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como resolver problemas com Carros em Condomínio

Sindico Transparente — Tue, 12 Mar 2024 16:54:58 +0000

como resolver problemas com Carros em Condomínio

A maneira como cada morador enxerga o ato de conduzir um veículo pode ser outro pivô de atritos homéricos no condomínio.

Criar regras claras e ser criativo na hora de construir a garagem é essencial para preveni-los. A começar pela segurança. “O condomínio precisa definir se lhe é interessante ser guardião da garagem”, diz Borges.

Estabelecido isso, o próximo passo é determinar a velocidade máxima para os veículos e, em casos de escassez de espaço, adaptar o estacionamento do prédio. Para isso, há uma série de soluções. “Dá para instalar vallets, guincho hidráulico e, até, contratar manobristas”, sugere Rachkorsky.

Ele também diz que o tamanho das vagas de garagem costuma gerar atritos entre condôminos. Em geral, falta espaço para a maioria dos condôminos estacionar veículos de grande porte, como picapes ou SUVs – cada vez mais comuns no Brasil.

Com pouco espaço, cresce o risco de que haja avarias na lataria. No longo prazo, a solução passa pelo aumento do tamanho das vagas nos prédios que serão futuramente construídos.

Fonte: http://exame.abril.com.br

Talita Abrantes

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como resolver problemas com infiltração em condomínio

Sindico Transparente — Tue, 12 Mar 2024 16:49:55 +0000

como resolver problemas com infiltração em condomínio

Fora do alcance da visão de boa parte dos moradores, os problemas de encanamento podem ser protagonistas das piores dores de cabeça de qualquer vida em condomínio.

“A grande dica resolver essas questões com agilidade porque fica barato para todo mundo”, diz Rachkorsky. O primeiro ponto, portanto, é ter consciência sobre as responsabilidades de cada um.

Assim, quando a assunto é encanamento, os encargos se separam em duas esferas. Se o problema for na ramificação geral do prédio, a missão de reparar os danos recai sobre o condomínio.

“O Código Civil até determina que se o síndico for omisso na correção de determinados vazamentos e isso ficar provado, o morador pode solucionar o problema e, depois, cobrar do condomínio”, diz Borges.

Dentro do imóvel, a responsabilidade é do condômino. “De acordo com a Lei de Responsabilidade Civil, ninguém pode provocar dano ao outro. Se há vazamento em meu apartamento, é meu dever reparar”, afirma o advogado da ABADI.

Fonte: http://exame.abril.com.br

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Fundo de Reserva do condomínio – Para que serve?

Sindico Transparente — Mon, 26 Feb 2024 22:13:42 +0000

Fundo de Reserva do condomínio – Para que serve?

Para que serve, como usar e quais os tipos de fundos

O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra.
Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções.

As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.
Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio.

Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.
Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis.
Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real.

Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.

Outros tipos de fundos
Para que haja transparência no processo da criação de fundos é importante que se explique coisas básicas como: a duração da arrecadação, o valor que se quer levantar, e, principalmente, seu objetivo. Veja abaixo outros tipos comuns de fundos:

• Fundo de obras: serve para proporcionar melhorias na infraestrutura do prédio. Troca de itens como canos, impermeabilização de lajes, pintura na garagem. Esse tipo de reforma, comum em tantos condomínios, é em geral custeada pelo fundo de obras.

• Fundo de equipagem: muito usado em condomínios novos, é voltado para compras diversas como carrinhos de compras, tapetes, acolchoados para elevadores, lixeiras, acessórios para banheiros de áreas comuns, mobiliário para piscina, e até em alguns casos, a instalação de circuito fechado de tv e proteção perimetral. Nesse caso, como é muito difícil prever o término desses custos, a arrecadação dura o tempo que for necessário para sanar essas compras.

• Rateios extras: os tão impopulares rateios extras também são fundos. Seu excesso deve ser evitado, pois muitos extras colaboram com a alta inadimplência e também dão ideia de gestão fraca no condomínio. Os condomínios se provisionam com rateios extras ou quando um grande imprevisto acontece, quando está para acontecer, como uma sentença judicial contrária ao condomínio, ou para se provisionar para meses de maiores gastos, como novembro e dezembro – quando há o pagamento do dissídio dos funcionários e também do décimo terceiro salário.

Como usar
Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo para suprir outro problema.

Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado.

Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.

Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio.

Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.

VOTOS E ARRECADAÇÃO
• O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal – ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.

• Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação.

INQUILINOS
Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios.

O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, que são as despesas do dia-a-dia, como água, luz e pagamento de funcionários.

Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.

Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras.
É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias.

Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.

DICAS
• Antes de propor a votação para criação de um novo fundo, vale a pena já orçar com três empresas a melhora desejada. Dessa forma, é possível prever o tamanho do custo e a duração e tamanho mensal da arrecadação.
• O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
• Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio.

Fontes consultadas: Rosely Schwartz, consultora de condomínios; João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi; Rodrigo Matias, Matias Imóveis; José Roberto Lampolsky, administradora Paris, Gabriel de Souza Filho, Administradora Prop Starter; Marcio Bagnato, Administradora Habitacional

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Economia No Condomínio – 10 medidas para reduzir despesas

Sindico Transparente — Sun, 25 Feb 2024 22:09:01 +0000

Economia No Condomínio – 10 medidas para reduzir despesas

Economia No Condomínio

10 medidas para os condomínios reduzirem as despesas em até 30%

Com quase 12 milhões de desempregados, o Brasil vive uma de suas maiores crises. A perda do emprego traz uma redução dos gastos e, consequentemente, o atraso nas contas do mês, inclusive a do condomínio.

“Existem 3 tipos de devedor: o contumaz que tem dinheiro, mas não paga porque não quer. Aquele que atrasa alguns dias, mas paga todos os meses e o que vive uma dificuldade financeira momentânea”, explica o Dr. Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.
A redução de despesas no condomínio nem sempre torna a taxa condominial mais barata, mas evita, muitas vezes, um aumento excessivo e permite investimentos que valorizem os imóveis.

Em outros casos, como por exemplo, a implantação da portaria virtual, a redução de despesas chega atingir 40%, tendo em vista que a folha de pagamento em geral é responsável por 50%, chegando a extremos de 80%, como no caso de prédios pequenos com portaria 24 horas, faxineiro e zelador, do total de gastos de um condomínio.
“Todo condomínio consegue reduzir as despesas se tiver uma gestão eficiente”, explica Karpat. Que complementa, porém, que a redução deve ser consciente e não pode colocar o condomínio em risco, seja de ficar sem dinheiro, ou de efetuar reduções que podem sair caro mais para frente, como por exemplo: ficar sem contrato de elevador, não pagar horas extras aos funcionários quando devidas.”
Para ajudar os síndicos e gestores condominiais na redução de despesas o Dr. Rodrigo Karpat listou 10 medidas eficazes.

Portaria Virtual
Atualmente é a medida que provoca a maior redução de despesas dentro de um condomínio. É possível dispensar todos os funcionários da portaria ou, em alguns casos, de apenas uma entrada do condomínio.
De qualquer maneira, a redução de gastos pode atingir 60% na folha de pagamento e 30% na taxa condominial. Esta é uma tendência que veio para ficar e será implantada em boa parte dos condomínios nos próximos 10 anos.

Iluminação de led
A lâmpada de led economiza 90% de energia em relação a tradicional incandescente.
Fazer a troca de todas as lâmpadas é um investimento que é pago, em média, em 18 meses e, depois disso, provoca uma economia que varia entre 20% e 30% na conta de luz, dependendo do tipo de lâmpada utilizada anteriormente.

Temporizador de luz
A frente do prédio é o único local em que se recomenda ficar aceso durante toda a noite, única e exclusivamente por questão de segurança.
Entretanto, nas demais áreas não existe a necessidade de todas as lâmpadas ficarem acesas, como nas garagens, por exemplo.
Após às 22h, o trânsito de pessoas cai drasticamente e o uso de temporizadores, ou seja, quando o sistema de iluminação só é acionado por um sensor de presença, é a melhor pedida.

Individualização de água
Ainda muitos prédios antigos não possuem a medição de água individualizada.
É notório que o brasileiro só se preocupa quando pesa em seu bolso.
Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos no banho. A individualização do medidor é a solução.

Individualização de gás
Muitos prédios com mais de 20 anos não possuem a medição de gás individualizada, muitos deles utilizavam a caldeira que era o gás central. Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos com o fogão ligado ou o sistema de aquecimento de água. A individualização do medidor é a solução.

Água de reuso e captação de chuva
Atualmente, existem diversas alternativas e tecnologias para o melhor aproveitamento da água.
É possível retirar água do lençol freático em alguns casos, tratar o esgoto doméstico, reutilizar a água consumida e captar a da chuva. A construção de poço requer licença.
Com a crise hídrica nos últimos anos e a previsão de reservatórios cada vez mais vazios, é natural que o valor do metro cúbico suba. O condomínio que pensa em economizar no futuro, precisa investir no presente.

Energia Solar
Apesar de o tempo de retorno ser de 7 anos, em média, como a duração de cada placa é de no mínimo 20 anos, o condomínio consegue lucrar durante 13 anos.
Vale ressaltar que é preciso verificar a incidência de sol de cada localidade para verificar o investimento.

Assessoria Jurídica
Contratar um escritório de advocacia vai muito além de apenas defender o condomínio de possíveis ações trabalhistas e ajuizar processos contra moradores inadimplentes.
Um papel é o de revisar todos os contratos com empresas terceirizadas e renegociar com cada uma delas.
Sempre é possível reduzir e, em tempos de crise, as empresas preferem diminuir a margem de lucro a perder o cliente.

Readequação do quadro de funcionários
Em muitos condomínios existe ou um excesso de funcionários ou um planejamento ruim de escala de serviço que implica no pagamento de horas extras e, assim, gastos desnecessários.

Síndico ou gestor, desde que tenham uma gestão profissional
No passado, era visto como um custo, mas hoje o síndico/gestor profissional compensa financeiramente.
Todos os itens anteriores podem ser implementados por ele.
Assim como as portarias-virtuais, a gestão profissionalizada é uma tendência irreversível. Quantos antes for implementada, mais rápido e maior será a economia.

Fonte: www.revistacondominio.com.br

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Infrações em Condomínios podem até virar Processo Judicial

Sindico Transparente — Sat, 24 Feb 2024 12:06:07 +0000

Infrações em Condomínios podem até virar Processo Judicial

Irregularidades na vida condominial podem até virar processo judicial

Infração em condomínio gera notificação, multa e até processo

Instalação de varal e ar-condicionado em lugares impróprios são alguns exemplos de ações que podem até resultar em punição

A síndica Mônica Sanchez está sempre observando as fachadas dos prédios, atenta aos descumprimentos do regimento interno.

Eventualmente, precisa notificar e multar moradores que estão instalando varal e ar-condicionado em lugares impróprios, ou utilizando as janelas para colocar objetos.

O que poucas pessoas sabem é que condôminos reincidentes em infrações podem responder judicialmente.

Luiz Cláudio Muricy, advogado especialista em causas condominiais, ressalta que é importante o consenso entre moradores por um bem comum.

“O regulamento interno dos condomínios contribui para o bom convívio e para a valorização do espaço”, explica.

Entre os casos que já intermediou de síndico e moradores, Luiz Cláudio Muricy busca expor a importância do respeito e diálogo entre as partes. Mas garante que em algumas situações é difícil manter o acordo pacífico.

“Quando as penalidades condominiais não resolvem, é necessário agir judicialmente”, pontua.

O procedimento-padrão em caso de descumprimento do regulamento é notificar o morador que infringiu as regras, depois é aplicada uma multa (cujo valor varia entre 30% e 50% da taxa mensal condominial), em caso de reincidência a multa passa a ser de 100% do valor.

Se houver novas reincidências por lei, o infrator pode pagar até dez vezes o valor de contribuição mensal, caso seja estabelecido em assembleia que o comportamento gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.

Em último caso, explicou Muricy, o morador infrator pode responder judicialmente a uma ação de obrigação de não fazer, tendo de pagar multas até diárias por reincidência de descumprimento.

Os condôminos podem ainda em assembleia deliberar o infrator como persona não grata (inimiga do condomínio) e, em caso extremo, expulsar o morador do condomínio, que não perde os direitos ao seu patrimônio, mas fica impossibilitado de usufruir, ou seja, de continuar morando no local.

Mônica Sanchez, síndica do condomínio residencial Parque Lagoa Verde, na Avenida Paralela, garantiu que no residencial Parque Lagoa Verde as situações não passam de multas, pois investe bastante em conscientização. “Procuro dialogar com os moradores e estabeleço medidas preventivas.

Através de circulares lembro as regras de convivência, sinalizo problemas ocorridos no condomínio de interesse geral e a ocorrência de reuniões e eventos do condomínio”, contou.

A moradora Raquel Calzoli aprova as ações de prevenção, para evitar o descumprimento das regras, mas acredita que reclamar de tudo que o vizinho faz causa situações desconfortáveis.

“Tem pessoas que reclamam de qualquer coisa que o vizinho faz.

Para morar em sociedade, a gente tem que aprender a respeitar as regras, sim, mais principalmente o direito do outro.

O varal mesmo é proibido, porém é o jeito que as pessoas se viram para a roupa secar e sinceramente não me incomoda”, diz.

Morar em sociedade

O comportamento dos moradores de condomínio residencial depende do desenvolvimento da cultura de morar em sociedade, do exercício de se colocar no lugar do outro.

Pois se hoje a atitude de um morador está incomodando os demais, futuramente pode ser ele a se sentir incomodado.

O subsíndico Emannuel Sampaio afirmou que é mais fácil vigorar um regulamento interno em edifícios mais novos.

“As pessoas já vêm morar no lugar participando das decisões de regras de convivência e entendem a importância de se esforçar por interesses comuns.

No residencial Vivendas do Imbuí, no bairro do Imbuí, todas as regras e qualquer modificação são decididas em assembleia”, esclarece.

A aposentada Maria José Cruz considera falta de respeito com as pessoas o maior problema nos condomínios.

“A boa convivência só é possível com educação e respeito aos limites do outro”.

Para manter a paz coletiva, a conversa e a aproximação com os moradores é o primeiro passo na atuação de um síndico.

Direitos e deveres dos condôminos

Conscientização – Utilizar espaços no boleto para conscientizar os moradores e expor os acontecimentos do condomínio
Cartilha – Distribuir circulares que esclareçam as regras de convívio e mostrem a importância da frase “gentileza gera gentileza”
Regras claras – Determinar horários para utilização dos espaços e deixar evidentes as consequências do não cumprimento
Atendimento – Fazer uma agenda de atendimento com horários durante a semana para o síndico atender os moradores
Participação – Os assuntos de interesse coletivo devem ser debatidos por todos os moradores. Uma dica é criar um site do condomínio, com fórum de discussão
Funcionários – O condomínio deve investir em treinamento para os funcionários

Fonte: Luiz Muricy, advogado

Fonte: http://atarde.uol.com.br/

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Acidentes com crianças em condomínio

Sindico Transparente — Fri, 23 Feb 2024 11:56:55 +0000

Acidentes com crianças em condomínio

Veja dicas de como prevenir essa situação no seu condomínio

Guia de prevenção de acidentes com crianças em condomínios

Adotando algumas medidas simples, como um piso emborrachado no playground e protetores nas tomadas, dá para deixar os pequenos mais seguros

Piscinas sem grades de proteção e com azulejos escorregadios ao redor. Brinquedos com parafusos soltando no playground. Tomadas de alta tensão desprotegidas no salão de jogos. Todas essas situações geram riscos de acidentes para crianças em condomínios residenciais.

Uma queda, por exemplo, pode causar um trauma grave na cabeça. Crianças desacompanhadas em áreas com água podem até mesmo sofrer de afogamento secundário, do tipo que apresenta sinais várias horas depois, conforma alerta a tenente Rafela Diotalevi, oficial de comunicação social do Corpo de Bombeiros. Por isso, todo cuidado é pouco.

Tanto é que hoje existem no mercado iniciativas voltadas a condomínios para prevenção de acidentes. É o caso do Angelino, programa que, depois de cerca de 10 anos atuando com informações em livros para segurança infantil, passou a fornecer consultorias para escolas e condomínios. “A ideia surgiu quando percebi que as orientações de segurança precisavam ser readequadas para o público infantil”, diz Renato Cavalher, idealizador.

Ele e a sócia e esposa, Daniela Capeletti, fornecem um serviço composto por quatro etapas com o Angelino. A primeira é a avaliação das estruturas comuns do condomínio, que culmina com um diagnóstico e um relatório abordando os pontos críticos e os vulneráveis.

“Isso é feito a partir da perspectiva da criança, como ela enxerga tudo”, explicam.

Depois, realizam um treinamento de seis horas com os funcionários do condomínio. “Todos vão, eventualmente, deparar-se com uma situação em que alguma criança está em risco”, ressaltam. Em um terceiro momento, são feitas atividades educativas com os pequenos e, por último, uma palestra com os pais, para alertar sobre os maiores perigos e como preveni-los.

Um condomínio localizado no Portão, em Curitiba, contratou o programa e adotou as medidas no ano passado. “Temos 1,8 mil moradores e mais de 100 crianças. Optamos pela consultoria para prevenção. Após a implantação, as áreas infantis passaram a ser muito mais usadas”, afirma o síndico, Maicon Guedes, que também é diretor da Informma Administradora. “Com as medidas, ficamos mais seguros, temos certeza de que nossos filhos estão protegidos”, diz o morador Luiz Fernando Levandoski, professor que tem duas filhas, uma delas de 7 anos que usa constantemente o playground do complexo.

Piscina

Afogamento é a segunda causa de morte entre crianças no Brasil, segundo pesquisa da ONG Criança Segura, ficando atrás apenas de acidentes de trânsito. “Basta uma lâmina de três centímetros de água para uma criança se afogar”, alertam Cavalher e Daniela. Levando essa estatística em consideração, a proteção da piscina em condomínios é muito importante.

Instalar portões ou grades no entorno da piscina também é uma forma de evitar que crianças desacompanhadas acessem a área. Pisos antiderrapantes ao redor evitam que elas escorreguem e caiam.

“Em muitos lugares, é uma questão de desinformação, de as pessoas não saberem que há recursos para proteger mais essa área”, afirma a coordenadora nacional da Criança Segura, Gabriela Guida de Freitas. Ela explica que há formas de regular o bombeamento de água, por exemplo, para que fique condizente com o volume, evitando muita força nos ralos. Outra solução para proteger os ralos é instalar grelhas protetoras, que evitam que cabelos e partes do corpo sejam sugados.

Playgrounds e brinquedotecas

“A criança vai cair no parquinho, é um fato. A questão é o que fazer para evitar que a queda cause algo grave”, diz Gabriela. Para isso, alguns cuidados podem ser tomados no playground, como instalar pisos emborrachados específicos que amortecem impactos.

Para que as crianças não se machuquem com parafusos soltos, pode-se lançar mão de protetores. As quinas dos brinquedos devem ser arredondadas. Em gangorras e outros brinquedos que contem com apoio de mão, o ideal é protegê-lo com borracha, para que as rebarbas do metal não cortem.

Após o trabalho do Angelino no condomínio administrado por Guedes, os brinquedos no plauground ganharam protetores para parafusos. Foto: André Rodrigues/Gazeta do Povo

As bordas dos brinquedos foram arredondadas e as barras para mãos ganharam proteção, para evitar que as rebarbas do metal machucassem as crianças. Foto: André Rodrigues/Gazeta do Povo

Nas brinquedotecas, o piso emborrachado de EVA deixa o ambiente mais seguro para os pequenos. Prateleiras e armários sem quinas vivas são os mais indicados. Para isso, dá para lixar ou instalar proteções de silicone. Tomadas devem sempre contar com protetores. No banheiro, é muito importante manter o vaso sanitário fechado com trava.

Escadas e elevadores

Como as crianças costumam correr nas escadas, elas são lugares propícios para quedas, confirme explica a tenente Rafela, do Corpo de Bombeiros. Uma forma eficaz de evitar acidentes é usar piso ou faixas antiderrapantes.

No caso dos elevadores, é preciso que a criança esteja sempre supervisionada. Isso porque ela pode querer forçar a abertura da porta, mesmo quando o elevador não está posicionado. “Às vezes elas veem em filmes e tentam imitar. Por isso, é muito importante que os responsáveis falem para elas nunca tentarem algo parecido”, explica a tenente.

Garagens

Crianças nunca devem estar desacompanhadas na garagem, reforça Gabriela, da Criança Segura.

“Por serem menores, muitas vezes ficam no ponto cego do carro, o que facilita um atropelamento”, explica. “A forma de prevenir acidentes é impedir o acesso delas ao local sem acompanhamento”, afirma.

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br

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Falta de Transparência nas Contas do Condomínio

Sindico Transparente — Fri, 23 Feb 2024 01:40:35 +0000

Falta de Transparência nas Contas do Condomínio

Esta é sem dúvida a maior preocupação de 8 em cada 10 moradores de Condomínios.

Independentemente do Tamanho (em número de apartamentos) que um Condomínio possa ter, a Principal preocupação é saber em quais mãos ficarão os Valores arrecadados das Cotas Condominiais, ou seja todos os Recursos do Condomínio.

A Síndico Transparente além do Expertise na Administração de Condomínios como Síndico Profissional, trabalha em Sintonia com Administradoras que possuem Pasta Digital.

Em Resumo o que isto Significa ?

Significa que TODOS os Condôminos recebem em seus boletos de Taxa Condominial, um Login e Senha para Acessar a qualquer momento (7 dias por semana, 24 horas por dia), a Pasta Digital de Prestação de Contas do Condomínio.

Nela, o Condômino encontrará Todas as Contas pagas pelo Síndico do Condomínio, com a possibilidade de Visualizar os Recibos, Notas Fiscais, Boletos e Comprovantes de Pagamento, pois Todos os Documentos são Digitalizados.

Isto Garante Total Transparência no Uso dos Valores Arrecadados pelo Condomínio, Garantindo que nada está sendo escondido ou camuflado.

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Isenção de IPTU

Sindico Transparente — Tue, 20 Feb 2024 21:16:41 +0000

Isenção de IPTU

O idoso que tiver mais de 65 anos de idade, pode pedir isenção do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e da TLP (Taxa de Limpeza Pública) mas devem ser observadas algumas regras:

• o imóvel tem que ter até 120 metros quadrados;

• o idoso deve ser aposentado ou pensionista, e receber até dois salários mínimos mensais;

• deve utilizar o imóvel como sendo sua residência, e de sua família;

• não pode ser proprietário de outro imóvel.

Fica a dica 🙂

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Retenção de Impostos para Prestadores de Serviços de Condomínios

Sindico Transparente — Sun, 18 Feb 2024 20:43:16 +0000

Retenção de Impostos para Prestadores de Serviços de Condomínios

Conheça as orientações sobre a lei que obriga à retenção da COFINS, PIS e CSLL sobre empresas prestadoras de serviços

PUBLICAÇÕES SOBRE A LEI 10.833

LEI 13.137/15

A Lei 13.137 de 19/06/2015, que entrou em vigor em 22/06/2015, alterou a base de cálculo do imposto, que antes incidia somente sobre valores acima de R$5.000,00 e passou a incidir sobre valores acima de R$215,16, já que o DARF para recolhimento não pode ter valor igual ou inferior a R$10,00.

Ex 1.: => 215,16 x 4,65% = 10,00 …….Não será feita retenção
Ex 2.: => 215,17 x 4,65% = 10,01 ……………Será feita retenção

Assim, quase todas as notas de prestação de serviços, passaram a sofrer retenção de 4,65%.

Ainda houve alteração no período de apuração e data de recolhimento.

A apuração era quinzenal, com recolhimentos no dia 15 relativos à 2ª quinzena do mês anterior e dia 30 relativos à 1ª quinzena do mês em curso, que passou a ter o recolhimento até o dia 20 de cada mês, referente ao mês anterior.

ABADI – Coluna O Globo – 31/01/04

A Cofins e os condomínios

O aumento da alíquota da Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) 3% para 7,6% pode afetar o caixa dos condomínios.

A elevação da alíquota da Cofins para empresas tributadas pelo regime do lucro real foi determinada pela Medida Provisória 135/2003, convertida na Lei nº 10.833 em 29 de dezembro de 2003 e publicada no Diário Oficial no dia seguinte.

O art. 30 da lei dispõe que estarão sujeitos à retenção na fonte os valores referentes à CSSL, à Cofins e ao PIS/Pasep os pagamentos efetuados por pessoa jurídica a outra pessoa jurídica de direito privado pela prestação de vários serviços previstos no texto, como os de limpeza e conservação, segurança, manutenção, vigilância e locação de mão-de-obra.

Os valores retidos serão considerados como antecipação de pagamento, devendo ser compensados pelo prestador de serviços com o imposto ou contribuições da mesma espécie, a partir do mês da retenção.

A partir do primeiro dia de fevereiro, os condomínios terão que recolher 4,65% referentes à Confis, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e ao PIS/Pasep de todos os serviços feitos nos prédios.

O aumento deixou claro que ao tentar oferecer maiores facilidades para o setor industrial, através do fim da cumulatividade, a Medida Provisória acabou refletindo de forma negativa no setor de serviços – justamente o setor que mais gera empregos, tem maior participação no PIB e o que mais emprega.

SECOVI-RJ – MP 135 AGORA É LEI – 21/01/2004

Medida Provisória 135 foi convertida na Lei 10.833, no apagar das luzes de 2003.

Desde 29 de dezembro do ano passado, a Medida Provisória 135 foi convertida na Lei 10.833. No dia seguinte, a Secretaria da Receita Federal instituiu norma definindo códigos para recolhimento da retenção na fonte relativa à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e contribuição para o PIS/Pasep.

Contrariamente ao entendimento inicial – de que a primeira retenção na fonte deveria acontecer já no início de janeiro –, a vigência da primeira retenção obrigatória é a partir de 1º de fevereiro de 2004.

É o que determina o artigo 12 da Instrução Normativa 381 da Secretaria da Receita Federal, editada em 30 de dezembro de 2003 e publicada na edição de 5 de janeiro do Diário Oficial da União. Empresas e condomínios devem estar atentos à primeira retenção.

Infelizmente, a Lei 10.833, conforme a afirmação de Pedro Wähmann, presidente do Secovi-RJ, transformou os condomínios e empresas, quando fontes pagadoras, “em órgãos arrecadadores, coletores de impostos”, além de promover o “aumento de custo com os processos decorrentes”, a partir da excessiva tributação.

A tabela abaixo auxilia os procedimentos a serem adotados, para recolhimento através do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf):

Fonte: Secovi-RJ

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Lei do Condomínio – Segundo CPC – Código Processual Civil

Sindico Transparente — Sat, 17 Feb 2024 20:40:16 +0000

Lei do Condomínio – Segundo CPC – Código Processual Civil

Código Civil

Lei 10.406 de 10/01/2002 em vigor a partir de 11/01/2003 (Novo Código Civil)

CAPITULO VI
Do Condomínio Geral

Seção I
Do Condomínio Voluntário

Subseção I
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dividas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Subseção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Seção II
Do Condomínio Necessário

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art.1.297).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edifício

Seção I
Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edifício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edifício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 02/08/04)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 02/08/04)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção III
Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

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