcionários, podem ser facilmente adotadas. Em casos maiores como, individualização dos hidrômetros e instalação de painéis solares, é necessário calcular e se informar se além de viável, trará ou não benefícios para o condomínio, além de conscientizar os condôminos.
Contrate um síndico profissional e deixe estas dores de cabeça para quem possui experiência na função, além de saber lidar com cada uma destas situações. Aproveite a vida e desfrute do que ela tem de melhor, mantendo a boa convivência entre moradores.
Entre em contato e receba uma proposta nossa. Teremos prazer em lhe atender.
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