Conheça a Lei do inquilinato

Primeiramente, a Lei do Inquilinato foi criada em 1991 e teve como principal objetivo, regulamentar as obrigações das partes envolvidas em um processo de locação de imóvel, bem como, a atuação das imobiliárias na intermediação dessa relação comercial.  Compreenda que não só as partes (proprietário e inquilino) precisam entender esta Lei, mas também os síndicos dos condomínios.  

O principal objetivo da Lei do Inquilinato é o de proteger os direitos e deveres dos envolvidos em uma locação de imóvel residencial ou comercial. Dessa forma, o locador e locatário ficam protegidos caso alguma das partes não cumpra com as suas obrigações.

Portanto, antes de alugar um imóvel, saiba que é muito importante ler e entender o que a Lei do Inquilinato aborda, para que não ocorram prejuízos a nenhuma das partes por falta de informação.

Contudo, nem sempre os artigos de uma lei são de fácil entendimento por todos, principalmente para quem não está habituado com os termos utilizados. Assim, analisando pelos dois lados (locador e locatário), separamos os itens mais importantes sobre esta Lei e colocamos aqui para poupar seu tempo. Porém, caso tenha interesse, você pode acessar a Lei do Inquilinato completa no final deste post, diretamente no link do Governo Federal. Além disso, para facilitar ainda mais, no final do Post também tem um pequeno trecho que explica em detalhes o que significa cada termo aqui utilizado.

Conheça a Lei do inquilinato

Conheça a Lei do inquilinato

Conheça a Lei do inquilinato

Veja qual é a atual Lei do Inquilinato

A Lei n.º 8.245 de 18 de outubro de 1991 é conhecida pela maior parte da população por Lei do Inquilinato. Em síntese, ela cita sobre assuntos relacionados à locação de imóveis urbanos (residenciais e comerciais) e seus procedimentos.

Saiba sobre Aluguel

O valor do aluguel deve ser acordado entre as partes envolvidas na locação e precisa ser compatível com o preço do mercado. Não é permitido que o valor seja estipulado em moeda estrangeira (como por exemplo, Dólar ou Euro). Nesse sentido, tanto o locatário como o locador, podem decidir um novo valor para o aluguel e fazer aditivos de reajuste no contrato, sempre que necessário. Assim, no caso de sublocações, o valor do aluguel não pode exceder o valor da locação.

Conheça os Deveres do Locador

O art. 22 da Lei do Inquilinato dispõe sobre os deveres do locador, entre as principais estão:

Entregar ao locatário um imóvel em perfeitas condições para uso residencial ou comercial. Eventualmente, nos casos de locação de imóveis comerciais, o inquilino pode solicitar ao locador, alvarás e laudos do município que comprovem que o local está apto para receber os seus clientes.

Além disso, é obrigação do locador garantir que o imóvel esteja protegido de invasões de terceiros. Dessa forma, caso tenha algum problema no imóvel, como por exemplo, na hidráulica do imóvel, o reparo deve ser solicitado ao locador.

Acima de tudo, a finalidade do imóvel deve ser mantida. Quando o imóvel foi locado para uso residencial, deve continuar sendo locado para esta finalidade. Da mesma forma, no caso do uso comercial, a finalidade deve ser mantida.

Nesse sentido, quando ocorrer algum tipo de deterioração no imóvel e o inquilino não tiver culpa, ele pode solicitar ao locatário uma redução do aluguel.

Além disso, deve responder pelos vícios ou defeitos de antes da locação e fornecer uma descrição completa do imóvel e dos valores pagos.

Os custos de administração imobiliária são sempre de responsabilidade do locador. Ficará por conta do locatário, o pagamento do aluguel e os encargos relacionados ao imóvel.

Em suma, precisa sempre estar claro no contrato, quem efetuará o pagamento de impostos, taxas e seguros, se o locador ou locatário. Caso não esteja especificado em contrato, estes custos serão arcados pelo locador.

Logo, o locador deve apresentar os comprovantes de despesas sempre que solicitados pelo inquilino.

Entenda os deveres do Locatário

Saiba que, antes de tudo, na Lei do inquilinato, existe também um artigo que dispõe sobre as obrigações do locatário, o art. 23. As principais obrigações são:

Nesse sentido, o pagamento do aluguel na data descrita em contrato, é a obrigação principal do locatário. Caso não aconteça, uma ordem de despejo e cobrança judicial podem ser acionados.

Da mesma forma, a destinação do imóvel deve continuar a mesma do início da locação e o locatário deve cuidar como se fosse seu.

Assim, o imóvel deve ser entregue da mesma forma de quando foi alugado. Dessa forma, é de suam importância realizar uma vistoria e apontar o estado do imóvel antes da locação.

O locatário deve sempre avisar ao locador sobre todos os danos, defeitos ou invasões no imóvel.

Por outro lado, é de sua obrigação, consertar todos os danos causados pelos moradores do imóvel.

Logo, o inquilino não deve fazer nenhuma reforma sem ter o consentimento antecipado do proprietário por escrito.

Além disso, deve entregar todas as correspondências referentes a propriedade ao locador.

Deve sempre efetuar o pagamento das contas relacionadas ao consumo, como água, energia elétrica e telefone.

Eventualmente, deve permitir visitas de interessados em comprar o imóvel ou de vistorias previamente combinadas.

Do mesmo modo, despeitar e cumprir as regras do condomínio, conforme convenção e regulamento interno.

Caso opte pelo seguro fiança, deve fazer o pagamento e solicitar a renovação dele, enquanto o contrato de locação estiver valendo.

Veja o que diz a Lei sobre Caução do contrato de locação

Quando aceito, o valor máximo de caução em dinheiro permitido na Lei do Inquilinato é de três vezes o valor do aluguel. O dinheiro deve ser depositado em uma conta poupança conjunta e, ao final do contrato, o locador devolve o dinheiro com as correções para o locatário. O valor pode ser usado em casos de inadimplência, para cobrir multas por quebra de contrato e qualquer prejuízo causado no imóvel.

O inquilino tem preferência na compra do imóvel

De acordo com o art. 27 da Lei do Inquilinato, o locatário possui a preferência na compra do imóvel, caso o locador decida vender. O proprietário do imóvel deve comunicar o inquilino sobre o seu interesse em vender a casa ou apartamento, incluindo o valor que deseja, formas de pagamento, prazo para resposta entre outras informações.

Qual deve ser o prazo do contrato de locação?

Geralmente, o prazo mínimo da locação é de 30 meses. Porém, conforme a lei, quando o prazo de 30 meses chega ao final, o locador pode solicitar o imóvel de volta ou o locatário pode fazer a entrega das chaves sem pagar multa. Se as duas partes estiverem de acordo, elas podem fazer a prorrogação do contrato.

Quando o contrato de locação do imóvel é inferior a 30 meses, pode complicar um pouco. O art. 47 da Lei do Inquilinato diz que no final do prazo de contratos inferiores a 30 meses, ele é prorrogado automaticamente por tempo indeterminado, podendo ser retomado apenas em alguns casos específicos:

Nesse sentido, o locador poderá solicitar a devolução do imóvel somente justificando o seu pedido. Todavia, o locatário poderá fazer a entrega quando desejar, desde que o locador seja avisado com 30 dias de antecedência.

O que difere na locação não residencial

O art. 51 dispõe sobre o contrato de locação não residencial, ou seja, de imóveis comerciais. O artigo diz que o locatário tem direito a renovação se o contrato tiver sido celebrado por escrito e com prazo determinado, que o prazo total no imóvel seja de no mínimo de cinco anos e esteja com o comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo de 3 anos. Conforme o art. 52, se o locador solicitar o imóvel sem nenhuma justificativa, o locatário tem direito a indenização para os possíveis prejuízos causados com a mudança.

Compreenda as mudanças na Nova Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato 8.245/91 continua em vigor em 2022. Porém, ela teve algumas alterações relevantes em 9 de dezembro de 2009, quando a Lei 12.112 surgiu com modificações e ficou conhecida por “nova lei do inquilinato”.

As principais alterações da Lei do Inquilinato atualizada foram relacionadas ao prazo para despejo em caso de atraso no aluguel, a permissão do fiador para desistir de sua responsabilidade e sobre a multa rescisória.

Veja o que mudou com a nova Lei do Inquilinato

Como abordado anteriormente, ocorreram algumas mudanças na nova Lei do Inquilinato, tendo como principais:

Multa rescisória: na atualização da lei do inquilinato a multa rescisória deve ser paga proporcionalmente ao tempo que falta para cumprir o prazo do contrato.

Despejo: em uma ação de despejo, o locatário tem o prazo de 30 dias para sair do imóvel voluntariamente.

Prazo: caso não ocorra a renovação do contrato, o inquilino deve deixar o imóvel em um prazo de 30 dias.

Fiador: o fiador pode desistir do seu compromisso em caso de prorrogação de contrato. Contudo, ele ainda permanece como fiador por 120 dias após a solicitação.

Saiba qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel

O prazo determinado pela Lei do Inquilinato para desocupação e entrega das chaves é de 30 dias. Porém, existem alguns fatores que devem ser levados em consideração. Quando a solicitação de desocupação acontece por parte do locador, deve-se ter uma justificativa para tal, como a necessidade do imóvel para uso próprio ou quebra de contrato por parte do inquilino.

Caso o locador não utilize o imóvel conforme informado no momento do despejo, se o locatário se achar prejudicado, poderá entrar com um pedido de indenização por despejo com motivo inadequado. No caso de uma rescisão de contrato por parte do locatário, o prazo de aviso prévio também é de 30 dias.

Leia a Lei do Inquilinato na íntegra direto no Portal do Governo

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm 

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Significados dos termos utilizados sobre a Lei do Inquilinato

Locador – Proprietário, pessoa ou empresa (por exemplo, imobiliária), que dá algo em aluguel. É o proprietário, imobiliária ou procurador do proprietário, que loca um ou mais imóveis mediante contrato de locação, cede o direito de uso a outrem, o locatário.

Locatário – É aquele que ocupa um imóvel ou carro, por meio de um contrato de aluguel. Que ocupa um imóvel que não lhe pertence, mediante um contrato de locação (contrato de aluguel).

Fiador – É aquela pessoa ou empresa, que afiança ou assegura o cumprimento de deveres e obrigações de outra pessoa ou empresa, ou seja, um abonador. Dessa forma, se responsabiliza em pagar uma dívida, caso outra pessoa não consiga pagar; afiançador, avalista.

Despejo – Medida ou ação judicial que obriga alguém a sair do imóvel que alugou, também conhecida como ordem de despejo.

Caução – Garantia que se dá ou usa para assegurar um determinado compromisso, que obriga alguém (pessoa ou empresa) a cumprir suas obrigações financeiras ou de outra natureza: cheque caução; depósito caução.

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