Airbnb em condomínio residencial
Sumário
Airbnb em condomínio: STJ suspende processos e vai definir regra sobre locações de curta duração
O uso de plataformas como Airbnb voltou ao centro das discussões nos condomínios brasileiros. Em setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem uma questão que interessa diretamente a síndicos, proprietários, moradores e administradoras: a previsão de destinação residencial na convenção é suficiente para impedir estadias de curta duração ou a proibição precisa estar expressamente prevista?
A decisão ocorreu com a inclusão da controvérsia no Tema Repetitivo 1.443 do STJ, a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536. O objetivo é estabelecer uma orientação que deverá ser observada nos processos semelhantes.
Mas é importante esclarecer desde o início: o STJ não “proibiu o Airbnb” em setembro de 2026.
A discussão é mais específica e precisa ser compreendida em conjunto com uma decisão importante da Segunda Seção do próprio STJ, de maio de 2026, sobre contratos atípicos de curta estadia em condomínios residenciais.
Para o síndico, o momento exige atenção. Antes de permitir, restringir ou tentar impedir esse tipo de utilização, é fundamental conhecer a convenção, entender exatamente como o imóvel está sendo utilizado e evitar decisões improvisadas.
Airbnb em condomínio residencial
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios em setembro de 2026?
Em 17 de setembro de 2026, o STJ anunciou a afetação dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536 ao rito dos recursos repetitivos.
A controvérsia recebeu o número Tema 1.443.
O tribunal deverá definir se uma cláusula da convenção estabelecendo a destinação residencial do condomínio já é suficiente para impedir locações de curta duração realizadas por plataformas digitais ou se seria necessária uma proibição expressa desse tipo de utilização.
Ao afetar os recursos, a Segunda Seção também determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que discutem essa mesma questão.
A medida busca evitar que casos semelhantes recebam soluções jurídicas diferentes enquanto o STJ consolida a interpretação em precedente qualificado.
O STJ proibiu Airbnb em condomínios?
Não é correto interpretar a decisão de setembro simplesmente como uma nova “proibição do Airbnb”.
O que aconteceu foi a submissão da controvérsia ao rito dos recursos repetitivos e a suspensão dos processos abrangidos pela questão jurídica que será julgada.
Existe, porém, um precedente muito importante.
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizados pela exploração econômica ou profissional e incompatíveis com a destinação residencial, dependem de alteração da destinação aprovada por dois terços dos condôminos.
Portanto, o assunto não começou com o Tema 1.443.
Airbnb em condomínio residencial
O que o STJ vai definir no Tema 1.443?
A questão pode ser resumida da seguinte forma:
Se a convenção estabelece que o condomínio possui destinação exclusivamente residencial, isso já é suficiente para impedir determinadas estadias de curta duração ou é necessário existir uma cláusula proibindo expressamente essa utilização?
O próprio STJ informou, ao anunciar a afetação do repetitivo, que já existem diversos julgados sobre a matéria. A corte mencionou a identificação de 50 decisões monocráticas e acórdãos relacionados à controvérsia.
Por isso, a futura tese do Tema 1.443 será especialmente relevante para condomínios cuja convenção condominial determina apenas a utilização residencial, sem mencionar expressamente Airbnb, plataformas digitais ou estadias de curta duração.
Airbnb em condomínio residencial
O que o STJ já decidiu sobre estadias de curta duração?
Em maio de 2026, a Segunda Seção julgou o REsp 2.121.055/MG.
Naquele caso, o tribunal analisou a utilização de imóvel residencial para contratos atípicos de curta estadia.
Segundo o entendimento que prevaleceu, quando existe frequência e habitualidade na disponibilização do imóvel, baixa quantidade de diárias e exploração econômica ou profissionalizada, essa utilização pode descaracterizar a destinação residencial.
O STJ considerou que, nessas circunstâncias, a utilização depende da aprovação de dois terços dos condôminos para alteração da destinação.
Esse detalhe é fundamental.
Não se deve concluir que qualquer contrato celebrado por meio do Airbnb é automaticamente idêntico.
O próprio STJ destacou que a plataforma utilizada para anunciar o imóvel não determina, sozinha, a natureza jurídica do negócio. É necessário observar as características concretas da operação.
Airbnb em condomínio residencial
Airbnb é a mesma coisa que locação por temporada?
Não necessariamente.
Essa diferença é importante porque a expressão “Airbnb” acabou sendo utilizada popularmente para situações jurídicas que podem apresentar características diferentes.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário por motivos como lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel ou outras situações temporárias, contratada por prazo de até 90 dias.
Já no julgamento do REsp 2.121.055/MG, o STJ tratou especificamente de contratos atípicos de curta estadia, considerando elementos concretos capazes de diferenciá-los da locação residencial por temporada e da hospedagem hoteleira tradicional.
A plataforma utilizada não resolve a questão
Um contrato não se transforma automaticamente em hospedagem ou locação por temporada apenas porque foi celebrado por meio de uma plataforma digital.
É preciso analisar fatores como:
- frequência com que o imóvel é disponibilizado;
- duração das estadias;
- habitualidade;
- forma de exploração econômica;
- eventual prestação de serviços;
- características concretas da utilização;
- regras da convenção;
- destinação estabelecida para o edifício.
Por isso, situações aparentemente semelhantes podem exigir análises diferentes.
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Condomínio pode proibir Airbnb?
Essa pergunta precisa ser respondida com cautela.
O primeiro documento a ser analisado é a convenção.
Também precisam ser considerados o Código Civil, eventuais deliberações assembleares, o Regimento Interno, as características concretas da utilização e a jurisprudência aplicável.
Veja alguns cenários:
| Situação encontrada no condomínio | O que deve ser observado |
|---|---|
| Convenção possui regra expressa sobre curta estadia | Verificar a redação, alcance e validade da disposição |
| Convenção estabelece apenas destinação residencial | Situação diretamente relacionada à discussão do Tema 1.443 |
| Apenas o Regimento Interno possui restrição | Analisar compatibilidade com a convenção e a legislação |
| Convenção não trata claramente do assunto | Evitar proibições ou autorizações improvisadas |
| Condomínio pretende alterar sua destinação | Verificar o quórum legal e as formalidades necessárias |
| Existe processo judicial em andamento | Verificar se a controvérsia está abrangida pela suspensão determinada pelo STJ |
Essa análise documental é uma das razões pelas quais manter a convenção do condomínio atualizada e acessível é tão importante.
Convenção que diz apenas “uso residencial” já proíbe Airbnb?
Esse é justamente um dos pontos centrais da discussão submetida ao Tema 1.443.
O STJ informou, ao afetar os recursos, que a Segunda Seção já havia consolidado entendimento no REsp 2.121.055 de que não seria necessária uma vedação expressa quando a convenção estabelecesse destinação exclusivamente residencial para uma utilização caracterizada como contrato atípico de curta estadia incompatível com essa finalidade.
Agora essa controvérsia será enfrentada sob o rito dos repetitivos, produzindo um precedente qualificado.
Para os condomínios, isso reforça a importância de acompanhar o julgamento e evitar interpretar apenas uma frase isolada da convenção sem considerar o restante do documento e as características concretas da utilização do imóvel.
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E se apenas o Regimento Interno proibir Airbnb?
Esse cenário merece atenção especial.
Convenção e Regimento Interno não possuem exatamente a mesma função.
Questões que interferem diretamente na destinação e no exercício dos direitos relacionados às unidades podem exigir análise jurídica mais profunda do que uma simples regra operacional aprovada internamente.
Portanto, se a convenção não possui previsão clara e apenas o Regimento Interno trata da matéria, o síndico deve evitar presumir automaticamente que qualquer restrição será válida em todas as situações.
O ideal é verificar a origem da regra, a forma como foi aprovada, sua compatibilidade com a convenção e com a legislação e a situação concreta existente no condomínio.
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O síndico pode impedir a entrada de hóspedes do Airbnb?
Esse é outro ponto em que decisões precipitadas podem gerar conflitos.
O síndico possui deveres relacionados à segurança e à administração das áreas comuns, mas isso não significa autorização automática para adotar qualquer medida contra um proprietário, morador ou pessoa legitimamente autorizada a ingressar no edifício.
Quando houver regra válida restringindo determinada utilização da unidade, o condomínio deve seguir procedimentos administrativos e jurídicos adequados.
Bloquear fisicamente o acesso sem analisar a situação pode ampliar o conflito e gerar questionamentos.
Por outro lado, permitir uma atividade sem observar as regras condominiais também pode trazer problemas.
Por isso, o caminho mais seguro é combinar:
- análise da convenção;
- verificação das deliberações assembleares;
- orientação jurídica quando necessária;
- procedimentos claros de controle de acesso;
- registro das ocorrências;
- comunicação formal com o proprietário.
Mesmo quando a estadia é permitida, o condomínio pode estabelecer regras de segurança?
Esse é um aspecto que não deve ser esquecido.
A discussão sobre a possibilidade jurídica da estadia é diferente da necessidade de proteger moradores, funcionários, visitantes e patrimônio.
A alta rotatividade de pessoas pode exigir procedimentos específicos de identificação e controle de acesso.
O condomínio pode precisar organizar regras relacionadas a:
- cadastro dos ocupantes;
- identificação na entrada;
- comunicação prévia à portaria;
- utilização de tags e credenciais;
- devolução ou cancelamento de acessos;
- entrada de veículos;
- utilização das áreas comuns;
- cumprimento do Regimento Interno;
- identificação para situações de emergência.
Condomínios que utilizam CFTV e sistemas integrados à portaria também precisam conciliar segurança com proteção de dados e privacidade.
Da mesma forma, edifícios que adotaram portaria remota precisam definir antecipadamente como visitantes e ocupantes temporários serão identificados.
A tecnologia pode facilitar o controle, mas não substitui uma política de acesso bem definida.
Reconhecimento facial pode ser exigido dos hóspedes?
O avanço de tecnologias de identificação adiciona outra camada à discussão.
Sistemas de reconhecimento facial tratam dados biométricos vinculados a pessoas naturais, considerados dados pessoais sensíveis pela LGPD.
Portanto, simplesmente decidir que todo hóspede deverá cadastrar o rosto pode criar questões adicionais de proteção de dados.
O condomínio deve avaliar finalidade, necessidade, segurança, alternativas de identificação e as regras aplicáveis ao tratamento desses dados.
Controle de acesso eficiente não significa coleta indiscriminada de informações.
Cadastro de moradores e ocupantes ajuda na segurança?
Sim, desde que seja estruturado adequadamente.
Um cadastro de moradores do condomínio atualizado ajuda a administração a diferenciar moradores, proprietários, ocupantes, prestadores e visitantes.
Nos condomínios com alta circulação de pessoas, procedimentos claros também reduzem improvisações na portaria.
Isso é particularmente importante quando existem unidades utilizadas por pessoas diferentes em períodos muito curtos.
O que acontece com os processos que já estavam na Justiça?
A determinação do STJ alcança os processos individuais ou coletivos que discutem a questão jurídica submetida ao Tema 1.443.
Isso não deve ser interpretado como suspensão automática de qualquer processo que simplesmente mencione Airbnb.
É necessário verificar se a controvérsia concreta está abrangida pelo tema delimitado pelo STJ.
Condomínios ou proprietários que já possuem ações em andamento devem consultar seus advogados para verificar os efeitos da determinação sobre cada processo.
O condomínio pode alterar a convenção para tratar do assunto?
A convenção pode ser alterada, desde que sejam respeitados os requisitos legais e as próprias regras aplicáveis ao condomínio.
O Código Civil estabelece quórum de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção e para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
No julgamento de maio de 2026, esse quórum foi diretamente considerado pelo STJ ao analisar a alteração da destinação para permitir contratos atípicos de curta estadia incompatíveis com o uso residencial.
Mas não basta apenas atingir um número de votos.
Uma alteração desse tipo precisa ser cuidadosamente redigida para evitar novas dúvidas.
Termos genéricos como “Airbnb proibido” podem não resolver todas as situações, especialmente porque a plataforma é apenas um meio de intermediação.
Uma redação tecnicamente adequada deve considerar a natureza e as características da utilização, e não somente o nome de uma empresa ou aplicativo.
Airbnb também é uma questão de segurança condominial
A discussão costuma começar pelo direito de propriedade, mas rapidamente chega à segurança.
Quanto maior a rotatividade de pessoas, maior a necessidade de organização da portaria.
Isso envolve temas como:
Identificação
Quem está autorizado a entrar?
Credenciais
Tags, controles e senhas serão temporários ou permanentes?
Áreas comuns
O ocupante temporário poderá utilizar piscina, academia, salão de festas e garagem?
Emergências
A administração sabe quem está ocupando aquela unidade caso aconteça um incêndio, vazamento de gás ou outra emergência?
Responsabilidade
Como serão registradas infrações praticadas durante a estadia?
Essas questões mostram por que o assunto não deve ser tratado apenas como uma disputa entre “quem é a favor” e “quem é contra” plataformas de curta estadia.
É também uma questão de gestão.
O que o síndico deve fazer agora?
Enquanto o Tema 1.443 não recebe julgamento definitivo sob o rito dos repetitivos, o síndico pode aproveitar o momento para organizar o condomínio.
1. Localize a convenção.
Leia exatamente o que ela estabelece sobre a destinação do edifício e das unidades.
2. Verifique o Regimento Interno.
Identifique se existem regras específicas sobre locações, visitantes ou ocupações temporárias.
3. Levante decisões anteriores.
Procure atas de assembleias que tenham discutido Airbnb ou estadias de curta duração.
4. Identifique o problema real.
Existe apenas uma unidade ocasionalmente alugada ou exploração frequente de diversas estadias curtas? As características podem ser relevantes.
5. Revise o controle de acesso.
Independentemente da discussão jurídica, procedimentos de segurança devem estar organizados.
6. Evite criar proibições informais.
Avisos na portaria ou mensagens em grupos não substituem convenção, assembleia e procedimentos adequados.
7. Documente as ocorrências.
Problemas de segurança, perturbação, danos ou descumprimento das regras devem ser registrados objetivamente.
8. Oriente funcionários e porteiros.
A equipe precisa saber como proceder sem criar conflitos desnecessários.
9. Acompanhe o Tema 1.443.
A futura tese deverá ter impacto direto sobre inúmeros condomínios.
10. Em caso de conflito concreto, busque orientação jurídica.
Especialmente antes de aplicar restrições severas ou iniciar medidas judiciais.
O conselho também deve acompanhar essa discussão?
Sim.
O conselho pode ajudar o síndico a analisar documentos, acompanhar reclamações, verificar os impactos administrativos e discutir soluções antes que o assunto se transforme em conflito entre grupos de moradores.
O problema não deve ser reduzido a uma disputa pessoal entre proprietários.
Uma boa gestão precisa separar:
direito de propriedade, destinação do edifício, segurança, sossego, convenção e interesse coletivo.
Essa abordagem torna as decisões mais transparentes e defensáveis.
FAQ – Airbnb em condomínio residencial
Condomínio pode proibir Airbnb?
A resposta depende das características da utilização, da convenção e das regras aplicáveis ao condomínio. O STJ já possui precedente sobre contratos atípicos de curta estadia incompatíveis com destinação residencial, e o Tema 1.443 deverá consolidar a interpretação da controvérsia submetida ao rito repetitivo.
O STJ proibiu Airbnb em condomínios em 2026?
Não é correto resumir dessa forma. Em setembro de 2026, o STJ afetou a controvérsia ao Tema 1.443 e determinou a suspensão nacional dos processos abrangidos pela questão enquanto prepara um precedente qualificado.
Convenção que determina uso residencial já impede Airbnb?
Esse é justamente o núcleo da controvérsia submetida ao Tema 1.443. O STJ já possui precedente no sentido de que, em contratos atípicos de curta estadia incompatíveis com a finalidade residencial, não é necessária proibição nominal da plataforma.
O Regimento Interno pode proibir Airbnb?
A validade e o alcance de uma restrição prevista apenas no Regimento Interno devem ser analisados em conjunto com a convenção, a legislação, a forma de aprovação da regra e as características concretas da utilização.
Síndico pode impedir a entrada de hóspede do Airbnb?
O síndico deve evitar medidas arbitrárias. A atuação precisa observar as regras válidas do condomínio, as deliberações aplicáveis, os direitos envolvidos e os procedimentos de segurança. Em situações de conflito, é recomendável avaliação jurídica do caso concreto.
Conclusão
A discussão sobre Airbnb em condomínios entrou em uma nova fase.
A suspensão nacional dos processos relacionados à controvérsia do Tema 1.443 demonstra que o STJ pretende consolidar uma orientação qualificada sobre um problema que já chegou a inúmeros condomínios e tribunais.
Para síndicos, conselheiros e moradores, a principal recomendação neste momento é evitar conclusões simplistas.
Nem toda utilização de plataforma digital possui necessariamente as mesmas características, e a análise não deve se limitar ao nome “Airbnb”.
É preciso observar a natureza da estadia, a destinação do condomínio, a convenção, as decisões assembleares e as circunstâncias concretas.
Ao mesmo tempo, o condomínio não precisa esperar um conflito judicial para melhorar sua gestão.
Revisar a convenção, organizar o controle de acesso, documentar ocorrências e estabelecer procedimentos claros são medidas que podem ser adotadas desde já.
E quando o STJ concluir o julgamento do Tema 1.443, o ideal será revisar essas regras novamente à luz da tese que vier a ser fixada.
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Fontes e referências
Superior Tribunal de Justiça — Airbnb: afetação de repetitivo sobre locação de curta temporada em condomínios suspende processos em todo o país:
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/17092026-Airbnb-afetacao-de-repetitivo-sobre-locacao-de-curta-temporada-em-condominios-suspende-processos-em-todo-o-pais.aspx
Superior Tribunal de Justiça — Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção:
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/07052026-Oferta-de-imovel-em-plataformas-como-Airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-Segunda-Secao.aspx
Superior Tribunal de Justiça — Informativo de Jurisprudência nº 889 — REsp 2.121.055/MG:
https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D022336