Para que serve, como usar e quais os tipos de fundos

O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra.
Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções.

As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.
Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio.

Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.
Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis.
Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real.

Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.

Outros tipos de fundos
Para que haja transparência no processo da criação de fundos é importante que se explique coisas básicas como: a duração da arrecadação, o valor que se quer levantar, e, principalmente, seu objetivo. Veja abaixo outros tipos comuns de fundos:

• Fundo de obras: serve para proporcionar melhorias na infraestrutura do prédio. Troca de itens como canos, impermeabilização de lajes, pintura na garagem. Esse tipo de reforma, comum em tantos condomínios, é em geral custeada pelo fundo de obras.

• Fundo de equipagem: muito usado em condomínios novos, é voltado para compras diversas como carrinhos de compras, tapetes, acolchoados para elevadores, lixeiras, acessórios para banheiros de áreas comuns, mobiliário para piscina, e até em alguns casos, a instalação de circuito fechado de tv e proteção perimetral. Nesse caso, como é muito difícil prever o término desses custos, a arrecadação dura o tempo que for necessário para sanar essas compras.

• Rateios extras: os tão impopulares rateios extras também são fundos. Seu excesso deve ser evitado, pois muitos extras colaboram com a alta inadimplência e também dão ideia de gestão fraca no condomínio. Os condomínios se provisionam com rateios extras ou quando um grande imprevisto acontece, quando está para acontecer, como uma sentença judicial contrária ao condomínio, ou para se provisionar para meses de maiores gastos, como novembro e dezembro – quando há o pagamento do dissídio dos funcionários e também do décimo terceiro salário.

Como usar
Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo para suprir outro problema.

Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado.

Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.

Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio.

Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.

VOTOS E ARRECADAÇÃO
• O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal – ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.

• Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação.

INQUILINOS
Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios.

O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, que são as despesas do dia-a-dia, como água, luz e pagamento de funcionários.

Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.

Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras.
É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias.

Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.

DICAS
• Antes de propor a votação para criação de um novo fundo, vale a pena já orçar com três empresas a melhora desejada. Dessa forma, é possível prever o tamanho do custo e a duração e tamanho mensal da arrecadação.
• O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
• Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio.

Fontes consultadas: Rosely Schwartz, consultora de condomínios; João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi; Rodrigo Matias, Matias Imóveis; José Roberto Lampolsky, administradora Paris, Gabriel de Souza Filho, Administradora Prop Starter; Marcio Bagnato, Administradora Habitacional

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Economia No Condomínio

10 medidas para os condomínios reduzirem as despesas em até 30%

Com quase 12 milhões de desempregados, o Brasil vive uma de suas maiores crises. A perda do emprego traz uma redução dos gastos e, consequentemente, o atraso nas contas do mês, inclusive a do condomínio.

“Existem 3 tipos de devedor: o contumaz que tem dinheiro, mas não paga porque não quer. Aquele que atrasa alguns dias, mas paga todos os meses e o que vive uma dificuldade financeira momentânea”, explica o Dr. Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.
A redução de despesas no condomínio nem sempre torna a taxa condominial mais barata, mas evita, muitas vezes, um aumento excessivo e permite investimentos que valorizem os imóveis.

Em outros casos, como por exemplo, a implantação da portaria virtual, a redução de despesas chega atingir 40%, tendo em vista que a folha de pagamento em geral é responsável por 50%, chegando a extremos de 80%, como no caso de prédios pequenos com portaria 24 horas, faxineiro e zelador, do total de gastos de um condomínio.
“Todo condomínio consegue reduzir as despesas se tiver uma gestão eficiente”, explica Karpat. Que complementa, porém, que a redução deve ser consciente e não pode colocar o condomínio em risco, seja de ficar sem dinheiro, ou de efetuar reduções que podem sair caro mais para frente, como por exemplo: ficar sem contrato de elevador, não pagar horas extras aos funcionários quando devidas.”
Para ajudar os síndicos e gestores condominiais na redução de despesas o Dr. Rodrigo Karpat listou 10 medidas eficazes.

Portaria Virtual
Atualmente é a medida que provoca a maior redução de despesas dentro de um condomínio. É possível dispensar todos os funcionários da portaria ou, em alguns casos, de apenas uma entrada do condomínio.
De qualquer maneira, a redução de gastos pode atingir 60% na folha de pagamento e 30% na taxa condominial. Esta é uma tendência que veio para ficar e será implantada em boa parte dos condomínios nos próximos 10 anos.

Iluminação de led
A lâmpada de led economiza 90% de energia em relação a tradicional incandescente.
Fazer a troca de todas as lâmpadas é um investimento que é pago, em média, em 18 meses e, depois disso, provoca uma economia que varia entre 20% e 30% na conta de luz, dependendo do tipo de lâmpada utilizada anteriormente.

Temporizador de luz
A frente do prédio é o único local em que se recomenda ficar aceso durante toda a noite, única e exclusivamente por questão de segurança.
Entretanto, nas demais áreas não existe a necessidade de todas as lâmpadas ficarem acesas, como nas garagens, por exemplo.
Após às 22h, o trânsito de pessoas cai drasticamente e o uso de temporizadores, ou seja, quando o sistema de iluminação só é acionado por um sensor de presença, é a melhor pedida.

Individualização de água
Ainda muitos prédios antigos não possuem a medição de água individualizada.
É notório que o brasileiro só se preocupa quando pesa em seu bolso.
Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos no banho. A individualização do medidor é a solução.

Individualização de gás
Muitos prédios com mais de 20 anos não possuem a medição de gás individualizada, muitos deles utilizavam a caldeira que era o gás central. Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos com o fogão ligado ou o sistema de aquecimento de água. A individualização do medidor é a solução.

Água de reuso e captação de chuva
Atualmente, existem diversas alternativas e tecnologias para o melhor aproveitamento da água.
É possível retirar água do lençol freático em alguns casos, tratar o esgoto doméstico, reutilizar a água consumida e captar a da chuva. A construção de poço requer licença.
Com a crise hídrica nos últimos anos e a previsão de reservatórios cada vez mais vazios, é natural que o valor do metro cúbico suba. O condomínio que pensa em economizar no futuro, precisa investir no presente.

Energia Solar
Apesar de o tempo de retorno ser de 7 anos, em média, como a duração de cada placa é de no mínimo 20 anos, o condomínio consegue lucrar durante 13 anos.
Vale ressaltar que é preciso verificar a incidência de sol de cada localidade para verificar o investimento.

Assessoria Jurídica
Contratar um escritório de advocacia vai muito além de apenas defender o condomínio de possíveis ações trabalhistas e ajuizar processos contra moradores inadimplentes.
Um papel é o de revisar todos os contratos com empresas terceirizadas e renegociar com cada uma delas.
Sempre é possível reduzir e, em tempos de crise, as empresas preferem diminuir a margem de lucro a perder o cliente.

Readequação do quadro de funcionários
Em muitos condomínios existe ou um excesso de funcionários ou um planejamento ruim de escala de serviço que implica no pagamento de horas extras e, assim, gastos desnecessários.

Síndico ou gestor, desde que tenham uma gestão profissional
No passado, era visto como um custo, mas hoje o síndico/gestor profissional compensa financeiramente.
Todos os itens anteriores podem ser implementados por ele.
Assim como as portarias-virtuais, a gestão profissionalizada é uma tendência irreversível. Quantos antes for implementada, mais rápido e maior será a economia.

Fonte: www.revistacondominio.com.br

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Irregularidades na vida condominial podem até virar processo judicial

Infração em condomínio gera notificação, multa e até processo

Instalação de varal e ar-condicionado em lugares impróprios são alguns exemplos de ações que podem até resultar em punição

A síndica Mônica Sanchez está sempre observando as fachadas dos prédios, atenta aos descumprimentos do regimento interno.

Eventualmente, precisa notificar e multar moradores que estão instalando varal e ar-condicionado em lugares impróprios, ou utilizando as janelas para colocar objetos.

O que poucas pessoas sabem é que condôminos reincidentes em infrações podem responder judicialmente.

Luiz Cláudio Muricy, advogado especialista em causas condominiais, ressalta que é importante o consenso entre moradores por um bem comum.

“O regulamento interno dos condomínios contribui para o bom convívio e para a valorização do espaço”, explica.

Entre os casos que já intermediou de síndico e moradores, Luiz Cláudio Muricy busca expor a importância do respeito e diálogo entre as partes. Mas garante que em algumas situações é difícil manter o acordo pacífico.

“Quando as penalidades condominiais não resolvem, é necessário agir judicialmente”, pontua.

O procedimento-padrão em caso de descumprimento do regulamento é notificar o morador que infringiu as regras, depois é aplicada uma multa (cujo valor varia entre 30% e 50% da taxa mensal condominial), em caso de reincidência a multa passa a ser de 100% do valor.

Se houver novas reincidências por lei, o infrator pode pagar até dez vezes o valor de contribuição mensal, caso seja estabelecido em assembleia que o comportamento gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.

Em último caso, explicou Muricy, o morador infrator pode responder judicialmente a uma ação de obrigação de não fazer, tendo de pagar multas até diárias por reincidência de descumprimento.

Os condôminos podem ainda em assembleia deliberar o infrator como persona não grata (inimiga do condomínio) e, em caso extremo, expulsar o morador do condomínio, que não perde os direitos ao seu patrimônio, mas fica impossibilitado de usufruir, ou seja, de continuar morando no local.

Mônica Sanchez, síndica do condomínio residencial Parque Lagoa Verde, na Avenida Paralela, garantiu que no residencial Parque Lagoa Verde as situações não passam de multas, pois investe bastante em conscientização. “Procuro dialogar com os moradores e estabeleço medidas preventivas.

Através de circulares lembro as regras de convivência, sinalizo problemas ocorridos no condomínio de interesse geral e a ocorrência de reuniões e eventos do condomínio”, contou.

A moradora Raquel Calzoli aprova as ações de prevenção, para evitar o descumprimento das regras, mas acredita que reclamar de tudo que o vizinho faz causa situações desconfortáveis.

“Tem pessoas que reclamam de qualquer coisa que o vizinho faz.

Para morar em sociedade, a gente tem que aprender a respeitar as regras, sim, mais principalmente o direito do outro.

O varal mesmo é proibido, porém é o jeito que as pessoas se viram para a roupa secar e sinceramente não me incomoda”, diz.

Morar em sociedade

O comportamento dos moradores de condomínio residencial depende do desenvolvimento da cultura de morar em sociedade, do exercício de se colocar no lugar do outro.

Pois se hoje a atitude de um morador está incomodando os demais, futuramente pode ser ele a se sentir incomodado.

O subsíndico Emannuel Sampaio afirmou que é mais fácil vigorar um regulamento interno em edifícios mais novos.

“As pessoas já vêm morar no lugar participando das decisões de regras de convivência e entendem a importância de se esforçar por interesses comuns.

No residencial Vivendas do Imbuí, no bairro do Imbuí, todas as regras e qualquer modificação são decididas em assembleia”, esclarece.

A aposentada Maria José Cruz considera falta de respeito com as pessoas o maior problema nos condomínios.

“A boa convivência só é possível com educação e respeito aos limites do outro”.

Para manter a paz coletiva, a conversa e a aproximação com os moradores é o primeiro passo na atuação de um síndico.

Direitos e deveres dos condôminos

• Conscientização – Utilizar espaços no boleto para conscientizar os moradores e expor os acontecimentos do condomínio
• Cartilha – Distribuir circulares que  esclareçam as regras de convívio e mostrem a importância da frase “gentileza gera gentileza”
• Regras claras – Determinar horários para utilização dos espaços e deixar evidentes as consequências do não cumprimento
• Atendimento – Fazer uma agenda de atendimento com horários durante a semana para o  síndico atender os moradores
• Participação – Os assuntos de interesse coletivo devem ser debatidos por todos os moradores. Uma dica é criar um site do condomínio, com fórum de discussão
• Funcionários – O condomínio deve investir em treinamento para os funcionários

Fonte: Luiz Muricy, advogado

Fonte: http://atarde.uol.com.br/

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Conheça as orientações sobre a lei que obriga à retenção da COFINS, PIS e CSLL sobre empresas prestadoras de serviços

PUBLICAÇÕES SOBRE A LEI 10.833 

Fonte: Secovi-RJ

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Garantias do Condomínio na Entrega do Prédio

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Existem diversas limitações quando o assunto é climatização compartilhada. Apartamentos muito quentes, muito frios, prédios antigos, edifícios novos, locatários que não podem furar a parede e mais diversos outros empecilhos. Porém, por mais que essas restrições existam, há também a solução para esse tipo de retenção.

Rio de Janeiro, Amazonas e Nordeste são estados que, por abrigarem temperaturas quentes o ano inteiro já possuem um plano de climatização em condomínios ainda na planta.

Porém, algumas cidades, como São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, entre outras sofrem com a falta de preparação dos prédios que não possuem o espaço para a instalação do ar e muitas vezes o morador não pode colocar o aparelho em sua residência por infringir as ordens do condomínio.

Recomendações
Existem diversos fatores que impossibilitam o morador de colocar um ar-condicionado em sua casa. Muitas pessoas desconhecem as leis dos condomínios e se precipitam no momento de comprar o aparelho.

O recomendado é, antes de fazer a instalação, entre em contato com a convenção do prédio, imobiliária, síndico ou até mesmo o zelador para ter certeza quanto à liberação do uso de ar-condicionado e evitar que leve uma multa.

O que muita gente não sabe é porque existem esses empecilhos já que moramos num país tropical e que as temperaturas chegam aos 40ºC.

Fachada

Um dos principais motivos para não se poder instalar um aparelho de climatização no prédio é quanto à quebra de harmonia arquitetônica do edifício.

Existem locais que, pelo fato de não quererem que a unidade externa apareça, preferem ficar sem o ar-condicionado. Esse é o caso do Palácio de Kensington, lar do príncipe William e de sua esposa Kate Middleton.

A proibição, às vezes, é imposta até mesmo quando a instalação é feita nas laterais do prédio.

Porém, pela Lei de Condomínios (a 4591/64), “o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obras que modifiquem sua fachada, se obtiver a consentimento da unanimidade dos condôminos”.

Sobrecarga

Essa questão é mais comum quando os prédios são antigos e a fiação também acaba sendo o problema.

Geralmente, os apartamentos que tem mais de 30 anos não poderiam suportar vários aparelhos ligados utilizando apenas um transformador. Acaba que fica muito pesado.

Depois que um morador instalar o aparelho, os demais também vão querer e isso prejudica toda a rede elétrica do condomínio.

Gotejos

Este é o um dos casos que de fato prejudica o seu vizinho. O gotejamento acaba tornando-se um problema que vai atrapalhar quem está embaixo de você, pois a água que sairá do dreno vai acabar pingando no andar de baixo.

Além de molhar a sacada (se esse for o caso), o barulho das gotas caindo irá atrapalhar o sono do cidadão. Esta água também poderá pingar numa calçada, o que pode ser perigoso caso alguém escorregue ali. Também o ambiente úmido é propício para a formação de limo.

Mas para esse caso existe uma solução. Para os condicionadores de ar modelo janela já existe aparelhos com dreno seco. Esta função não causa o pinga-pinga na parte externa.

Aos que não possuem essa tecnologia, o usuário pode providenciar uma bandeja que impedirá que as gotas caiam no chão ou também você poderá comprar uma mangueira para redirecionar o líquido para um local apropriado.

Esta informação também serve para os splits. Lembrando que essas soluções são válidas para quem mora em apartamentos.

FONTE: www.webarcondicionado.com.br

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É importante ficar atento quando se está iniciando um condomínio, pois seus moldes já começam a se desenvolver durante a construção. Incorporadora e construtora trabalham juntas para que tudo seja regularizado até o término das obras e devem providenciar, inclusive, a formulação e o registro da Convenção Condominial. Elas devem fornecer ainda um Programa de Manutenção Preventiva das instalações prediais, bem como um Manual das Áreas Comuns. Depois de pronto o edifício, é hora de realizar a primeira assembleia e eleger o síndico que ficará responsável por toda a documentação do prédio, bem como administração geral da edificação a partir daquele momento. Leia mais sobre o assunto.

Como nasce um condomínio

O condomínio começa a ser moldado já durante a construção. Conheça os passos principais de todo o processo de instalação do condomínio.

Todo condomínio inicia quando o incorporador registra o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com a lei 4591/64 sobre as incorporações imobiliárias. Apresentando a documentação do empreendimento (entre outros, memorial descritivo da obra e minuta da convenção de condomínio), e com o registro realizado pelo cartório, a incorporadora pode negociar os apartamentos. Segundo o advogado Amir de Souza Jr., já durante a obra a construtora dimensiona o número de funcionários com o qual o condomínio deverá operar e o futuro valor da taxa condominial. “Um condomínio alto diminui o valor de venda do imóvel”, aponta.

Com a obra terminada, a construtora então solicita ao Corpo de Bombeiros e à Prefeitura a realização de vistoria para liberação do “Habite-se”, autorização dada pela Prefeitura para que se possa utilizar e ocupar um imóvel recém-construído. Com o Habite-se, a construtora registra no Cartório de Imóveis a conclusão da obra através do Instrumento de Instituição, Discriminação, Especificação e Convenção de Condomínio.

Prédio pronto e com apartamentos já ocupados, chegou a hora da primeira assembléia ordinária, com a participação de um representante da construtora. Nessa assembléia, são aprovadas a Convenção e o Regimento Interno, é eleito o primeiro síndico, definida a administradora e também o valor da taxa condominial que será cobrado das unidades. Quando as vagas de garagem não são determinadas, também é nessa assembléia que são sorteadas as vagas para os apartamentos.

Como nessa fase do condomínio muitos apartamentos ainda pertencem à construtora, ela costuma indicar uma administradora de sua confiança, geralmente aceita pelos moradores. Para Fábio Sternberg, gerente de uma administradora, deve ficar claro, porém, que a administradora deve ser uma empresa da confiança do síndico. “Na assembléia todos devem ficar cientes do prazo e das multas rescisórias previstas no contrato de prestação de serviços com a administradora”, afirma.

À administradora compete inscrever o condomínio no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ). Em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio, devem ser apresentadas a convenção do condomínio registrada em cartório, a ata da Assembléia que elegeu o síndico, a Ficha de Inscrição Cadastral (FIC) e a cópia do CIC do síndico, que assinará a FIC.

A administradora ainda deve providenciar o seguro do condomínio: a lei 4591/64 estabelece o prazo de 120 dias, contados a partir do Habite-se, para contratar o seguro. O Livro de Registro de Empregados e o Livro de Inspeção de Trabalho devem ser registrados no Ministério do Trabalho. Junto à Prefeitura, a administradora deve requerer o desmembramento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Enfim, toda a documentação do novo condomínio começa a ser organizada pela administradora.

Implantação de condomínio: Para deixar a casa em ordem

Além dos procedimentos legais, processo exige avaliação da infraestrutura e aquisição de equipamentos.

Proprietários dos apartamentos do Condomínio Villa Bella, entregue em junho passado no bairro da Pompéia, zona oeste de São Paulo, estiveram durante mais de quatro horas reunidos em assembleia no final de agosto para discutir e deliberar sobre rateio, inadimplência, obras e compra de equipamentos. Mas outros encontros deverão acontecer até que o condomínio de duas torres, com 136 apartamentos de três dormitórios e ampla área de lazer, esteja de acordo com as expectativas de seus moradores. A sala de ginástica e os salões de jogos e festas serão montados em outro momento. A prioridade é garantir a segurança, com a aquisição de câmeras de CFTV, controle remoto para a abertura dos portões da garagem e erguer os muros, diz o síndico e administrador Márcio Castilho.

Há bastante trabalho pela frente, observa Castilho. Proprietário da empresa que administra os edifícios, ele aceitou o papel temporário de síndico por indicação dos próprios condôminos, os quais empreenderam uma luta vitoriosa nos últimos 15 anos para concluir duas das três torres do Villa Bella, empreendimento iniciado pela falida construtora Encol. O terceiro prédio está em construção. A maior dificuldade do processo de implantação, afirma Castilho, é convencer os proprietários da necessidade de fazer rateio extra para equipar minimamente o condomínio. “As pessoas têm que observar o que estão comprando e conhecer os recursos que serão entregues.”

A aquisição de equipamentos é a parte mais visível do processo de implantação dos condomínios. Duas outras devem antecipá-las, e são também muito trabalhosas e obrigatórias: a avaliação estrutural da edificação, incluindo áreas comuns e unidades autônomas, além da legalização e das normas de convívio. Ao todo, são três importantes momentos, afirma a administradora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, professora do curso Administração de Condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas). Tanto ela quanto o advogado Cristiano de Souza Oliveira recomendam o apoio de profissionais especializados durante o processo. Somente com a liberação do CNPJ, por exemplo, “nasce o condomínio, com direitos e deveres”, ressalva Cristiano. Compras de equipamentos podem ser realizadas apenas depois desta etapa.

Antes disso, no entanto, há procedimentos embrionários e obrigatórios, como a realização da assembleia de instalação, quando se aprova a convenção e ocorre a eleição do primeiro síndico. Para a liberação do CNPJ é indispensável que o síndico tenha nome limpo junto à Receita Federal, lembra Cristiano, bem como o envio para o órgão de cópia da ata da assembleia.

Já a avaliação estrutural requer a checagem de equipamentos como para-raios, interfones e outros. É importante reter toda a sua documentação, incluindo as notas fiscais, que envolvem garantia, aconselha Rosely. Na área comum do prédio e unidades autônomas devem ser conferidos se há entupimentos, tomadas inadequadas, revestimentos quebrados e acabamento em desacordo àquilo que contém o memorial descritivo da construtora, prossegue Rosely.

A administradora conta que já existem profissionais especializados na checagem dos equipamentos entregues pelas construtoras. “É a avaliação pós-ocupação (APO), que está em uso em prédios comerciais. As administradoras podem destacar um profissional para fazer isso, é um trabalho caro, mas tem retorno porque reduz a manutenção posterior.” Rosely lembra outros cuidados que devem ser tomados pelos síndicos, como cadastrar o edifício na Sabesp, que cobra tarifas diferenciadas para uso residencial e comercial, e a não realizar os pagamentos mensais das prestadoras de serviços de mão-de-obra terceirizada sem antes receber comprovantes de quitação dos encargos trabalhistas.

Prédios novos em folha: Desafios e deveres na Implantação de condomínios

Um prédio recém-inaugurado, com instalações, pinturas e moradores novos pode ser o sonho da ‘administração perfeita’ para muitos síndicos. A ideia surge a partir do conceito que há menos trabalho num prédio onde tudo novo impera. O gerente administrativo Gilberto Souza acredita que realmente é mais fácil, desde que se tenha uma boa administradora, um bom gestor e uma boa equipe de segurança e limpeza. “A vantagem é que, conforme os moradores começam a ocupar o prédio, você consegue discipliná-los quanto ao uso da área comum, por exemplo”, diz. Ele afirma ainda que a manutenção é mais barata, o que traz alívio aos condôminos.

Gilberto administra, desde maio de 2010, o condomínio Totalitá, localizado em São Caetano do Sul, Grande São Paulo. O espaço possui quatro torres e 486 apartamentos. O gerente, que atua na construtora responsável pelo empreendimento e exerce a função de síndico do local, conseguiu criar uma boa integração entre ele e os moradores a partir de planejamento voltado a gerar qualidade de vida aos condôminos. “Tendo em vista que o Totalitá tem mais de 30 opções de lazer, contratei os serviços de assessoria esportiva, e isto ajudou muito na integração entre os condôminos, pois no início tudo é novidade, e até a implantação de todos os serviços planejados os moradores ficam na ‘defensiva’. A assessoria facilitou meu trabalho como síndico”, relata Gilberto, que também é contador e economista. No edifício Totalitá houve bastante trabalho para implantar todas as facilidades que hoje ele oferece, tais como atividades esportivas e recreativas. Ainda foi contratado um gerente predial para permanecer em tempo integral no condomínio, além de uma equipe terceirizada de segurança e limpeza.

O trabalho, então, sempre existe. O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira diz que não há tantas facilidades ao síndico de um prédio novo. “Em empreendimentos novos existe uma falsa noção de facilidade, deixando por vezes questões sérias de manutenção se perder”, afirma. “Síndico estaria sempre mais próximo de um gestor público do que um empresário, pois necessita lidar com finanças (prestação de contas e previsão orçamentária), saneamento básico e saúde, iluminação de áreas comuns, segurança, entre outros aspectos. Ser prefeito, por exemplo, é igual em cidade nova ou mais antiga.”

Quanto às leis, no caso de um condomínio em implantação, vigora o Novo Código Civil, que foi promulgado em 2002 e entrou em vigência a partir do dia 11 de janeiro de 2003. Cristiano de Souza acredita que o maior destaque das leis está na busca pela participação, que se torna tanto um direito como, principalmente, um dever. “O Código Civil busca um melhor detalhamento sobre como administrar um condomínio, e permite uma auto-regulamentação e força a participação de todos. Para alguns, tais medidas são vistas como problema”, avalia. “Com o tripé filosófico que baseou a origem do código (boa fé como regra, sistema de normas abertas – onde o condomínio pode definir e agir, desde que regulamentado, e o culturalismo – onde o histórico do caso concreto deve ser sempre observado), o síndico consegue ter assembleias mais próximas das necessidades e deixar questões polêmicas e de grande repercussão serem debatidas e deliberadas pela coletividade.”

PREVENINDO GASTOS FUTUROS

O advogado ainda alerta que um dos principais cuidados que deve ser tomado é o de conhecer o que está administrando – o que pode ser obtido por meio de inspeções prediais, por exemplo. A regularidade de documentos, financeira e de manutenção, é muito importante e isso não depende da idade do edifício. “Não se pode esquecer que a busca por uma economia hoje reflete em gastos elevados no futuro e, mesmo cedo, o condomínio deve iniciar uma arrecadação de reserva, para não ser pego de surpresa no futuro”, pontua Oliveira.

Dessa forma, administrar um condomínio que ainda está em processo de implantação demanda cuidados específicos. Ignorar pontos cruciais de manutenção, legislação e finanças pode trazer grandes riscos à vida saudável do edifício e à integração e confiança dos moradores.

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br

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O post Primeiros Passos Essenciais para Síndicos na Implantação de um Condomínio apareceu primeiro em Síndico Transparente.

Conheça as vantagens e desvantagens de cada opção para a mão-de-obra dos condomínios.

Entre os problemas que tiram o sono de qualquer síndico, certamente está a formação de uma sólida equipe de funcionários. Quando, finalmente, parece que a turma é comprometida, vem aquela necessária demissão. E cadê o dinheiro necessário para a rescisão?

Em alguns casos, é necessário pedir um rateio para conseguir demitir o funcionário. Procurando se ver livre desse tipo de problema – e também das faltas, das intrigas entre os funcionários, das tarefas mal cumpridas e de tantas outras situações cotidianas que atrapalham o bom funcionamento do condomínio – muitos síndicos substituem os funcionários registrados pelos terceirizados ou, ainda, pelos cooperativados.

Maurício Jovino é um dos síndicos que optou pela terceirização e não se arrepende. “O funcionário próprio tem um custo operacional muito alto. Além dos encargos, há uniformes, EPIs e o custo das demissões.

E quanto mais tempo o funcionário fica, mais caro se torna demitir”, sustenta. Maurício terceirizou inicialmente a portaria e a limpeza. Hoje, também o zelador é terceirizado. Ele faz questão de participar da seleção dos funcionários.

A empresa envia três candidatos à função e ele dá a palavra final. O síndico comenta também que exigiu em contrato que o condomínio tenha uma equipe efetiva. “Vejo em muitos prédios que quando o funcionário terceirizado está conhecendo a rotina do prédio, os moradores e o controle de acesso, ele é trocado de posto. Por isso exijo funcionários efetivos, e também que trabalhem em turnos de 8 horas.

Com turnos de 12 horas, você tem um funcionário esgotado, trabalhando sem a mínima condição”, adverte o síndico. Em nenhuma situação Maurício se dirige aos funcionários. Se nota algum problema, procura os supervisores da empresa. “Geralmente encaminho por e-mail e peço providências”, diz. Apesar de ser favorável à terceirização, o síndico completa que todo cuidado é pouco na contratação: “Acredito que a terceirização é uma boa solução. Mas se for mal contratada pode se tornar um problema”, comenta.

Para Vander Morales, diretor de comunicações do Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão-de-obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo (Sindeprestem), o síndico não utiliza critérios rígidos na contratação de uma terceirizada.

“Infelizmente, a primeira avaliação que o síndico faz é quanto ao preço. E aquilo que é barato pode ficar muito caro para o condomínio, se a empresa não cumprir com suas obrigações tributárias e trabalhistas, inclusive acarretando a formação de passivos trabalhistas”, admite.

José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), esclarece que o condomínio é solidariamente responsável em casos de reclamações trabalhistas.

“Empresas de terceirização que oferecem um preço muito baixo podem não estar cumprindo com suas obrigações legais. E o condomínio só vai perceber quando a conta estiver muito alta. Quando há uma reclamação trabalhista, a ação é contra a terceirizada e o condomínio. E se a terceirizada não for séria e sumir do mercado, a bomba fica para o condomínio”, orienta.

Graiche complementa ainda que o uso da terceirização pelos condomínios não desafoga o trabalho das administradoras. “Se há uma diminuição do trabalho do departamento pessoal da administradora em relação à preparação da folha de pagamento, por outro lado há um congestionamento dos departamentos legal e tributário, que devem verificar toda a documentação e os recolhimentos feitos pela terceirizada”, afirma.

Não há dados exatos no segmento de condomínios sobre o uso de mão-de-obra terceirizada. Em sua administradora, Graiche afirma que cerca de 30% dos condomínios possuem algum tipo de terceirização. Muitos prédios ainda receiam abrir mão das vantagens de ter funcionários próprios. “Com mão-de-obra própria, o síndico não corre riscos em termos de recolhimento de impostos, de cumprimento das convenções coletivas de trabalho e nem de pagamento dos pisos salariais. Há a segurança de estar no comando da operação do departamento pessoal, desde, é claro, que o condomínio conte com os serviços de uma administradora idônea, e que o próprio síndico acompanhe suas ações”, constata. Graiche cita ainda, entre as vantagens da mão-de-obra própria, o fato de síndico e zelador terem uma autoridade maior sobre os funcionários. “A fidelização desse funcionário é maior, assim como o tempo de serviço, contribuindo para a segurança”, completa.

Por outro lado, o funcionário contratado gera a criação de um passivo trabalhista muito grande para o condomínio, já que são integrados ao salário, ao longo do tempo, benefícios como biênio e horas-extras. “Tudo vai sendo incorporado ao salário e, com o tempo, esse valor fica incômodo para o condomínio”, diz. As demissões muitas vezes têm valores exorbitantes para o caixa do edifício. Apesar de não ser uma prática comum, há casos em que a administradora adianta para o condomínio o valor de uma rescisão. O mais comum, porém, é que a terceirizada que busca um novo contrato arque com esse ônus, recebendo esse valor posteriormente do condomínio. “Justamente por ser onerosa, a mobilidade de troca num condomínio é lenta. Se o funcionário não está satisfeito recomendo que o síndico reúna todos os esforços para mandá-lo embora. Também não recomendo que sejam feitos acordos com o funcionário, porque evidencia fraude”, orienta.

Ao lado das vantagens e desvantagens dos funcionários registrados e dos terceirizados, uma terceira opção tem surgido para a mão-de-obra dos condomínios: as cooperativas. Por definição, cooperativas são associações autônomas de pessoas que se unem, voluntariamente, para satisfazer suas necessidades e aspirações econômicas, sociais e culturais comuns, mediante uma empresa de propriedade coletiva e democraticamente controlada, sem finalidade de lucro. Os cooperados são, em resumo, donos do próprio negócio. Conforme Paulo Vieira, assessor jurídico da Organização das Cooperativas do Estado de São Paulo (OCESP), as cooperativas de trabalho são empreendimentos voltados para prestação de serviços: “A finalidade desse tipo societário, ou seja, seu objetivo social, será sempre a prestação de serviços aos associados. No caso específico das cooperativas de trabalho, seu objetivo será promover o acesso do sócio-cooperado ao mercado pela integração de suas competências.” A Lei Federal n. 5.764 contém todos os requisitos para a viabilização do Sistema Brasileiro de Cooperativismo, ou seja, define o regime jurídico das cooperativas, sua constituição e funcionamento, o sistema de representação e órgãos de apoio.

Vieira salienta que as cooperativas diferem das demais sociedades por não serem intermediadoras de mão-de-obra. “A relação entre a cooperativa e o tomador de serviços deve ser uma relação institucional, ou seja, entre pessoas jurídicas, através de um contrato de prestação de serviços. Nessa relação o tomador contrata os serviços, nunca a mão-de-obra, da sociedade cooperativa e fixa principalmente o preço, prazo, quantidade e qualidade do serviço contratado”, esclarece. Deverão ser observados, além dos valores próprios do cooperativismo (especialmente a gestão democrática, a livre adesão, a ajuda mútua e o proveito comum dos resultados do trabalho), a Lei Cooperativista, para que não se caracterize a figura do atravessador de força de trabalho. “Todas as cooperativas, principalmente as de trabalho, estão sujeitas a sofrer fiscalizações por parte do Ministério do Trabalho e outros órgãos. Tais fiscalizações visam encontrar as famosas “coopergatos”, empresas cuja finalidade é a intermediação de mão-de-obra e burla da legislação através da denominação de cooperativa”, esclarece Vieira. O síndico pode consultar o site da OCESP (www.portaldocooperativismo.org.br) para consultar as cooperativas registradas e que operam regularmente.

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br

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