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Convenção e regulamento interno de condomínio: entenda diferenças, quóruns e atualizações

Sindico Transparente — Tue, 07 Oct 2025 23:50:18 +0000

Convenção de Condomínio – Regras e Quórum

No mundo condominial, dois documentos servem como “constituição” e “código de conduta”: a convenção condominial e o regulamento interno. Embora complementares, eles têm funções distintas e exigem quóruns diferentes para aprovação e alteração. A falta de atualização desses instrumentos gera conflitos entre vizinhos, insegurança jurídica e dificuldades na gestão. Este guia reúne as informações mais recentes (2025) sobre o tema, explica a diferença entre os documentos, os quóruns exigidos pelas leis atuais e traz um passo a passo para revisá‑los de acordo com as mudanças legislativas.

O que é a convenção condominial?

A convenção é um instrumento de direito privado que estabelece as regras básicas de organização de um condomínio. De acordo com especialistas em direito condominial, ela define direitos e deveres dos condôminos, critérios de administração e gestão, regras para uso das áreas e serviços comuns, quóruns para deliberação, eleição de síndico e do conselho fiscal, aplicação de multas e destinação do edifício (residencial, comercial ou misto). Para que tenha validade perante terceiros, a convenção deve ser subscrita por pelo menos dois terços das frações ideais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, condôminos podem enfrentar disputas sobre horários de silêncio, uso de áreas comuns, pagamento de despesas e convocação de assembleias.

Em resumo, a convenção funciona como a “constituição” do condomínio: estabelece estrutura, frações ideais, forma de administração e critérios de rateio das despesas. Sua redação inicial é elaborada pela construtora com apoio jurídico, mas os condôminos podem substituí‑la por uma nova convenção ou alterar dispositivos específicos mediante quórum qualificado.

O que é o regulamento interno?

O regulamento interno (ou regimento interno) é um conjunto de regras que complementa a convenção e trata do dia a dia da comunidade. Diferentemente da convenção, ele não precisa ser registrado em cartório e pode ser criado ou modificado por maioria simples em assembleia, desde que a convenção não disponha de quórum diverso. O regimento aborda temas práticos como:

Uso das áreas comuns – regras para salão de festas, piscina, academia e churrasqueiras.
Horários de silêncio – definição de períodos em que barulho deve ser evitado.
Normas de segurança – controle de acesso, identificação de visitantes e uso de vagas de garagem.
Procedimentos para reclamações e penalidades – canais para denúncias de mau comportamento e escala de multas.

Enquanto a convenção define diretrizes gerais (fração ideal, administração, destinação do prédio), o regimento adapta as normas à realidade do condomínio, podendo ser atualizado com mais frequência. Em 2025, muitos condomínios vêm inserindo no regimento temas modernos como uso de veículos elétricos, locação por plataformas de curta temporada, proteção de dados pessoais (LGPD) e normas de sustentabilidade. Manter esse documento atualizado evita conflitos e reforça o senso de comunidade.

Convenção de Condomínio – Regras e Quórum

Diferenças principais entre convenção e regimento interno

Característica	Convenção condominial	Regulamento interno
Formalidade	Deve ser registrada em cartório e se torna oponível perante terceiros	Não necessita registro, vale internamente
Conteúdo	Estabelece estrutura do condomínio: definição das unidades, fração ideal, destinação do edifício, regras de gestão e quóruns	Define regras práticas do cotidiano (uso de áreas comuns, horários, segurança)
Quórum de aprovação	Exige 2/3 das frações ideais para criação ou alteração	Pode ser criado ou alterado por maioria simples, conforme previsto na convenção
Flexibilidade	Alteração depende de quórum qualificado e registro; costuma ser modificada com menor frequência	Mais flexível, podendo ser atualizado conforme as necessidades do condomínio

Quóruns e procedimentos para aprovar ou alterar normas

Alterar convenção ou regimento interno requer observar os quóruns previstos no Código Civil e nas leis recentes:

Nova convenção ou substituição da anterior – necessita de aprovação de 2/3 das frações ideais (art. 1.333 e art. 1.351 do Código Civil). A nova convenção deve ser registrada no cartório de imóveis para ter validade erga omnes.
Alteração da convenção vigente – também exige votos favoráveis de 2/3 dos condôminos. Desde a lei 14.405/2022, esse mesmo quórum vale para mudar a destinação do edifício ou de unidades (por exemplo, de residencial para misto).
Alteração do regulamento interno – o quórum é aquele estipulado na convenção; na falta de previsão, entende‑se que basta maioria simples.
Sessão permanente de assembleia – a Lei 14.309/2022 incluiu o art. 1.353 do Código Civil, permitindo que, se a assembleia não alcançar quórum especial, a reunião possa ser convertida em sessão permanente por decisão da maioria dos presentes. Essa sessão pode durar até 90 dias, permitindo coletar votos gradualmente. Os votos consignados ficam registrados e os condôminos ausentes podem participar nas sessões seguintes.
Assembleias virtuais e híbridas – a mesma Lei 14.309/2022 adicionou o art. 1.354‑A ao Código Civil, autorizando assembleias eletrônicas, desde que (i) não proibidas pela convenção e (ii) garantam direitos de voz e voto a todos os condôminos. O regimento interno pode prever normas complementares para reuniões virtuais.
Reconhecimento de firma simplificado – o Provimento 183/2024 do CNJ permite que o reconhecimento de assinatura em atas de assembleia seja feito apenas pelo síndico, inclusive eletronicamente. Essa inovação reduz a burocracia ao registrar alterações convencionais.

Convenção de Condomínio – Regras e Quórum

Por que atualizar a convenção e o regulamento interno?

Revisar os documentos periodicamente (a cada 3 ou 5 anos) é recomendável por diversos motivos:

Adequação às novas leis – leis recentes, como a 14.309/2022 (assembleias virtuais) e a 14.405/2022 (quórum para mudança de destinação), alteraram a dinâmica das decisões condominiais. Um documento desatualizado pode entrar em conflito com a legislação e gerar impugnações.
Tecnologias e estilo de vida – a popularização de carros elétricos, locações por plataformas e home office exige regras específicas sobre instalação de pontos de recarga, locações de curta temporada e uso de áreas comuns. A convenção original, escrita décadas atrás, provavelmente não contempla esses temas.
Segurança e acessibilidade – normas de acessibilidade, segurança contra incêndio e proteção de dados (LGPD) evoluem constantemente. Incorporá‑las ao regimento interno previne multas e fortalece a cultura de prevenção.
Redução de conflitos – regras claras evitam abusos do síndico e arbitrariedades, garantindo gestão equilibrada e respeito aos direitos de todos. Documentos atualizados oferecem orientações para barulho, animais de estimação, estacionamento e uso de lazer, reduzindo desentendimentos.
Valorização do imóvel – condomínios com normas modernas e transparentes costumam ser mais valorizados no mercado imobiliário, pois transmitem segurança aos compradores.

Como atualizar convenção e regulamento interno: passo a passo

Diagnostique os pontos obsoletos – identifique cláusulas da convenção e do regimento que não condizem mais com a realidade (como proibição de internet nas assembleias ou ausência de regras para carregamento de veículos elétricos).
Constitua uma comissão – reúna condôminos, conselheiros, síndico e, preferencialmente, um advogado especializado para elaborar o texto substitutivo ou as alterações. Avalie jurisprudências e referências de outros condomínios.
Defina o quórum e prepare a assembleia – lembre‑se de que alterar a convenção exige 2/3 das frações ideais; se necessário, utilize a sessão permanente prevista na Lei 14.309/2022. Para o regimento interno, verifique o quórum na própria convenção.
Convide todos os condôminos – envie edital de convocação com antecedência, informando data, hora e formato (presencial, virtual ou híbrido). Em assembleias virtuais, inclua instruções de acesso e garanta direitos de voz e voto.
Conduza a votação – apresente as alterações de forma clara e permita o debate. Utilize votação nominal para registrar os votos. Se o quórum não for alcançado, converta a assembleia em sessão permanente para coletar votos ao longo dos dias.
Registre e formalize – após a aprovação, elabore a ata com as deliberações e recolha as assinaturas. Com o Provimento 183/2024 do CNJ, o reconhecimento de firma pode ser feito apenas pelo síndico, inclusive por meio eletrônico. Para a convenção, registre o texto no Cartório de Registro de Imóveis; o regimento interno não necessita de registro, mas deve ser arquivado e divulgado aos moradores.
Divulgue as novas regras – envie cópia digital e impressa da convenção e do regimento atualizado a todos os condôminos, incorporando‑as ao manual do condomínio e ao aplicativo de gestão.

Conclusão

Manter convenção condominial e regulamento interno atualizados é essencial para uma convivência harmoniosa e uma gestão eficiente. A legislação recente flexibilizou assembleias virtuais, criou a sessão permanente e reduziu quóruns para mudanças específicas. Aproveitar essas inovações e incorporar novas realidades (como veículos elétricos, locações por aplicativo e LGPD) aos documentos do condomínio evita conflitos, reforça direitos e valoriza o patrimônio de todos. Consulte sempre um especialista ao revisar os textos e envolva a comunidade nas decisões.

Para aprofundar seus conhecimentos sobre gestão de condomínios, confira também nosso artigo sobre o síndico profissional no Rio de Janeiro e entenda quando vale a pena contratar um gestor especializado. Além disso, aprenda a diferenciar condômino, proprietário, morador e inquilino e as responsabilidades de cada um.

Leia também esse artigo: Modelo Atualizado de Convenção de Condomínio para Baixar e Usar

Convenção de Condomínio – Regras e Quórum

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Convenção de Condomínio – Regras e Quórum

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Direito Condominial: guia completo para síndicos e moradores

Sindico Transparente — Tue, 30 Sep 2025 20:50:28 +0000

Direito Condominial para síndicos e moradores

O direito condominial é uma área do direito civil que ganhou destaque no Brasil nas últimas décadas, acompanhando a verticalização das cidades e o crescimento da vida em condomínios. Segundo dados divulgados pela Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP), cerca de 68 milhões de pessoas vivem em condomínios em todo o país. Além de residências, esse modelo abrange condomínios comerciais, industriais e mistos, nas formas vertical e horizontal, que concentram moradores, visitantes, prestadores de serviço e administração. Nesse contexto complexo, a legislação condominial visa equilibrar interesses individuais e coletivos, prevenir conflitos e garantir a convivência harmoniosa.

Este guia apresenta tudo o que você, síndico ou morador, precisa saber sobre o direito condominial – suas fontes legais, direitos e deveres dos condôminos, funções do síndico, principais conflitos e as novidades legislativas que podem impactar o dia a dia dos condomínios. Ao final, mostramos como a Síndico Transparente, em parceria com um renomado escritório de advocacia, pode auxiliar condomínios em todas as demandas jurídicas.

Direito Condominial para síndicos e moradores

O que é direito condominial

O direito condominial é um segmento do direito civil que regulamenta a relação entre moradores, trabalhadores e outros envolvidos em condomínios. Sua finalidade é estabelecer regras sobre o uso adequado de propriedades exclusivas e áreas comuns, além de prever penalidades quando essas regras são descumpridas. Trata‑se de um conjunto de normas jurídicas criado para disciplinar convivência, administração, manutenção e solução de conflitos em condomínios de casas, prédios residenciais ou comerciais.

O Código Civil brasileiro de 2002 é a principal fonte do direito condominial. O capítulo VII, artigos 1.331 a 1.358, trata do condomínio edilício e define direitos, deveres e a forma de administração. A antiga Lei 4.591/1964 (Lei do Condomínio) foi em parte revogada, mas ainda é usada em aspectos não regulados pelo Código Civil. A lei de 1964 continua importante, por exemplo, nas regras de incorporação imobiliária e na definição de unidades autônomas: cada unidade tem propriedade exclusiva e uma fração ideal do terreno e das coisas comuns. Essa fração ideal garante ao condômino copropriedade nas áreas comuns e define a proporção em que ele contribuirá para as despesas condominiais.

Convenção de condomínio e regimento interno

O condomínio se formaliza por meio de dois documentos fundamentais: a convenção de condomínio e o regimento interno. A convenção é um ato público, registrado no cartório de registro de imóveis, que discrimina as unidades, define a fração ideal de cada condômino, fixa o modo de administração e dispõe sobre a forma de contribuição para as despesas. Para ser aprovada, a convenção precisa da aprovação de pelo menos dois terços das frações ideais. Ela tem eficácia imediata entre os condôminos e, mesmo sem registro no RGI, regula as relações internas; o registro é exigido apenas para produzir efeitos contra terceiros.

O regimento interno complementa a convenção. Enquanto a convenção trata da estrutura do condomínio e das regras gerais de administração, o regimento estabelece normas de convivência e conduta – horários de uso das áreas comuns, regras para convidados, cuidados com animais de estimação, entre outras. Como é um documento privado, pode ser adaptado às particularidades de cada condomínio. Tanto a convenção quanto o regimento interno não podem contrariar o Código Civil ou outras leis; caso haja conflito, prevalece a legislação.

Direitos dos condôminos

O artigo 1.335 do Código Civil estabelece três direitos fundamentais dos condôminos:

Usar, fruir e dispor livremente da própria unidade: o morador pode utilizar sua unidade como desejar, alugar ou vender, sem precisar de autorização dos demais condôminos.
Usar as áreas comuns conforme sua destinação: todos têm direito a usufruir das áreas comuns, desde que respeitem a finalidade de cada espaço e não excluam o uso pelos demais.
Participar e votar nas assembleias: condôminos adimplentes podem votar e participar das deliberações; locatários podem participar somente como procuradores do proprietário.

O condômino também tem direito de exigir manutenção das áreas comuns e reparos necessários, além de acesso às prestações de contas do condomínio. Direitos previstos constitucionalmente, como a dignidade humana e o direito de propriedade, também se aplicam aos condôminos. Caso o condomínio queira restringir o uso de animais ou limitar a participação em assembleias, por exemplo, essas regras devem respeitar o ordenamento jurídico e podem ser contestadas judicialmente se violarem direitos fundamentais.

Deveres dos condôminos

O artigo 1.336 do Código Civil lista os deveres básicos dos condôminos:

Contribuir para as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.
Não realizar obras que comprometam a segurança do edifício ou que alterem a forma e a cor da fachada sem aprovação da assembleia.
Dar às partes a mesma destinação da edificação, respeitando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.

Entre outros deveres, o condômino deve manter o pagamento das cotas em dia – inadimplentes perdem o direito de voto e podem sofrer multas de até 2 % ao mês, além de juros e protesto de títulos. A legislação permite aumentar essa multa em casos de reincidência e prevê execução judicial se a dívida persistir. O Código de Processo Civil determina que o devedor tem 72 horas para quitar a cota após ser citado, sob pena de penhora e outras medidas. Também é dever do condômino consultar a convenção antes de fazer reformas, participar das assembleias e praticar a boa vizinhança.

Papel e responsabilidades do síndico

O síndico é o representante legal do condomínio e exerce papel central na administração. O artigo 1.347 do Código Civil estabelece que qualquer pessoa, morador ou profissional, pode ser eleita síndico. O artigo 1.348 enumera as competências desse cargo:

Convocar assembleias: cabe ao síndico marcar as reuniões ordinárias e extraordinárias nas quais são aprovados orçamentos, contas e eleição de novos síndicos.
Representar o condomínio ativa e passivamente em juízo e fora dele: o síndico responde pelas ações judiciais e extrajudiciais e defende os interesses comuns.
Informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos que envolvam o condomínio.
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia.
Diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pelos serviços necessários, promovendo obras de manutenção quando necessário.
Elaborar o orçamento anual de receitas e despesas.
Cobrar contribuições e multas dos condôminos, utilizando mecanismos legais e evitando perdoar juros sem autorização.
Prestar contas à assembleia anualmente ou quando exigido.
Contratar o seguro da edificação, garantindo cobertura contra incêndios e outros sinistros.

A lei permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação ou que o síndico transfira parcial ou totalmente suas funções administrativas mediante aprovação da assembleia. A responsabilidade civil do síndico é grande: ele pode responder civil e criminalmente por omissões na conservação das áreas comuns ou por gestão financeira temerária. Por isso, muitos condomínios recorrem a síndicos profissionais e assessorias especializadas.

Direito Condominial para síndicos e moradores

Conflitos comuns nos condomínios e a atuação do advogado

Viver em condomínio envolve lidar com vizinhos de perfis diversos, o que torna inevitáveis os conflitos. Conhecer os principais problemas e contar com orientação jurídica ajuda a preveni‑los e solucioná‑los:

Inadimplência: atrasos no pagamento das cotas comprometem a saúde financeira do condomínio. Advogados condominiais podem auxiliar na cobrança extrajudicial e judicial, respeitando prazos legais e garantindo que os direitos do condomínio sejam preservados. A legislação prevê protesto de títulos, juros e multas, e a execução judicial pode levar à penhora do imóvel.
Uso da garagem e vagas: conflitos surgem em sorteios de vagas e no uso inadequado dos espaços. A lei determina preferência aos condôminos no aluguel de vagas e proíbe sua venda a terceiros estranhos ao condomínio. Regras sobre sorteio e locação devem constar na convenção para evitar brigas.
Animais de estimação: o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é proibido vetar a presença de animais em condomínios, pois eles são equiparados a bens. Entretanto, podem haver regras de convivência. Disputas sobre barulho, odores ou porte do animal podem demandar mediação e orientação jurídica.
Barulho e festas: crianças, adolescentes e jovens são frequentemente alvo de reclamações por barulho. Horários de silêncio e regras para festas devem estar no regimento interno. Em caso de descumprimento, multas podem ser aplicadas.
Obras e reformas: obras internas que comprometam a estrutura exigem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) e aprovação da assembleia. Obras voluptuárias (para conforto ou luxo) só podem ser realizadas com voto de dois terços dos condôminos; obras úteis exigem maioria simples; e obras necessárias podem ser autorizadas pelo síndico. O advogado auxilia na elaboração de contratos, na fiscalização da documentação e na prevenção de responsabilidades.
Conflitos de vizinhança e comportamento antissocial: mal‑tratamento de funcionários, discriminação, perturbação do sossego e outros comportamentos antissociais podem gerar multas e ações judiciais. O PL 04/2025 prevê, inclusive, a possibilidade de expulsão do condômino antissocial mediante deliberação da assembleia com quórum de dois terços.

Mudanças recentes e tendências legislativas

O Projeto de Lei Federal nº 04/2025, em tramitação no Senado, propõe significativas alterações no Código Civil e poderá impactar diretamente a vida nos condomínios. Entre as mudanças destacam‑se:

Hospedagem atípica e aluguel por diárias: o condomínio poderá proibir o uso de unidades para hospedagem por aplicativos ou aluguel por diárias, desde que a vedação esteja na convenção ou seja aprovada em assembleia com quórum de dois terços. Um projeto de lei municipal em tramitação no Rio de Janeiro também propõe exigir cadastro na prefeitura, alvarás, licenças sanitárias e pagamento de ISS para locações de curto prazo.
Expulsão do condômino antissocial: caso multas e advertências não surtam efeito, a assembleia poderá deliberar pela expulsão do condômino antissocial, desde que a decisão seja confirmada judicialmente.
Reajuste de multas: a multa por inadimplência condominial poderá ser majorada de 2 % para até 10 % ao mês. Além disso, prevê‑se multa específica para o devedor contumaz, condômino que reiteradamente deixa de cumprir suas obrigações.
Vedação de descontos: o projeto proíbe a concessão de descontos para quem paga antecipadamente as cotas condominiais.
Cobrança de dívidas de ocupantes não registrados: o condomínio poderá cobrar dívidas de possuidores ou promissários compradores que não estejam registrados no cartório, desde que tenha ciência da transação. Essa mudança reforça a necessidade de o vendedor comunicar a venda ao condomínio.
Uso exclusivo de pequenos espaços comuns: a assembleia poderá autorizar, por maioria simples, a cessão de posse de pequenos espaços comuns a determinado condômino, a título precário.
Eficácia da convenção sem registro: a convenção condominial produzirá efeitos internos mesmo sem registro no RGI.
Personalidade jurídica do condomínio: o projeto reconhece a personalidade jurídica do condomínio.
Quórum para alteração do regimento interno: poderá ser livremente definido pela convenção.
Atribuições adicionais ao síndico: a convenção poderá conferir ao síndico outras atribuições além daquelas previstas na lei.
Limite de procurações: a convenção poderá limitar o número de procurações que cada pessoa pode representar nas assembleias.
Condômino inadimplente: o condômino em atraso nas cotas, multas ou outras obrigações ficará impedido de votar nas assembleias, embora possa participar delas.
Proibições adicionais: pretende‑se vedar a fixação de objetos permanentes nas janelas e retirar a expressão “bons costumes” do texto legal devido à sua subjetividade.

Essas alterações visam atualizar a legislação condominial, adequando‑a às necessidades atuais. Síndicos e condôminos precisam acompanhar a tramitação do PL 04/2025 e preparar‑se para adequar convenções e regimentos internos às novas regras.

Importância da assessoria jurídica e a atuação da Síndico Transparente

O direito condominial exige conhecimento técnico e atualização constante. Para síndicos, administradoras e moradores, contar com suporte jurídico especializado traz inúmeros benefícios:

Prevenção de litígios: advogados especializados orientam na elaboração da convenção e do regimento interno, evitando que cláusulas contrárias à lei sejam aprovadas.
Cobrança eficiente de inadimplentes: profissionais aplicam medidas legais corretas e agilizam a recuperação de créditos.
Orientação em obras e contratos: revisam contratos de prestação de serviços, exigem ART ou RRT quando necessário e asseguram que as obras sigam os quóruns exigidos.
Representação judicial: defendem o condomínio em ações e atuam em execuções de dívidas, responsabilidade civil e conflitos diversos.
Mediação de conflitos: auxiliam na solução amigável de questões envolvendo uso das áreas comuns, barulho, animais, garagem e outras.

A Síndico Transparente oferece suporte completo a síndicos e moradores. Com experiência na administração condominial e parceria com um renomado escritório de advocacia, a empresa presta consultoria jurídica, elabora documentos, acompanha assembleias e representa condomínios em processos. Além disso, atua preventivamente, promovendo transparência na gestão, auxiliando na recuperação de inadimplência e orientando na adoção de boas práticas de convivência. Se você enfrenta problemas em seu condomínio ou deseja modernizar a gestão, entre em contato com a Síndico Transparente para receber uma avaliação especializada.

Conclusão

A vida em condomínio oferece segurança, praticidade e convivência comunitária, mas também impõe desafios jurídicos e administrativos. O direito condominial fornece as bases legais para regular essa convivência e protege tanto os direitos quanto os deveres de moradores e gestores. Conhecer a legislação aplicável, participar das assembleias e manter a adimplência são atitudes que fortalecem a comunidade e evitam conflitos. Síndicos, por sua vez, devem cumprir uma extensa lista de responsabilidades – desde convocações até a prestação de contas – e podem delegar algumas funções, mas nunca abrir mão de uma gestão diligente e transparente.

As mudanças em discussão no PL 04/2025 demonstram que o direito condominial está em constante evolução e que a lei busca adaptar‑se às novas formas de morar e conviver. Ficar atento às novidades e contar com assessoria jurídica especializada é essencial para não ser surpreendido por sanções ou perder oportunidades de melhoria.

A Síndico Transparente e seus parceiros estão prontos para auxiliar seu condomínio em todas as demandas, garantindo segurança jurídica, eficiência na gestão e tranquilidade para síndicos e moradores.

Direito Condominial para síndicos e moradores

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Direito Condominial para síndicos e moradores

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Airbnb: Guia Prático para Síndicos Navegarem na Nova Realidade Condominial

Sindico Transparente — Wed, 09 Apr 2025 21:24:36 +0000

Airbnb em Condomínios Residenciais

Airbnb em Condomínios: Panorama Jurídico Atual e Diretrizes Essenciais para Síndicos

Introdução: Por que o tema Airbnb em condomínios exige atenção imediata?

Antes de mais nada, é fundamental reconhecer que a popularização do Airbnb e de outras plataformas de locação por temporada alterou significativamente a rotina dos condomínios residenciais no Brasil. Afinal, o que era anteriormente uma relação simples de locação entre conhecidos, hoje assume contornos comerciais, gerando impactos diretos na segurança, na convivência e na natureza jurídica do uso das unidades condominiais.

Nesse cenário, os síndicos se veem diante de um desafio jurídico e administrativo crescente: como conciliar o direito de propriedade com a preservação do ambiente residencial e o cumprimento das normas internas? Assim sendo, este artigo apresenta, de forma estruturada e atualizada, tudo o que os síndicos precisam saber sobre o entendimento jurídico do Airbnb em condomínios, destacando jurisprudência, legislação e boas práticas para garantir uma gestão segura e eficaz.

Entendimento Jurídico do Airbnb em Condomínios

A natureza jurídica da locação por Airbnb

Atividade de hospedagem ou locação por temporada?

Primeiramente, cumpre esclarecer que a principal controvérsia jurídica gira em torno da natureza da atividade exercida por meio do Airbnb. De um lado, há quem defenda que a prática configura mera locação por temporada, regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). De outro, cresce o entendimento de que, sobretudo em casos de alta rotatividade e serviços agregados (como limpeza e recepção), trata-se de atividade de hospedagem, comparável a hotéis.

Posicionamento do STJ até abril de 2025

Atualmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem, progressivamente, consolidado o entendimento de que a locação de curta duração via plataformas digitais configura, em muitos casos, atividade comercial de hospedagem. Sob esse viés, a atividade extrapola os limites da locação residencial tradicional, o que permite aos condomínios restringi-la com base em sua convenção.

Airbnb em Condomínios Residenciais

Impactos diretos para os condomínios residenciais

Direito de propriedade x função social e regras internas

A importância da convenção condominial

Analogamente ao que ocorre com outras atividades que afetam a coletividade, o Airbnb demanda análise minuciosa da convenção de condomínio. Se o documento proíbe atividades comerciais ou de hospedagem, a locação via Airbnb poderá ser vedada de forma legítima, conforme precedentes recentes do STJ.

Regimento interno: ferramenta complementar

Além da convenção, o regimento interno pode detalhar regras específicas para a locação por temporada, estabelecendo, por exemplo, prazos mínimos, processos de identificação dos hóspedes e canais de comunicação com o síndico. Entretanto, o regimento não pode contrariar a convenção condominial.

Medidas práticas que o síndico deve adotar

Postura proativa e orientada pela legalidade

Revisar os documentos do condomínio

Assim sendo, o primeiro passo do síndico deve ser uma análise detalhada da convenção e do regimento interno. Caso não haja previsão específica, será necessário mobilizar a assembleia para eventual alteração, respeitando o quórum legal estabelecido pelo Código Civil.

Informar os condôminos

Com efeito, a comunicação clara e recorrente com os condôminos é imprescindível. Explicar os impactos da locação por temporada, apresentar o entendimento jurídico vigente e orientar sobre os procedimentos internos são atitudes que reduzem conflitos e fortalecem a autoridade do síndico.

Monitorar e aplicar sanções, quando cabíveis

Ao mesmo tempo, o síndico deve fiscalizar o cumprimento das normas internas e, caso identifique descumprimentos, aplicar as penalidades previstas, sempre resguardando o contraditório e a ampla defesa.

Aspectos tributários e responsabilidades legais

Imposto de Renda e ISS

Receita Federal e a declaração dos rendimentos

Atualmente, a Receita Federal exige a declaração de todos os rendimentos obtidos via Airbnb, com recolhimento do Imposto de Renda correspondente. O não cumprimento pode acarretar multas e outras penalidades fiscais.

Incidência do ISS

Em diversas cidades brasileiras, a atividade de hospedagem — mesmo que informal — está sujeita à cobrança do Imposto Sobre Serviços (ISS). Embora ainda haja discussões sobre a aplicabilidade em locações por temporada, alguns municípios já exigem o recolhimento do tributo.

A regulamentação do Airbnb em nível municipal e estadual

Variações legais em diferentes localidades

Legislação local: um fator determinante

De forma semelhante à legislação federal, as leis estaduais e municipais também influenciam diretamente a permissão e a forma de operação do Airbnb. Algumas cidades, como o Rio de Janeiro, já aprovaram leis que obrigam:

Cadastro dos imóveis utilizados para locação;
Limitação de dias de locação por ano;
Requisitos mínimos de segurança;
Pagamento de taxas de turismo.

Portanto, síndicos e condôminos devem consultar a legislação vigente em seus respectivos municípios, evitando assim conflitos e sanções legais.

O futuro da regulamentação: o projeto de revisão do Código Civil

Aprovado, o projeto impactará diretamente os condomínios

Atualmente em debate no Congresso Nacional, o anteprojeto de revisão do Código Civil prevê a necessidade de aprovação do condomínio para aluguéis de curta duração, o que representa uma possível vitória para síndicos que enfrentam dificuldades com a prática indiscriminada do Airbnb.

Embora a proposta ainda esteja em tramitação, é provável que novas regras sejam formalizadas em breve, alterando de forma definitiva o cenário jurídico atual. Dessa forma, acompanhar o andamento legislativo torna-se uma atribuição estratégica para qualquer síndico.

Airbnb em Condomínios Residenciais

Questões recorrentes que afetam a gestão condominial

Segurança, sossego e rotatividade

Circulação de estranhos

A alta rotatividade de hóspedes gera sensação de insegurança entre os moradores, além de dificultar o controle de acesso.

Convivência e perturbação do sossego

Ainda que ocasionalmente, há registros frequentes de barulho excessivo, festas não autorizadas e uso indevido das áreas comuns por locatários temporários.

O papel do síndico como gestor jurídico e comunitário

Mediação de conflitos e aplicação equilibrada das normas

O síndico deve, acima de tudo, atuar com imparcialidade, embasamento legal e foco na coletividade. Isso implica:

Manter o diálogo com os proprietários que utilizam o Airbnb;
Informar, orientar e aplicar medidas preventivas;
Buscar apoio jurídico sempre que necessário;
Propor, quando necessário, a atualização da convenção.

Conclusão: agir com estratégia, legalidade e equilíbrio

Certamente, a relação entre Airbnb e condomínios continuará sendo tema de intensos debates jurídicos e sociais. Porém, a gestão condominial não pode aguardar soluções externas. Cabe ao síndico atuar com conhecimento, precaução e empatia, assegurando o cumprimento das regras internas e a proteção do ambiente coletivo.

Sobretudo, é fundamental compreender que, embora o direito de propriedade seja garantido constitucionalmente, ele não é absoluto e deve ser exercido em harmonia com os demais direitos e deveres condominiais.

Perguntas Frequentes

O condomínio pode proibir o uso do imóvel para Airbnb?

Sim, desde que haja previsão expressa na convenção condominial proibindo a atividade comercial ou de hospedagem.

A locação por Airbnb precisa de autorização do síndico?

Depende. Se a convenção ou o regimento exigirem, sim. Caso contrário, cabe ao síndico apenas fiscalizar e aplicar as normas vigentes.

É possível limitar o número de dias para locação?

Sim, especialmente por meio do regimento interno, desde que não se contrarie a convenção.

O condomínio pode ser responsabilizado por irregularidades fiscais do proprietário?

Não diretamente, mas pode ser afetado indiretamente, por exemplo, em caso de autuações relacionadas à atividade de hospedagem irregular no edifício.

O projeto de revisão do Código Civil já está em vigor?

Não. O projeto ainda está em tramitação, mas deve ser acompanhado com atenção por todos os síndicos.

O síndico pode impedir o acesso de hóspedes do Airbnb?

Não pode proibir arbitrariamente, salvo em caso de descumprimento das regras internas. O acesso deve ser controlado, mas não negado de forma genérica.

Síndico, sua gestão é a linha de frente da convivência e do respeito às regras. Para proteger o patrimônio coletivo e garantir a harmonia condominial, mantenha-se atualizado, revise sua convenção e, se necessário, promova alterações legais com apoio jurídico especializado.

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Modelo Atualizado de Convenção de Condomínio para Baixar e Usar

Sindico Transparente — Wed, 26 Mar 2025 13:51:29 +0000

Convenção de Condomínio

Modelo de Convenção de Condomínio Residencial

O Condomínio Edifício XXX reger-se-á por esta Convenção Condominial, em conformidade com as normas federais, estaduais e municipais vigentes – com especial observância às disposições do Código Civil (Lei nº 4.591/64, Lei nº 10.406/2002, Lei nº 10.931/04 e alterações posteriores) –, obrigando todos os condôminos, moradores, visitantes, hóspedes, prestadores de serviços e funcionários.

Convenção de Condomínio Atualizada

PARTE I – DO OBJETO E DA IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES

Convenção de Condomínio Código Civil

CAPÍTULO I – DO OBJETO

Artigo 1º.
A presente Convenção, juntamente com seu Regulamento Interno, tem por finalidade primordial a normatização das relações entre os condôminos, garantindo um convívio pacífico e harmonioso, em consonância com o espírito da legislação, protegendo o condomínio de responsabilidades decorrentes de atos de terceiros e incentivando a participação de todos nas assembleias gerais. Este instrumento reflete o sentimento coletivo e visa assegurar que suas disposições sejam justas e adequadas ao interesse comum.

Parágrafo único.
O Condomínio seguirá, em regra, as diretrizes do Código Civil – especialmente no que tange aos condomínios edilícios – bem como os trechos imutáveis da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e suas posteriores alterações. Especificamente, reger-se-á por esta Convenção, pelo Regulamento Interno e pelas decisões das Assembleias Gerais de Condôminos.

Convenção de Condomínio e Regimento Interno

CAPÍTULO II – DA ÁREA COMUM

Artigo 2º.
São consideradas áreas comuns do condomínio, de natureza inalienável e indivisível, todas aquelas destinadas ao uso coletivo, dentre as quais se destacam: o terreno, fundações, estruturas e coberturas; escadas e elevadores; guarita; jardins e canteiros; piscina; salão de festas, bar e sala de convivência; saguão principal e o de serviços em cada andar; redes de distribuição de água e esgoto; sistemas de energia elétrica, telefonia, intercomunicação e TV/Satélite; apartamento do zelador; e demais áreas de lazer, circulação ou apoio, bem como os bens que venham a ser incorporados ao patrimônio comum, com seus respectivos equipamentos, móveis, utensílios e acessórios.

Convenção de Condomínio Lei

CAPÍTULO III – DA PROPRIEDADE PARTICULAR

Artigo 3º.
Cada condômino é proprietário exclusivo da sua unidade autônoma, das vagas de garagem a ela atribuídas e do espaço destinado ao depósito, conforme a fração ideal que lhe couber.

Convenção de Condomínio Modelo

PARTE II – DO USO E DESTINAÇÃO DAS ÁREAS

Convenção de Condomínio Quórum

CAPÍTULO I – DAS UNIDADES PARTICULARES

Artigo 4º.
As unidades autônomas destinam-se única e exclusivamente ao uso residencial.

Artigo 5º.
As vagas de garagem destinam-se ao estacionamento e à guarda de veículos particulares (limitado a um veículo por vaga), observando as dimensões compatíveis e as normas legais, esta Convenção e o Regulamento Interno.

§ 1º. O condômino poderá transferir sua vaga apenas para outros condôminos ou moradores, mediante notificação formal ao condomínio.
§ 2º. Anualmente / Bienalmente, haverá sorteio para redistribuição das vagas durante a assembleia geral condominial ordinária, com base no mapa elaborado pelo Conselho Consultivo / Fiscal.
§ 3º. É permitida a cessão temporária da vaga para uso de um hóspede, conforme as condições estabelecidas no parágrafo anterior.

Artigo 6º.
O armário de depósito destina-se à guarda de pertences dos condôminos, obedecendo ao que dispuser o Regulamento Interno.

Convenção de Condomínio PDF

CAPÍTULO II – DAS ÁREAS COMUNS DE USO

Artigo 7º.
A piscina é destinada exclusivamente ao uso dos condôminos e de seus convidados, em conformidade com as normas do Regulamento Interno.

Artigo 8º.
O salão de festas, o bar e a cozinha são reservados para a realização de eventos sociais e comemorativos no condomínio, conforme diretrizes do Regulamento Interno.

Artigo 9º.
O saguão principal e as demais áreas sociais destinam-se ao uso coletivo dos condôminos, visitantes e hóspedes, em observância ao Regulamento Interno.

Artigo 10.
O apartamento do zelador destina-se ao uso exclusivo do mesmo e de seu núcleo familiar, não podendo ser utilizado por terceiros ou de forma coletiva, mesmo que temporariamente.

Artigo 11.
Os serviços e despesas comuns, custeados por todos os condôminos, destinam-se ao benefício coletivo, conforme estabelecido no Regulamento Interno.

Convenção de Condomínio Simples

PARTE III – DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS

Convenção de Condomínio e Assembleia

CAPÍTULO I – DOS DIREITOS

Artigo 12.
O condômino tem o direito de usufruir e dispor de sua unidade, vaga de garagem ou depósito, conforme as destinações estabelecidas na legislação, nesta Convenção e no Regulamento Interno.

Artigo 13.
É assegurado o uso das áreas comuns e dos serviços prestados pelo condomínio, sempre em conformidade com suas finalidades e as normas aplicáveis.

Artigo 14.
O condômino pode, a qualquer momento, examinar os registros e documentos administrativos, podendo solicitar esclarecimentos sobre a gestão condominial.

Parágrafo único.
O interessado deverá solicitar, por escrito ao síndico, o acesso aos documentos na sede da administração do condomínio, mediante autorização expressa. O Síndico deverá disponibilizar fisicamente ou por e-mail, todos os documentos solicitados. As administradoras de condomínios geralmente disponibilizam todas as informações via pasta de prestação de contas digital ou física.

Artigo 15.
É direito do condômino participar das assembleias gerais, expressando livremente suas opiniões e votando nas deliberações, desde que esteja em dia com suas obrigações.

Artigo 16.
O condômino poderá apresentar sugestões ou opiniões acerca de assuntos de interesse coletivo, inclusive referentes à aquisição de bens ou contratação de serviços para o condomínio.

Convenção de Condomínio e Suas Regras

CAPÍTULO II – DOS DEVERES

Artigo 17.
Todos os condôminos devem cumprir e fazer cumprir as disposições da legislação, desta Convenção, do Regulamento Interno e das deliberações das assembleias, contribuindo para o perfeito funcionamento e o bem-estar comum.

PARTE IV – DAS CONTRIBUIÇÕES E CUSTOS COM DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS

Como Alterar a Convenção de Condomínio

CAPÍTULO I – DAS DESPESAS COMUNS

Artigo 18.
São despesas comuns do condomínio:

Gastos com conservação, manutenção, modernização, reparos ou reconstrução das áreas comuns;
Custos de manutenção do apartamento do zelador;

III. Prêmio de seguro do edifício e dos colaboradores;

Impostos e taxas incidentes sobre as áreas comuns;
Remuneração do zelador e demais funcionários, com os encargos sociais;
Consumo de energia elétrica, água e telefonia das áreas comuns;

VII. Aquisição de materiais e contratação de serviços para melhorias e reparos, conforme diretrizes aprovadas;

VIII. Outras despesas aprovadas em assembleia geral condominial.

Modelo de Convenção de Condomínio Atualizado

CAPÍTULO II – DO RATEIO E CONTROLE DAS DESPESAS

Artigo 19.
O exercício financeiro compreenderá 12 (doze) meses, de janeiro a dezembro. O síndico elaborará o orçamento para o próximo exercício, estimando despesas e fixando a receita do condomínio, submetendo-o à aprovação em assembleia geral condominial com, no mínimo, 15 (quinze) e, no máximo, 30 (trinta) dias de antecedência.

Parágrafo único.
O orçamento poderá ser revisado em assembleia extraordinária, mediante aprovação pela maioria simples dos presentes, para atender a despesas emergenciais definidas pelo Conselho Consultivo / Fiscal e ratificadas em assembleia.

Artigo 20.
Constituir-se-á um Fundo de Reserva equivalente a 5% (cinco por cento) do orçamento, destinado a despesas imprevistas ou emergenciais, conforme designado em assembleia.

Parágrafo único.
O Fundo de Reserva deverá ser mantido em conta remunerada ou investido em fundo que possibilite liquidez para o pagamento de despesas.

Artigo 21.
A cota-parte de cada condômino será proporcional à sua fração ideal do terreno/unidade.

Artigo 22.

O saldo remanescente das contas do condomínio será mantido em conta remunerada ou poupança que possibilite saques para o pagamento de despesas.

Artigo 23.
Os condôminos deverão contribuir para as despesas, ordinárias ou extraordinárias, mediante o pagamento da cota-parte correspondente, calculada proporcionalmente à fração ideal do terreno.

1º. O pagamento da cota condominial será parcelado mensalmente, com vencimento até o dia 05 do mês subsequente.
2º. Concede-se tolerância para o pagamento sem multa até o dia 10 de cada mês.
3º. Atrasos acarretarão multa de 2% sobre o valor devido, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, sem prejuízo da cobrança judicial.

Alteração da Convenção de Condomínio

PARTE V – DA GESTÃO ADMINISTRATIVA DO CONDOMÍNIO

Minuta de Convenção de Condomínio

CAPÍTULO I – DO SÍNDICO

Artigo 24.
A administração do condomínio será exercida por um síndico, eleito anualmente / bienalmente em assembleia geral condominial ordinária.

1º. Além do síndico, será eleito um subsíndico que assumirá as funções em casos de ausência ou impedimento e três conselheiros para compor o Conselho Consultivo / Fiscal/Fiscal.

Artigo 26.
O síndico poderá submeter à assembleia a contratação de empresa especializada em administração condominial, a qual prestará assessoria administrativa e jurídica, mantendo sob sua responsabilidade os assuntos previstos nesta Convenção.

Parágrafo único.
A empresa contratada atuará em apoio ao síndico, conforme as competências definidas no Artigo 30, sem eximir o síndico de suas responsabilidades legais.

Artigo 27.
Não será admitida candidatura ao cargo de síndico, subsíndico e conselheiro, condôminos inadimplentes de suas obrigações.

Artigo 28.
O síndico poderá ser destituído por deliberação de representantes de, pelo menos, 51% das frações ideais, em assembleia extraordinária especialmente convocada.

Parágrafo único.
Em caso de destituição ou impedimento, o subsíndico ou na ausência desse um conselheiro que assumirá a administração provisória e convocará nova assembleia para eleição do síndico substituto no prazo de 30 dias.

Artigo 29.
O síndico está isento do pagamento da cota condominial referente às despesas ordinárias, mas deverá contribuir mensalmente para despesas extraordinárias. O Síndico poderá ser condômino ou não e a assembleia geral poderá definir um prolabore mensal ao síndico.

Como Conseguir a Convenção de Condomínio

CAPÍTULO II – DAS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

Artigo 30.
Compete ao síndico:

Fazer cumprir a legislação, esta Convenção, o Regulamento Interno e as resoluções das assembleias;
Administrar os serviços, contratar e gerir funcionários ou prestadores de serviços e zelar pelo patrimônio comum;

III. Coordenar o Conselho Consultivo / Fiscal em suas reuniões e votações;

Executar rigorosamente o orçamento aprovado;
Representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, defendendo os interesses coletivos;
Submeter à aprovação dos condôminos, em assembleia extraordinária quando necessário, propostas de aquisição de bens ou contratação de serviços não relacionados a obras estruturais;

VII. Contratar seguros que cubram riscos de incêndio e demais sinistros;

VIII. Contratar, demitir funcionários e acompanhar questões trabalhistas;

Substituir empresas contratadas, visando à melhoria dos serviços ou à redução de custos, sem aumento de despesas orçadas;
Disponibilizar, a pedido do condômino, a documentação mensal do condomínio – notas fiscais, recibos, orçamentos, guias de recolhimento de impostos, extratos bancários etc. – para conferência prévia junto a administradora;
Enviar, juntamente com o boleto de cobrança, um demonstrativo mensal referente ao mês anterior;

XII. Cobrar judicial ou extrajudicialmente as contribuições devidas, adotando medidas para o bom funcionamento dos serviços;

XIII. Prestar contas de sua administração na assembleia geral e submeter à aprovação do orçamento do exercício subsequente;

XIV. Recolher os tributos e taxas incidentes sobre o condomínio;

Após análise de, no mínimo, três orçamentos, autorizar obras ou serviços emergenciais que não possam aguardar deliberação em assembleia;

XVI. Obter, para qualquer aquisição ou contratação, ao menos três orçamentos que atendam aos requisitos do edital, submetendo-os à apreciação da assembleia;

XVII. Convocar a assembleia geral, ordinária ou extraordinária, sempre que necessário ou a pedido de, no mínimo, 1/4 dos condôminos;

XVIII. Fornecer informações sobre os atos administrativos a qualquer tempo;

XIX. Buscar meios conciliatórios para resolver conflitos entre condôminos;

Entregar, ao término do mandato, toda a documentação e pertences do condomínio.

O Que é Convenção de Condomínio

CAPÍTULO III – DO CONSELHO CONSULTIVO / FISCAL

Artigo 31.
O Conselho Consultivo / Fiscal/Fiscal será composto por três condôminos efetivos, eleitos anualmente / bienalmente, na mesma assembleia que elege o síndico.

Artigo 32.
Condôminos inadimplentes não poderão concorrer ao cargo de conselheiro.

Artigo 33.
Os membros do Conselho Consultivo / Fiscal exercerão suas funções sem remuneração.

Artigo 34.
Os conselheiros terão direito à reeleição.

Regulamentação da Convenção de Condomínio

CAPÍTULO IV – DAS ATRIBUIÇÕES DO CONSELHO CONSULTIVO / FISCAL

Artigo 35.
Compete ao Conselho Consultivo / Fiscal:

Revisar mensalmente / trimestralmente / semestralmente / anualmente as contas do condomínio;
II. Emitir parecer sobre as contas e demais assuntos relevantes, sempre que solicitado.

Diferença Entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno

CAPÍTULO V – DO CONSELHO CONSULTIVO / FISCAL

Artigo 36.
O Conselho Consultivo / Fiscal será integrado pelo síndico (que atuará como coordenador), pelo subsíndico, pelos três conselheiros e por mais dois condôminos designados pelo síndico.

Parágrafo único.
O condômino que apresentar proposta conforme o Artigo 16 deverá ser convidado a integrar o Conselho Consultivo / Fiscal.

Artigo 37.
As propostas aprovadas pelo Conselho Consultivo / Fiscal serão ratificadas por maioria simples – com a presença de, no mínimo, X membros, sendo obrigatória a presença do síndico – e, quando aplicável, submetidas à aprovação da assembleia.

CAPÍTULO VI – DAS COMPETÊNCIAS DO CONSELHO CONSULTIVO / FISCAL

Artigo 38.
Compete ao Conselho Consultivo / Fiscal:

Auxiliar o síndico na elaboração do orçamento;
II. Fixar os salários dos funcionários do condomínio;
III. Analisar propostas de alterações nesta Convenção ou no Regulamento Interno;
IV. Analisar sugestões para a compra de bens, contratação de serviços, atualização, manutenção preventiva ou reformas do edifício e de suas áreas complementares.

PARTE VI – DAS ASSEMBLEIAS GERAIS

CAPÍTULO I – DA CONVOCAÇÃO E REALIZAÇÃO

Artigo 39.
Anualmente / Bienalmente, entre os dias 01 e 15 de dezembro, será realizada uma Assembleia Geral Condominial Ordinária, convocada pelo síndico, para deliberar, entre outros assuntos, a aprovação das despesas ordinárias do condomínio.

1º. As assembleias extraordinárias ocorrerão sempre que os interesses coletivos assim o exigirem.
2º. A convocação será realizada por meio de carta protocolada para os residentes e registrada para os não residentes, com afixação em locais de fácil acesso (quadros de avisos no térreo e subsolo), e incluirá a menção de que os inquilinos serão convocados para assuntos que não envolvam despesas extraordinárias.
3º. Deverá haver um prazo mínimo de 08 (oito) dias entre a data da postagem ou do protocolo da carta e a data da reunião.
4º. A convocação deverá indicar local, data, horário, quórum exigido e ordem do dia.

Artigo 40.
Sempre que necessário, o síndico ou condôminos que representem, no mínimo, 1/4 do condomínio poderão convocar assembleias extraordinárias.

Artigo 41.
Salvo exceções previstas na legislação ou nesta Convenção, a assembleia instalar-se-á em primeira chamada com a maioria dos condôminos presentes e, em segunda chamada, 30 (trinta) minutos após o horário inicialmente previsto.

CAPÍTULO II – DOS PROCEDIMENTOS ASSEMBLEARES

Artigo 42.
Cada assembleia será presidida por um condômino escolhido dentre os presentes, que indicará também um secretário para lavratura da ata.

1º. É vedado ao síndico exercer simultaneamente as funções de presidente e secretário.
2º. Para votação de questões controversas, poderá ser contratado um profissional para a redação da ata.

Artigo 43.
O livro de atas deverá ser registrado durante a assembleia, contendo:

Data, hora e local da reunião, com indicação de primeira ou segunda chamada;
II. Abertura dos trabalhos pelo síndico (ou, em caso de convocação por 1/4 dos condôminos, passando imediatamente para o item seguinte);
III. Nomeação do presidente e do secretário;
IV. Verificação do quórum com base na folha de presença;
V. Registro da ordem do dia;
VI. Sumário das discussões;
VII. Resultado de cada votação;
VIII. Registro das abstenções e justificativas, se informadas;
IX. Registro de eventuais saídas de condôminos;
X. Encerramento dos trabalhos e aprovação da ata;
XI. Registro das sugestões para deliberação na próxima assembleia, se for o caso;
XII. Assinaturas do secretário, presidente e dos presentes votantes.

Artigo 44.
Ao registrar as deliberações, o secretário deverá mencionar as abstenções, identificando cada votante e o peso percentual de seu voto, proporcional à fração ideal atribuída, conforme o Artigo 24, § 3º, da Lei nº 4.591/64.

Parágrafo único.
A votação secreta poderá ser adotada em questões de natureza pessoal ou familiar. A assembleia deve aprovar o método de votação secreta antes de proceder com ela, garantindo que esteja em conformidade com o regimento interno do condomínio e com a legislação vigente.

CAPÍTULO III – DAS DELIBERAÇÕES

Artigo 45.
Nas assembleias, cada condômino poderá acumular seu voto com o de, no máximo, um outro condômino, mediante instrumento de procuração particular, incentivando a ampla participação na assembleia.

1º. Para preservar os princípios democráticos, o Síndico e os integrantes do Conselho Consultivo / Fiscal não poderão aceitar procuração para votar em nome de outrem.
2º. Procurações enviadas por fax ou e-mail serão aceitas, desde que endossadas por um parente (descendente ou ascendente) ou por outro condômino que não seja o procurador habitual.
3º. Descendentes ou ascendentes residentes poderão representar o condômino sem instrumento formal.
4º. Caso o procurador não seja condômino, este representará apenas um condômino.

Artigo 46.
Os votos nas assembleias serão ponderados conforme a fração ideal de cada unidade.

Artigo 47.
As decisões da assembleia serão comunicadas a todos os condôminos, via correspondência protocolada para residentes e registrada para não residentes, no prazo máximo de 8 (oito) dias após a reunião.

1º. O condômino poderá autorizar, por escrito, o recebimento das comunicações por e-mail, confirmando o recebimento em até 3 (três) dias úteis.
2º. Inquilinos também receberão as comunicações protocoladas.
3º. Cópias das deliberações serão afixadas em locais de aviso (quadros de avisos no térreo e subsolo).

CAPÍTULO IV – DAS ATRIBUIÇÕES DAS ASSEMBLEIAS GERAIS

Artigo 48. Assembleia Geral Condominial Ordinária – Compete:

Deliberar sobre os itens constantes da ordem do dia;
II. Analisar as contas e o orçamento do condomínio, bem como estabelecer o fundo de reserva;
III. Eleger anualmente / bienalmente o síndico, o subsíndico e os membros do Conselho Consultivo / Fiscal;
IV. Definir, mediante sorteio, a distribuição das vagas de garagem.

Artigo 49. Assembleia Geral Condominial Extraordinária – Compete:

Deliberar sobre os assuntos constantes da ordem do dia;
II. Revisar as contas e orçamento, bem como definir fundos de reserva;
III. Analisar sugestões dos condôminos e encaminhá-las para deliberação na próxima assembleia;
IV. Destituir, a qualquer tempo, o síndico, subsíndico, conselheiro ou membro do Conselho Consultivo / Fiscal, se necessário.

PARTE VII – DO REGULAMENTO INTERNO

CAPÍTULO I – DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS MORADORES

Artigo 50.
São direitos dos condôminos:

Utilizar com segurança e conforto as áreas e serviços comuns;
II. Participar ativamente da vida condominial, expressando opiniões, sugestões e reclamações em livro de ocorrências próprio disponível na portaria.

Artigo 51.
São deveres dos condôminos:

Cumprir a legislação, esta Convenção, o Regulamento Interno e as deliberações das assembleias;
II. Observar e aplicar as recomendações do “Manual de Uso e Conservação” da “X Construtora e Incorporadora Ltda.”;
III. No caso de locação, anexar ao contrato uma cópia deste Regulamento e incluir cláusula obrigatória de sua observância;
IV. Contribuir com o custeio das áreas comuns, mediante o pagamento da cota condominial e, se houver, da taxa de melhoria;
V. Comunicar ao síndico, por escrito via livro de ocorrências, e-mail ou WhatsApp, a data e hora da mudança, com aviso prévio de pelo menos 2 (dois) dias úteis, sendo:
A) Para mudanças parciais ou retirada de móveis para manutenção ou reforma, a comunicação poderá ser realizada de próprio punho no livro de ocorrências, com 7 (sete) dias úteis de antecedência;
B) Após a mudança, atualizar os dados cadastrais junto à administração;
C) Em caso de transferência de propriedade, apresentar a documentação correspondente.
Permitir o acesso do síndico, subsíndico, conselheiros ou zelador para inspeções relacionadas ao interesse coletivo;
VII. Informar imediatamente sobre a ocorrência de doenças contagiosas na unidade;
VIII. Observar a velocidade máxima de 10 km/h nas áreas internas e, ao sair da garagem, ceder a preferência a veículos ingressantes;
IX. Ressarcir danos causados a bens comuns ou a terceiros decorrentes de uso inadequado ou descuido;
X. Tratar com respeito os funcionários do condomínio, registrando reclamações ou sugestões no livro de ocorrências;
XI. Informar com antecedência mínima de 7 (sete) dias úteis ao Síndico sobre reformas na unidade;
XII. Manter conduta exemplar e respeitosa no ambiente condominial.

Quando utilizar o salão de festas:

Artigo 52.
O condômino deverá:

XIII. Contribuir com uma taxa para o uso do salão de festas, no valor de R$ ______, destinada a cobrir custos de energia elétrica, gás e manutenção dos equipamentos, valor que será cobrado na fatura subsequente e revertido à conta de manutenção;

A) Utilizar o salão exclusivamente para eventos sociais, comemorações ou recepções, sendo vedada sua utilização para atividades político-partidárias, religiosas, profissionais, comerciais ou jogos de azar;
B) Não utilizar o salão para festas particulares em datas tradicionais (véspera e dia de Natal, véspera e dia de Ano Novo, e dias de carnaval);
C) Contratar um porteiro ou segurança para controle de acesso se o número de convidados exceder __ pessoas;
D) Solicitar a reserva do salão por escrito ao síndico com, no mínimo, 7 (sete) dias de antecedência, dando prioridade ao primeiro requerente em caso de concorrência;
E) Assinar um termo de responsabilidade, declarando ter recebido o salão em perfeitas condições e assumindo os danos que eventualmente ocorrerem;
F) Realizar, ao término do evento, uma vistoria conjunta com o zelador para verificar as condições dos equipamentos e utensílios;
G) Aceitar que a avaliação dos danos para ressarcimento seja feita com base em orçamentos de empresas especializadas, com eventual decisão final pela assembleia;
H) Reconhecer que o atraso no pagamento dos danos, por mais de 30 (trinta) dias após notificação, implicará acréscimo de 20% e eventual cobrança judicial com custas e honorários, bem como a suspensão do direito de reserva do salão.

XIV. O usuário do salão deverá orientar os convidados para não utilizar outras áreas comuns ou causar aglomeração na frente do edifício;

O condômino responsável pelo evento deverá garantir a limpeza e a restituição imediata da área utilizada;

XVI. O requisitante será integralmente responsável pela ordem e boas normas de convivência durante o evento, adotando medidas para prevenir abusos.

CAPÍTULO II – DAS RESTRIÇÕES

Artigo 53.
Com vistas ao cumprimento desta Convenção, fica EXPRESSAMENTE PROIBIDO:

Transferir a vaga de garagem para não residentes;
Utilizar a vaga de garagem ou depósito para guardar materiais, equipamentos ou substâncias perigosas, corrosivas, explosivas ou inflamáveis que possam comprometer a segurança ou elevar os custos do seguro;

Manter animais de grande porte ou de temperamento agressivo que possam perturbar o sossego ou a segurança, sendo permitido apenas um animal de pequeno a médio porte, que permaneça na unidade, sem que a soma em unidades contíguas eleve o limite, e que, nas áreas comuns, seja transportado em braços, utilizando o elevador de serviço, sendo vedada sua entrada em áreas sociais (piscina, cozinha, adjacências);

Emitir ruídos ou sons em volume que perturbe a tranquilidade dos vizinhos, entre 22:00 e 08:00 horas;
Realizar obras de reforma ou acréscimos estruturais fora do horário permitido (08:00 às 18:00 horas, com tolerância aos sábados, das 10:00 às 14:00 horas, para pequenos reparos ou uso de ferramentas manuais);
Fazer uso inadequado dos bens comuns, comprometendo sua funcionalidade, integridade ou circulação;

Alterar a aparência externa do edifício com instalação de toldos, cortinas, aparelhos de ar-condicionado, faixas, placas ou elementos que modifiquem sua estética original;
Expor varais, antenas, tapetes, roupas, vasos ou outros objetos em janelas e sacadas, ou instalar acessórios externos na área limite da unidade;

Utilizar funcionários do condomínio para fins particulares fora do horário de trabalho;
Sobrecarregar a estrutura do edifício com peso superior a 150 Kg/m² ou usar de forma inadequada as instalações elétricas, hidráulicas, telefônicas ou de intercomunicação;
Depositar objetos que obstruam encanamentos em pias, bacias ou ralos, ou descartar resíduos inadequadamente em janelas ou sacadas;

Não acondicionar corretamente o lixo da unidade, utilizando sacos plásticos resistentes;
Não acondicionar materiais cortantes ou quebrados em recipientes adequados;
Utilizar o elevador social para transporte de trajes molhados, provenientes da piscina;

Lavar ou consertar veículos nas áreas comuns, salvo em situações emergenciais com as devidas providências para evitar transtornos;

Utilizar combustíveis não provenientes da rede de distribuição para aparelhos de cozinha;
Realizar consertos ou lavagem de veículos em áreas comuns sem autorização;
Estacionar ou guardar motocicletas, bicicletas ou similares em áreas não designadas, devendo usar a vaga ou depósito específico;
Permitir o trânsito de pessoas estranhas ao condomínio nas áreas comuns, exceto no trajeto entre a portaria e a unidade, em horários e dias previamente estabelecidos, com identificação adequada e sob autorização do síndico ou zelador;

Manipular cabos destinados à transmissão de sinal de TV/Satélite.

Artigo 54.
Na área da piscina e adjacências, são vedadas as seguintes práticas:

Permitir que menores desacompanhados permaneçam no local;
II. Utilizar utensílios de vidro ou objetos cortantes;
III. Aplicar óleos bronzeadores (permitindo apenas o uso moderado de cremes ou protetores solares, com remoção do excesso antes da entrada na piscina);
IV. Permitir a entrada de visitantes na piscina em fins de semana e feriados (durante a semana, até dois visitantes por unidade, exceto hóspedes).

Artigo 55.
Na área do salão de festas e adjacências, ficam proibidos:

Ultrapassar o limite de X convidados, conforme disponibilidade de espaço e instalações sanitárias;
II. Exceder os horários ou níveis de ruído permitidos, de forma a preservar o sossego dos demais condôminos;
III. Utilizar churrasqueiras no salão de festas ou áreas adjacentes;
IV. Deixar de realizar a limpeza do local no prazo máximo de 24 horas após o uso.

CAPÍTULO III – DAS SANÇÕES

Artigo 56.
O condômino que descumprir as disposições legais ou deliberações das assembleias estará sujeito a penalidades, podendo recorrer à próxima assembleia mediante manifestação escrita no livro de ocorrências, dentro do prazo de 15 (quinze) dias a contar da notificação.

1º. O pagamento de multa não exime o condômino de reparar eventuais danos causados ao condomínio ou a terceiros, nem o isenta das demais obrigações legais.
2º. As sanções serão aplicadas de forma proporcional à gravidade da infração, podendo consistir em:

Notificação formal escrita;
Multa equivalente a 20% do valor da cota condominial;

III. Em caso de reincidência, multa de 50% sobre a cota condominial na primeira repetição;

Para reincidências subsequentes, multa de 100% da cota, aplicada mensalmente;
Especificamente para violações dos incisos I e II do Artigo 53, multa de 100% da cota condominial por mês de inadimplência relativa à permanência de inquilino não autorizado.

Artigo 57.
Se ocorrer infração aos incisos I e II do Artigo 53, além da multa, o condômino estará sujeito ao desfazimento do contrato de locação. Caso não regularize a situação em até três meses, o síndico adotará as medidas legais cabíveis, repassando ao condômino o ressarcimento de todas as despesas incorridas.

PARTE VIII – DAS DISPOSIÇÕES ADICIONAIS

CAPÍTULO I – DAS ALTERAÇÕES DA CONVENÇÃO E DO REGULAMENTO INTERNO

Artigo 58.
Esta Convenção e o Regulamento Interno somente poderão ser alterados mediante aprovação de, pelo menos, 2/3 (dois terços) dos condôminos, em assembleia especialmente convocada para este fim, respeitados os quóruns legais e as formalidades exigidas.

CAPÍTULO II – DA SOLUÇÃO DE CONFLITOS E ARBITRAGEM

Artigo 59.
Para a solução de controvérsias decorrentes da interpretação ou execução desta Convenção, as partes poderão recorrer, inicialmente, à mediação. Persistindo o conflito, este será resolvido mediante arbitragem, conforme regulamento específico a ser aprovado em assembleia, em consonância com a Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/96).

CAPÍTULO III – DAS ASSEMBLEIAS VIRTUAIS

Artigo 60.
Fica facultada a realização de assembleias virtuais ou híbridas, desde que garantida a identificação dos participantes, a transparência na votação e a integridade dos registros, observadas as disposições legais e as normas deste Condomínio.

CAPÍTULO IV – DA FISCALIZAÇÃO E TRANSPARÊNCIA

Artigo 61.
O Condomínio deverá disponibilizar, por meio de sistema eletrônico seguro, informações atualizadas sobre as contas, orçamento e atos administrativos, garantindo o acesso aos condôminos, conforme previsto na legislação.

PARTE IX – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Artigo 62.
Cada condômino é obrigado a ler e confirmar o recebimento desta Convenção e do Regulamento Interno, mediante assinatura em livro ou folha de protocolo, bem como acompanhar as deliberações das assembleias gerais.

1º. Nenhum condômino poderá alegar desconhecimento da legislação, desta Convenção, do Regulamento Interno ou das deliberações das assembleias, bem como do “Manual de Uso e Conservação” da “X Construtora e Incorporadora Ltda.”.
2º. O Condomínio não se responsabiliza por danos causados por condôminos, seus dependentes, hóspedes ou terceiros que tenham acesso às áreas comuns por autorização de outro condômino.

Artigo 63.
Ao zelador é conferida a autoridade para zelar pelo cumprimento desta Convenção, do Regulamento Interno e das deliberações das assembleias, especialmente na ausência ou a pedido do síndico e do subsíndico, podendo adotar as medidas necessárias para cessar infrações.

1º. O zelador poderá impedir a entrada de veículos não autorizados, quando solicitado.
2º. Todas as ocorrências anormais e violações deverão ser registradas em livro de ocorrências próprio, com a identificação e assinatura do reclamante.

Artigo 64.
Os casos omissos e eventuais controvérsias serão solucionados em Assembleia Geral, sempre à luz da legislação aplicável.

Artigo 65.
Para todos os efeitos legais, o síndico, bem como os demais membros do Conselho Consultivo / Fiscal, são considerados condôminos em igualdade de condições, sem privilégios que não tenham sido aprovados em assembleia, exceto nos casos em que o síndico não for condômino (externo /contratado).

Artigo 66.
Esta Convenção entrará em vigor a partir da data de sua aprovação em Assembleia Geral, revogando quaisquer disposições em contrário contidas em versões anteriores, e as disposições transitórias necessárias serão definidas na ocasião da aprovação.

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Modelo de Convenção de Condomínio Residencial

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