Sumário
Airbnb em condomínio residencial: decisão do STJ, regras e cuidados para síndicos
O uso de imóveis para estadias de curta duração cresceu rapidamente com plataformas digitais de hospedagem. Como consequência, o Airbnb em condomínio residencial passou a provocar dúvidas sobre segurança, direito de propriedade, circulação de pessoas, finalidade do edifício e poderes da administração condominial.
Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça — STJ — estabeleceu um importante entendimento: quando a utilização do imóvel para estadias curtas descaracteriza a finalidade exclusivamente residencial do condomínio, essa mudança depende da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
A decisão não significa que toda locação de curta duração esteja automaticamente proibida. Também não autoriza síndicos a criarem restrições arbitrárias. Cada situação deve ser analisada considerando a convenção, o regimento interno, as características concretas da atividade e a maneira como o imóvel está sendo utilizado.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio residencial
No julgamento do Recurso Especial 2.121.055/MG, realizado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ analisou a utilização de uma unidade residencial para estadias de curta duração anunciadas em plataformas digitais.
O tribunal entendeu que a simples utilização de uma plataforma como Airbnb não determina, por si só, a natureza jurídica da atividade.
Isso significa que o nome da plataforma ou a forma como o anúncio é divulgado não são suficientes para classificar a operação como locação residencial, locação por temporada ou atividade semelhante à hospedagem.
É necessário analisar como o imóvel funciona na prática.
Entre os aspectos que podem ser considerados estão:
- frequência das estadias;
- elevada rotatividade de ocupantes;
- duração das reservas;
- quantidade de pessoas sem vínculo entre si;
- oferta de serviços adicionais;
- utilização profissional ou empresarial do imóvel;
- impacto na segurança e no sossego;
- descaracterização da finalidade residencial prevista na convenção.
Quando esse conjunto de elementos indica uma utilização diferente da destinação residencial do edifício, a atividade precisa ser aprovada por dois terços dos condôminos.
O condomínio pode proibir o Airbnb?
O condomínio pode restringir ou impedir estadias de curta duração quando a atividade contrariar a destinação prevista em sua convenção ou produzir uma utilização incompatível com as características residenciais do empreendimento.
Entretanto, não existe uma resposta única que possa ser aplicada automaticamente a todos os condomínios.
Três situações são especialmente importantes.
A convenção determina uso exclusivamente residencial
Quando a convenção estabelece finalidade exclusivamente residencial, uma atividade com alta rotatividade, entradas e saídas frequentes e características próximas às de hospedagem pode ser considerada incompatível com a destinação do edifício.
Nesse caso, o condomínio poderá impedir a atividade ou exigir a aprovação prevista para a mudança de destinação.
A convenção permite expressamente estadias curtas
Se a convenção autoriza locações por temporada ou estadias de curta duração, o condomínio pode estabelecer regras operacionais para preservar a segurança e a convivência.
Essas regras, porém, não podem eliminar um direito expressamente assegurado pela própria convenção.
A convenção não trata do assunto
Quando o documento é omisso, o condomínio não deve partir diretamente para uma proibição improvisada.
Primeiro, é necessário avaliar:
- a destinação geral do edifício;
- a forma concreta de utilização das unidades;
- os problemas efetivamente registrados;
- as decisões anteriores das assembleias;
- as regras já existentes;
- a necessidade de alterar a convenção.
A omissão não significa autorização irrestrita, mas também não autoriza a administração a criar uma proibição sem fundamento.
Locação por temporada e hospedagem são a mesma coisa?
Não. Embora possam parecer semelhantes, existem diferenças jurídicas importantes.
A Lei do Inquilinato define como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário por prazo não superior a 90 dias.
Essa modalidade pode ser utilizada em situações como:
- férias;
- cursos;
- tratamento de saúde;
- obras na residência do locatário;
- permanência temporária em outra cidade;
- outras necessidades residenciais transitórias.
Uma locação por temporada regular não se transforma automaticamente em atividade comercial apenas porque o imóvel foi anunciado pela internet.
Por outro lado, operações com reservas sucessivas, alta rotatividade, ocupação por grupos sem vínculo, divisão informal da unidade e oferta habitual de serviços podem apresentar características diferentes de uma locação residencial comum.
Por essa razão, o STJ destaca que a realidade da atividade deve prevalecer sobre o nome atribuído ao contrato.
O que mudou com a decisão de 2026
Antes da decisão da Segunda Seção, diferentes turmas do STJ já reconheciam que condomínios residenciais poderiam restringir estadias curtas quando a atividade fosse incompatível com a convenção.
O julgamento de 2026 acrescentou uma orientação mais clara sobre a mudança de destinação.
Se o condomínio possui finalidade residencial e a utilização pretendida representa uma finalidade diferente, a autorização depende de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
Na prática, isso reforça quatro pontos:
- O proprietário não possui liberdade absoluta para utilizar a unidade de qualquer maneira.
- O condomínio não pode proibir atividades apenas com base em opiniões pessoais do síndico.
- A plataforma utilizada não define sozinha a natureza da operação.
- A assembleia e a convenção possuem papel central na solução do problema.
Convenção, regimento interno e assembleia
A convenção é o principal documento para verificar a destinação do edifício e os limites de utilização das unidades.
O regimento interno complementa a convenção e disciplina aspectos cotidianos, como:
- identificação de visitantes;
- utilização das áreas comuns;
- entrada de prestadores;
- controle de acesso;
- estacionamento;
- horários de silêncio;
- regras de mudança;
- entrega e retirada de chaves.
O regimento interno, entretanto, não deve contrariar a convenção nem alterar sozinho a destinação do empreendimento.
Quando for necessária a modificação da convenção ou a autorização de uso diferente da finalidade residencial, o condomínio deverá observar o quórum legal aplicável.
Para evitar questionamentos, a assembleia precisa ser convocada com uma pauta específica. Expressões genéricas como “assuntos diversos” não são adequadas para decidir uma questão com impacto tão relevante.
O artigo sobre assembleias condominiais eficientes apresenta medidas que ajudam na convocação, condução e documentação dessas decisões.
Exemplo de pauta
Deliberação sobre a utilização das unidades autônomas para estadias de curta duração, intermediadas ou não por plataformas digitais, incluindo eventual alteração da convenção e definição de regras operacionais.
A ata deve registrar:
- número de condôminos presentes;
- unidades representadas;
- procurações apresentadas;
- forma de cálculo do quórum;
- propostas submetidas à votação;
- resultado de cada votação;
- texto integral da regra aprovada.
Quórum de dois terços: quando ele é necessário?
O quórum de dois terços não deve ser tratado como uma regra automática para qualquer reserva realizada por aplicativo.
Ele se torna especialmente relevante quando a atividade representa uma alteração da destinação originalmente residencial do edifício.
Também é necessário diferenciar:
- criação de regras operacionais;
- alteração do regimento interno;
- alteração da convenção;
- mudança da destinação do condomínio;
- aplicação de penalidade por infração já prevista.
Cada decisão pode possuir um fundamento e um quórum diferente.
Antes da convocação, o síndico deve conferir a convenção, o Código Civil e, quando necessário, buscar orientação jurídica especializada. O conteúdo sobre a função do síndico no Código Civil ajuda a compreender essas responsabilidades.
Quais problemas devem ser comprovados?
Discussões sobre Airbnb em condomínio residencial não devem ser conduzidas apenas com base em receios genéricos.
A administração precisa registrar os acontecimentos de maneira objetiva.
Entre os problemas mais comuns estão:
- entrada de pessoas sem identificação adequada;
- hóspedes sem orientação sobre as regras;
- barulho em horários de descanso;
- utilização irregular de piscina, salão ou academia;
- ocupação acima da capacidade da unidade;
- estacionamento em vagas de terceiros;
- descarte incorreto de resíduos;
- festas e eventos não autorizados;
- entrega de chaves para pessoas desconhecidas;
- acionamentos recorrentes da portaria;
- danos às áreas comuns.
Esses registros ajudam a demonstrar se existe um problema real e qual medida é proporcional para solucioná-lo.
Também permitem separar situações pontuais de uma atividade recorrente capaz de modificar a rotina do empreendimento.
O que o síndico deve fazer
O síndico não deve começar pela multa ou pela proibição. A providência inicial é organizar as informações.
1. Examinar os documentos
Reúna:
- convenção;
- regimento interno;
- atas anteriores;
- comunicados já enviados;
- cadastro das unidades;
- regras de acesso e utilização das áreas comuns.
2. Registrar ocorrências
Anote datas, horários, unidades envolvidas, relatos, imagens permitidas e medidas adotadas.
Evite acusações genéricas ou exposição pública do proprietário.
3. Identificar a forma de utilização
Verifique se existem:
- reservas esporádicas;
- locações residenciais temporárias;
- alta rotatividade;
- diversos anúncios;
- serviços adicionais;
- operação organizada de hospedagem.
4. Solicitar orientação técnica
Quando houver dúvida sobre destinação, alteração da convenção ou aplicação do quórum, consulte advogado especializado em direito condominial.
5. Convocar assembleia
Apresente o problema, os documentos e as alternativas de maneira objetiva.
O guia sobre a função do síndico pode auxiliar na organização das responsabilidades administrativas.
6. Comunicar a decisão
Depois da assembleia, todos os moradores e proprietários devem conhecer as regras aprovadas, sua vigência e as consequências do descumprimento.
Os grupos de WhatsApp em condomínios podem auxiliar na comunicação, mas não substituem os canais formais de convocação e notificação.
Se o Airbnb for permitido, quais regras podem ser criadas?
Quando as estadias curtas forem permitidas, o condomínio poderá adotar procedimentos proporcionais de segurança e convivência.
As regras podem exigir:
- identificação prévia dos ocupantes;
- informação do período de permanência;
- telefone de contato do proprietário;
- indicação de responsável para emergências;
- orientação prévia sobre o regimento interno;
- respeito à capacidade máxima da unidade;
- regras para uso das áreas comuns;
- cadastramento de veículos;
- responsabilidade do proprietário pelos ocupantes;
- procedimentos de entrada e saída;
- proibição de festas e eventos;
- comunicação imediata de danos.
A coleta de dados deve se limitar ao necessário para a segurança e a administração do condomínio.
Além disso, as mesmas regras de identificação devem ser aplicadas de maneira coerente a hóspedes, visitantes e prestadores em situações equivalentes.
Condomínios que utilizam sistemas eletrônicos também devem avaliar se a portaria remota, híbrida ou autônoma comporta o fluxo de entradas e saídas pretendido.
O que o condomínio não deve fazer
Mesmo diante de problemas, algumas medidas podem expor o condomínio e o síndico a questionamentos.
Devem ser evitados:
- impedir arbitrariamente a entrada de ocupante regularmente identificado;
- aplicar multa sem previsão normativa;
- alterar a convenção sem o quórum necessário;
- criar proibição apenas por comunicado do síndico;
- constranger hóspedes diante de outros moradores;
- divulgar nomes e dados pessoais em grupos;
- reter documentos;
- interromper serviços essenciais da unidade;
- tratar todo visitante como hóspede comercial;
- aprovar decisão relevante em pauta genérica.
O caminho mais seguro envolve documentação, contraditório, deliberação regular e comunicação formal.
Direitos e deveres dos proprietários
O proprietário possui o direito de usar e obter rendimento de sua unidade, mas esse direito precisa respeitar:
- a destinação do edifício;
- a convenção;
- o regimento interno;
- a segurança;
- o sossego;
- a salubridade;
- os direitos dos demais moradores.
Quando recebe hóspedes ou locatários, o proprietário deve orientá-los sobre as normas internas e responder pelas consequências da utilização da unidade.
A alegação de desconhecimento das regras pelo hóspede não elimina a responsabilidade do titular do imóvel.
Da mesma forma, o condomínio deve atuar de maneira impessoal, sem perseguições, favorecimentos ou restrições superiores às necessárias.
Existe uma nova lei nacional sobre o assunto?
Até setembro de 2026, o Projeto de Lei nº 4/2025, que integra a proposta de atualização do Código Civil, continuava em tramitação no Senado Federal.
Portanto, suas disposições ainda não podem ser tratadas como legislação vigente.
Enquanto não houver mudança legislativa, devem ser considerados:
- Código Civil;
- Lei do Inquilinato;
- convenção do condomínio;
- regimento interno;
- decisões regularmente aprovadas;
- entendimento dos tribunais;
- legislação municipal eventualmente aplicável.
Conclusão
O debate sobre Airbnb em condomínio residencial não deve ser reduzido a uma disputa entre proprietários e moradores.
O ponto central é identificar se a utilização permanece residencial ou se, pelas características concretas da operação, passou a apresentar outra destinação.
O síndico deve evitar decisões individuais e trabalhar com documentos, registros e deliberações regulares. Os proprietários, por sua vez, precisam observar que o direito de usar a unidade convive com a destinação do edifício e com os direitos da coletividade.
O procedimento mais seguro é:
- revisar a convenção e o regimento;
- documentar os problemas existentes;
- analisar a atividade concreta;
- obter orientação jurídica;
- convocar assembleia com pauta específica;
- observar o quórum aplicável;
- registrar e comunicar a decisão.
Esse cuidado reduz conflitos, protege a administração e permite que o condomínio tome uma decisão juridicamente mais consistente.
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Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb?
Pode restringir ou impedir a atividade quando ela contrariar a destinação prevista na convenção ou apresentar características incompatíveis com o uso residencial. A decisão deve observar o procedimento e o quórum aplicáveis.
Toda locação por Airbnb precisa da aprovação de dois terços?
Não necessariamente. O quórum de dois terços é especialmente relevante quando a atividade representa mudança da destinação residencial. A plataforma utilizada, sozinha, não define a natureza da operação.
O síndico pode impedir a entrada de um hóspede?
O impedimento arbitrário pode gerar questionamentos. O condomínio pode exigir identificação e cumprimento das regras de acesso, mas restrições devem possuir fundamento jurídico e convencional.
O regimento interno pode proibir estadias curtas?
O regimento pode disciplinar procedimentos e convivência, mas não deve contrariar a convenção nem alterar sozinho a destinação do condomínio.
Quem responde pelo comportamento dos hóspedes?
O proprietário ou responsável pela unidade deve orientar os ocupantes e pode responder pelas infrações, danos e demais consequências previstas na convenção e no regimento.
Fontes e referências
Superior Tribunal de Justiça — Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/07052026-Oferta-de-imovel-em-plataformas-como-Airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-Segunda-Secao.aspx
(stj.jus.br)
Superior Tribunal de Justiça — Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb–decide-Quarta-Turma.aspx
(stj.jus.br)
Superior Tribunal de Justiça — Condomínio residencial pode limitar ou impedir locação de imóvel por curto prazo
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/10122021-Condominio-residencial-pode-limitar-ou-impedir-locacao-de-imovel-por-curto-prazo.aspx
(stj.jus.br)