Airbnb em condomínio voltou ao centro das discussões depois que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o uso de imóveis residenciais para estadias de curta temporada, como ocorre em plataformas digitais, depende de aprovação do condomínio quando houver alteração da destinação residencial do prédio. Segundo o STJ, essa autorização deve ocorrer em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

A decisão, tomada em 7 de maio de 2026 no REsp 2.121.055, impacta diretamente síndicos, conselhos, proprietários e moradores. Afinal, muitos condomínios convivem com dúvidas sobre segurança, circulação de terceiros, barulho, uso das áreas comuns e limites do direito de propriedade.

Neste artigo, você vai entender o que foi decidido, o que muda na prática e quais cuidados o síndico deve adotar antes de permitir, restringir ou regulamentar esse tipo de uso.

Resumo em 5 pontos

1. O STJ decidiu que estadias de curta temporada em condomínios residenciais podem depender de aprovação do condomínio.
2. A aprovação deve observar quórum de dois terços dos condôminos quando houver mudança de destinação da unidade ou do edifício.
3. A decisão considerou que a exploração frequente e econômica pode descaracterizar a finalidade residencial.
4. O síndico não deve agir de forma improvisada: é essencial verificar convenção, regimento e atas anteriores.
5. A melhor saída é tratar o tema em assembleia, com comunicação clara e registro formal.

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Airbnb em condomínio: qual foi a decisão do STJ?

A Segunda Seção do STJ definiu que a oferta de imóvel residencial em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio quando a prática configurar uso para estadias de curta temporada e alterar a destinação residencial do empreendimento. A Corte entendeu que a exploração econômica ou profissional do imóvel pode mudar a dinâmica do prédio.

O julgamento envolveu um condomínio residencial de Minas Gerais. A proprietária queria disponibilizar sua unidade em plataforma digital sem autorização condominial. O condomínio, por outro lado, alegou que a prática não estava prevista na convenção e descaracterizava o uso residencial do edifício.

Por maioria, o STJ manteve o entendimento contrário à proprietária. De acordo com a cobertura do Poder360, o julgamento terminou por 5 votos a 4, prevalecendo o voto da ministra Nancy Andrighi.

Na prática, a decisão fortalece a necessidade de o condomínio tratar o tema de forma coletiva, especialmente quando a locação de curta duração gera alta rotatividade, impacto na segurança ou mudança perceptível na rotina dos moradores.

Airbnb em condomínio: o que significa aprovação de dois terços?

A aprovação de dois terços dos condôminos está ligada à mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O STJ citou o artigo 1.351 do Código Civil, que exige esse quórum para alteração da destinação do condomínio.

Isso não significa que qualquer visita, locação tradicional ou uso eventual do imóvel precise passar por assembleia. O ponto central é outro: quando o uso da unidade deixa de funcionar como moradia e passa a operar como estadia curta, com circulação constante de pessoas, o condomínio pode entender que há desvio da finalidade residencial.

Por isso, o síndico deve evitar interpretações apressadas. Antes de aplicar multa, impedir acesso ou notificar proprietários, é recomendável analisar:

• o texto da convenção;
• o regimento interno;
• atas de assembleias anteriores;
• histórico de reclamações;
• frequência da atividade;
• impactos na segurança e no sossego;
• orientação jurídica especializada.

Essa cautela reduz conflitos e aumenta a chance de uma decisão condominial sólida.

Airbnb é locação por temporada ou hospedagem?

Esse é um dos pontos mais sensíveis do debate.

No voto vencedor, a ministra Nancy Andrighi afirmou que contratos intermediados por plataformas digitais não são, por si só, locação residencial comum nem hotelaria. Segundo o STJ, eles podem ser considerados contratos atípicos, dependendo da forma de uso do imóvel.

Em outras palavras, a plataforma usada não define sozinha a natureza da atividade. O que importa é o conjunto da prática.

Um imóvel alugado ocasionalmente por temporada pode ter uma análise diferente de uma unidade usada de forma contínua, profissionalizada e com alta rotatividade de hóspedes. Além disso, a ausência ou presença de serviços semelhantes aos de hospedagem também pode influenciar a avaliação do caso concreto.

Para o condomínio, a pergunta prática deve ser:

A unidade continua sendo usada como moradia ou virou uma operação recorrente de estadias curtas?

Essa diferença é importante para orientar assembleias, notificações e eventuais medidas administrativas.

Como essa decisão afeta síndicos e moradores

A decisão do STJ traz um recado claro: o tema não deve ser tratado apenas como uma escolha individual do proprietário. Em condomínios residenciais, o uso de uma unidade pode afetar toda a coletividade.

Para o síndico, isso significa mais responsabilidade na condução do assunto. Ele deve equilibrar o direito de propriedade com a segurança, o sossego e a destinação residencial prevista nos documentos do condomínio.

Para moradores, a decisão reforça o direito de discutir o tema em assembleia. Afinal, a entrada frequente de pessoas sem vínculo com o condomínio pode gerar preocupações legítimas, como:

• aumento da circulação nas áreas comuns;
• maior demanda sobre portaria e controle de acesso;
• dúvidas sobre responsabilidade por danos;
• uso inadequado de piscina, academia, salão de festas ou garagem;
• reclamações por barulho;
• sensação de insegurança.

No entanto, também existem proprietários que veem a locação de curta temporada como uma fonte legítima de renda. Por isso, o debate precisa ser técnico, transparente e documentado.

O condomínio pode proibir Airbnb automaticamente?

Não é recomendável tratar a decisão como uma autorização para proibir tudo de forma automática.

O STJ decidiu um caso específico e firmou entendimento importante, mas cada condomínio deve observar seus próprios documentos e a realidade do empreendimento. A convenção pode permitir, restringir ou ser silenciosa sobre locação por temporada e hospedagens curtas.

Além disso, o próprio debate jurídico envolveu divergência. Conforme o Poder360, os ministros divergentes defenderam que a locação por temporada não transforma automaticamente o imóvel em atividade comercial e que eventual restrição deveria estar prevista expressamente na convenção.

Portanto, a postura mais segura é:

1. verificar a convenção;
2. consultar assessoria jurídica;
3. convocar assembleia;
4. deliberar com quórum adequado;
5. registrar a decisão em ata;
6. comunicar todos os moradores.

Esse caminho evita decisões personalistas e reduz o risco de judicialização.

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Como implementar a regra no condomínio

A decisão do STJ não elimina a necessidade de gestão. Pelo contrário, ela exige mais organização do síndico e do conselho.

Verifique a convenção e o regimento interno

O primeiro passo é ler os documentos do condomínio. Procure trechos sobre:

• destinação residencial;
• locação por temporada;
• hospedagem;
• uso das áreas comuns;
• cadastro de visitantes;
• penalidades;
• perturbação do sossego;
• segurança e controle de acesso.

Caso a convenção seja antiga ou silenciosa, o tema deve ser levado à assembleia com orientação jurídica.

Reúna documentos e ocorrências

Antes de convocar assembleia, organize as informações. Isso ajuda a evitar discussões baseadas apenas em opinião.

O síndico pode reunir:

• reclamações registradas;
• ocorrências de portaria;
• relatos sobre barulho;
• danos em áreas comuns;
• problemas de identificação de hóspedes;
• dificuldade de contato com proprietários;
• dúvidas sobre uso de vagas e áreas comuns.

O objetivo não é perseguir proprietários. A finalidade é demonstrar o impacto real da prática na rotina condominial.

Leve o tema para assembleia

A assembleia deve ter pauta clara. Evite expressões vagas como “assuntos gerais” para decidir um tema tão relevante.

Uma boa pauta pode ser:

“Deliberação sobre autorização, restrição ou regulamentação de estadias de curta temporada em unidades residenciais, incluindo plataformas digitais como Airbnb, conforme destinação do condomínio.”

Essa clareza ajuda os moradores a entenderem a importância da reunião e reduz questionamentos posteriores.

Registre a decisão corretamente

A ata precisa ser objetiva. Ela deve indicar:

• data e local da assembleia;
• pauta deliberada;
• número de presentes;
• quórum alcançado;
• resultado da votação;
• texto aprovado;
• eventuais regras de transição;
• prazo para adequação;
• forma de comunicação aos moradores.

Quando houver alteração de convenção, o condomínio deve seguir os procedimentos formais aplicáveis, incluindo registro quando necessário.

Comunique moradores e proprietários

Depois da assembleia, envie comunicado claro. Explique o que foi decidido, quando a regra começa a valer e quais providências serão adotadas.

A comunicação deve evitar tom de ameaça. O ideal é orientar primeiro e aplicar penalidades apenas quando houver descumprimento comprovado e previsão normativa.

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Erros comuns que o condomínio deve evitar

O tema Airbnb em condomínio costuma gerar tensão. Por isso, alguns erros podem piorar a situação.

O primeiro erro é o síndico decidir sozinho. Mesmo quando há reclamações, a deliberação coletiva é o caminho mais seguro.

Outro erro é aplicar multa sem previsão clara. Penalidades devem estar amparadas na convenção, no regimento ou em decisão assemblear válida.

Também é inadequado impedir entrada de hóspedes sem orientação jurídica. O controle de acesso é importante, mas medidas abusivas podem gerar conflito e responsabilidade para o condomínio.

Além disso, o condomínio não deve copiar regras de outro prédio. Cada empreendimento tem sua convenção, sua estrutura e sua realidade.

Por fim, é um erro ignorar a comunicação. Moradores e proprietários precisam entender a razão da regra. Quando o processo é transparente, a adesão tende a ser maior.

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Modelo de comunicado para moradores

Use o modelo abaixo como base. Ajuste conforme a decisão da assembleia e a orientação jurídica do condomínio.

COMUNICADO AOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS

Prezados moradores e proprietários,

Informamos que o tema referente ao uso de unidades residenciais para estadias de curta temporada, inclusive por meio de plataformas digitais como Airbnb, será tratado em assembleia condominial específica.

A discussão considera a destinação residencial do condomínio, a segurança dos moradores, o controle de acesso, o uso das áreas comuns e o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a necessidade de aprovação condominial quando houver alteração da finalidade residencial da unidade ou do edifício.

A pauta da assembleia será:

“Deliberação sobre autorização, restrição ou regulamentação de estadias de curta temporada em unidades residenciais, incluindo plataformas digitais como Airbnb.”

Solicitamos a participação dos proprietários para que a decisão seja tomada de forma coletiva, transparente e de acordo com a convenção do condomínio.

Atenciosamente,

Síndico(a)
Administração do Condomínio

Conclusão

A decisão do STJ sobre Airbnb em condomínio reforça a importância da gestão profissional, da assembleia bem conduzida e da comunicação transparente.

O ponto principal não é criar conflito entre proprietários e moradores. O objetivo é proteger a finalidade residencial do condomínio, garantir segurança jurídica e preservar a boa convivência.

Para o síndico, o melhor caminho é agir com método: verificar documentos, consultar orientação jurídica, convocar assembleia, respeitar o quórum e registrar tudo de forma clara.

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FAQ

1. Airbnb em condomínio precisa de aprovação dos moradores?
Segundo o STJ, quando o uso da unidade para estadias curtas altera a destinação residencial do condomínio, a prática exige aprovação em assembleia por dois terços dos condôminos.

2. O síndico pode proibir Airbnb sozinho?
Não é o caminho mais seguro. O ideal é verificar a convenção, consultar orientação jurídica e levar o tema para assembleia com pauta específica.

3. A decisão do STJ vale para todos os condomínios?
A decisão uniformiza entendimento importante, mas cada condomínio deve analisar sua convenção, seu regimento e o caso concreto.

4. Locação por temporada é sempre proibida em condomínio?
Não. O problema surge quando a prática descaracteriza a finalidade residencial, gera alta rotatividade ou funciona como exploração frequente de estadias curtas.

5. Qual quórum é necessário para autorizar Airbnb em condomínio?
O STJ indicou aprovação por dois terços dos condôminos quando houver alteração de destinação do edifício ou da unidade.

6. O que o condomínio deve fazer agora?
Deve revisar seus documentos, organizar informações, convocar assembleia e comunicar a decisão de forma clara aos moradores e proprietários.

Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/07052026-oferta-de-imovel-em-plataformas-como-airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-segunda-secao.aspx

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

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Airbnb em Condomínios: Panorama Jurídico Atual e Diretrizes Essenciais para Síndicos

Introdução: Por que o tema Airbnb em condomínios exige atenção imediata?

Antes de mais nada, é fundamental reconhecer que a popularização do Airbnb e de outras plataformas de locação por temporada alterou significativamente a rotina dos condomínios residenciais no Brasil. Afinal, o que era anteriormente uma relação simples de locação entre conhecidos, hoje assume contornos comerciais, gerando impactos diretos na segurança, na convivência e na natureza jurídica do uso das unidades condominiais.

Nesse cenário, os síndicos se veem diante de um desafio jurídico e administrativo crescente: como conciliar o direito de propriedade com a preservação do ambiente residencial e o cumprimento das normas internas? Assim sendo, este artigo apresenta, de forma estruturada e atualizada, tudo o que os síndicos precisam saber sobre o entendimento jurídico do Airbnb em condomínios, destacando jurisprudência, legislação e boas práticas para garantir uma gestão segura e eficaz.

Entendimento Jurídico do Airbnb em Condomínios

A natureza jurídica da locação por Airbnb

Atividade de hospedagem ou locação por temporada?

Primeiramente, cumpre esclarecer que a principal controvérsia jurídica gira em torno da natureza da atividade exercida por meio do Airbnb. De um lado, há quem defenda que a prática configura mera locação por temporada, regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). De outro, cresce o entendimento de que, sobretudo em casos de alta rotatividade e serviços agregados (como limpeza e recepção), trata-se de atividade de hospedagem, comparável a hotéis.

Posicionamento do STJ até abril de 2025

Atualmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem, progressivamente, consolidado o entendimento de que a locação de curta duração via plataformas digitais configura, em muitos casos, atividade comercial de hospedagem. Sob esse viés, a atividade extrapola os limites da locação residencial tradicional, o que permite aos condomínios restringi-la com base em sua convenção.

Airbnb em Condomínios Residenciais

Airbnb em Condomínios Residenciais

Impactos diretos para os condomínios residenciais

Direito de propriedade x função social e regras internas

A importância da convenção condominial

Analogamente ao que ocorre com outras atividades que afetam a coletividade, o Airbnb demanda análise minuciosa da convenção de condomínio. Se o documento proíbe atividades comerciais ou de hospedagem, a locação via Airbnb poderá ser vedada de forma legítima, conforme precedentes recentes do STJ.

Regimento interno: ferramenta complementar

Além da convenção, o regimento interno pode detalhar regras específicas para a locação por temporada, estabelecendo, por exemplo, prazos mínimos, processos de identificação dos hóspedes e canais de comunicação com o síndico. Entretanto, o regimento não pode contrariar a convenção condominial.

Medidas práticas que o síndico deve adotar

Postura proativa e orientada pela legalidade

Revisar os documentos do condomínio

Assim sendo, o primeiro passo do síndico deve ser uma análise detalhada da convenção e do regimento interno. Caso não haja previsão específica, será necessário mobilizar a assembleia para eventual alteração, respeitando o quórum legal estabelecido pelo Código Civil.

Informar os condôminos

Com efeito, a comunicação clara e recorrente com os condôminos é imprescindível. Explicar os impactos da locação por temporada, apresentar o entendimento jurídico vigente e orientar sobre os procedimentos internos são atitudes que reduzem conflitos e fortalecem a autoridade do síndico.

Monitorar e aplicar sanções, quando cabíveis

Ao mesmo tempo, o síndico deve fiscalizar o cumprimento das normas internas e, caso identifique descumprimentos, aplicar as penalidades previstas, sempre resguardando o contraditório e a ampla defesa.

Aspectos tributários e responsabilidades legais

Imposto de Renda e ISS

Receita Federal e a declaração dos rendimentos

Atualmente, a Receita Federal exige a declaração de todos os rendimentos obtidos via Airbnb, com recolhimento do Imposto de Renda correspondente. O não cumprimento pode acarretar multas e outras penalidades fiscais.

Incidência do ISS

Em diversas cidades brasileiras, a atividade de hospedagem — mesmo que informal — está sujeita à cobrança do Imposto Sobre Serviços (ISS). Embora ainda haja discussões sobre a aplicabilidade em locações por temporada, alguns municípios já exigem o recolhimento do tributo.

A regulamentação do Airbnb em nível municipal e estadual

Variações legais em diferentes localidades

Legislação local: um fator determinante

De forma semelhante à legislação federal, as leis estaduais e municipais também influenciam diretamente a permissão e a forma de operação do Airbnb. Algumas cidades, como o Rio de Janeiro, já aprovaram leis que obrigam:

• Cadastro dos imóveis utilizados para locação;

• Limitação de dias de locação por ano;

• Requisitos mínimos de segurança;

• Pagamento de taxas de turismo.

Portanto, síndicos e condôminos devem consultar a legislação vigente em seus respectivos municípios, evitando assim conflitos e sanções legais.

O futuro da regulamentação: o projeto de revisão do Código Civil

Aprovado, o projeto impactará diretamente os condomínios

Atualmente em debate no Congresso Nacional, o anteprojeto de revisão do Código Civil prevê a necessidade de aprovação do condomínio para aluguéis de curta duração, o que representa uma possível vitória para síndicos que enfrentam dificuldades com a prática indiscriminada do Airbnb.

Embora a proposta ainda esteja em tramitação, é provável que novas regras sejam formalizadas em breve, alterando de forma definitiva o cenário jurídico atual. Dessa forma, acompanhar o andamento legislativo torna-se uma atribuição estratégica para qualquer síndico.

Airbnb em Condomínios Residenciais

Airbnb em Condomínios Residenciais

Questões recorrentes que afetam a gestão condominial

Segurança, sossego e rotatividade

Circulação de estranhos

A alta rotatividade de hóspedes gera sensação de insegurança entre os moradores, além de dificultar o controle de acesso.

Convivência e perturbação do sossego

Ainda que ocasionalmente, há registros frequentes de barulho excessivo, festas não autorizadas e uso indevido das áreas comuns por locatários temporários.

O papel do síndico como gestor jurídico e comunitário

Mediação de conflitos e aplicação equilibrada das normas

O síndico deve, acima de tudo, atuar com imparcialidade, embasamento legal e foco na coletividade. Isso implica:

• Manter o diálogo com os proprietários que utilizam o Airbnb;

• Informar, orientar e aplicar medidas preventivas;

• Buscar apoio jurídico sempre que necessário;

• Propor, quando necessário, a atualização da convenção.

Conclusão: agir com estratégia, legalidade e equilíbrio

Certamente, a relação entre Airbnb e condomínios continuará sendo tema de intensos debates jurídicos e sociais. Porém, a gestão condominial não pode aguardar soluções externas. Cabe ao síndico atuar com conhecimento, precaução e empatia, assegurando o cumprimento das regras internas e a proteção do ambiente coletivo.

Sobretudo, é fundamental compreender que, embora o direito de propriedade seja garantido constitucionalmente, ele não é absoluto e deve ser exercido em harmonia com os demais direitos e deveres condominiais.

Perguntas Frequentes

O condomínio pode proibir o uso do imóvel para Airbnb?

Sim, desde que haja previsão expressa na convenção condominial proibindo a atividade comercial ou de hospedagem.

A locação por Airbnb precisa de autorização do síndico?

Depende. Se a convenção ou o regimento exigirem, sim. Caso contrário, cabe ao síndico apenas fiscalizar e aplicar as normas vigentes.

É possível limitar o número de dias para locação?

Sim, especialmente por meio do regimento interno, desde que não se contrarie a convenção.

O condomínio pode ser responsabilizado por irregularidades fiscais do proprietário?

Não diretamente, mas pode ser afetado indiretamente, por exemplo, em caso de autuações relacionadas à atividade de hospedagem irregular no edifício.

O projeto de revisão do Código Civil já está em vigor?

Não. O projeto ainda está em tramitação, mas deve ser acompanhado com atenção por todos os síndicos.

O síndico pode impedir o acesso de hóspedes do Airbnb?

Não pode proibir arbitrariamente, salvo em caso de descumprimento das regras internas. O acesso deve ser controlado, mas não negado de forma genérica.

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