Airbnb em condomínio voltou ao centro das discussões depois que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o uso de imóveis residenciais para estadias de curta temporada, como ocorre em plataformas digitais, depende de aprovação do condomínio quando houver alteração da destinação residencial do prédio. Segundo o STJ, essa autorização deve ocorrer em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

A decisão, tomada em 7 de maio de 2026 no REsp 2.121.055, impacta diretamente síndicos, conselhos, proprietários e moradores. Afinal, muitos condomínios convivem com dúvidas sobre segurança, circulação de terceiros, barulho, uso das áreas comuns e limites do direito de propriedade.

Neste artigo, você vai entender o que foi decidido, o que muda na prática e quais cuidados o síndico deve adotar antes de permitir, restringir ou regulamentar esse tipo de uso.

Resumo em 5 pontos

1. O STJ decidiu que estadias de curta temporada em condomínios residenciais podem depender de aprovação do condomínio.
2. A aprovação deve observar quórum de dois terços dos condôminos quando houver mudança de destinação da unidade ou do edifício.
3. A decisão considerou que a exploração frequente e econômica pode descaracterizar a finalidade residencial.
4. O síndico não deve agir de forma improvisada: é essencial verificar convenção, regimento e atas anteriores.
5. A melhor saída é tratar o tema em assembleia, com comunicação clara e registro formal.

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Airbnb em condomínio: qual foi a decisão do STJ?

A Segunda Seção do STJ definiu que a oferta de imóvel residencial em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio quando a prática configurar uso para estadias de curta temporada e alterar a destinação residencial do empreendimento. A Corte entendeu que a exploração econômica ou profissional do imóvel pode mudar a dinâmica do prédio.

O julgamento envolveu um condomínio residencial de Minas Gerais. A proprietária queria disponibilizar sua unidade em plataforma digital sem autorização condominial. O condomínio, por outro lado, alegou que a prática não estava prevista na convenção e descaracterizava o uso residencial do edifício.

Por maioria, o STJ manteve o entendimento contrário à proprietária. De acordo com a cobertura do Poder360, o julgamento terminou por 5 votos a 4, prevalecendo o voto da ministra Nancy Andrighi.

Na prática, a decisão fortalece a necessidade de o condomínio tratar o tema de forma coletiva, especialmente quando a locação de curta duração gera alta rotatividade, impacto na segurança ou mudança perceptível na rotina dos moradores.

Airbnb em condomínio: o que significa aprovação de dois terços?

A aprovação de dois terços dos condôminos está ligada à mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O STJ citou o artigo 1.351 do Código Civil, que exige esse quórum para alteração da destinação do condomínio.

Isso não significa que qualquer visita, locação tradicional ou uso eventual do imóvel precise passar por assembleia. O ponto central é outro: quando o uso da unidade deixa de funcionar como moradia e passa a operar como estadia curta, com circulação constante de pessoas, o condomínio pode entender que há desvio da finalidade residencial.

Por isso, o síndico deve evitar interpretações apressadas. Antes de aplicar multa, impedir acesso ou notificar proprietários, é recomendável analisar:

• o texto da convenção;
• o regimento interno;
• atas de assembleias anteriores;
• histórico de reclamações;
• frequência da atividade;
• impactos na segurança e no sossego;
• orientação jurídica especializada.

Essa cautela reduz conflitos e aumenta a chance de uma decisão condominial sólida.

Airbnb é locação por temporada ou hospedagem?

Esse é um dos pontos mais sensíveis do debate.

No voto vencedor, a ministra Nancy Andrighi afirmou que contratos intermediados por plataformas digitais não são, por si só, locação residencial comum nem hotelaria. Segundo o STJ, eles podem ser considerados contratos atípicos, dependendo da forma de uso do imóvel.

Em outras palavras, a plataforma usada não define sozinha a natureza da atividade. O que importa é o conjunto da prática.

Um imóvel alugado ocasionalmente por temporada pode ter uma análise diferente de uma unidade usada de forma contínua, profissionalizada e com alta rotatividade de hóspedes. Além disso, a ausência ou presença de serviços semelhantes aos de hospedagem também pode influenciar a avaliação do caso concreto.

Para o condomínio, a pergunta prática deve ser:

A unidade continua sendo usada como moradia ou virou uma operação recorrente de estadias curtas?

Essa diferença é importante para orientar assembleias, notificações e eventuais medidas administrativas.

Como essa decisão afeta síndicos e moradores

A decisão do STJ traz um recado claro: o tema não deve ser tratado apenas como uma escolha individual do proprietário. Em condomínios residenciais, o uso de uma unidade pode afetar toda a coletividade.

Para o síndico, isso significa mais responsabilidade na condução do assunto. Ele deve equilibrar o direito de propriedade com a segurança, o sossego e a destinação residencial prevista nos documentos do condomínio.

Para moradores, a decisão reforça o direito de discutir o tema em assembleia. Afinal, a entrada frequente de pessoas sem vínculo com o condomínio pode gerar preocupações legítimas, como:

• aumento da circulação nas áreas comuns;
• maior demanda sobre portaria e controle de acesso;
• dúvidas sobre responsabilidade por danos;
• uso inadequado de piscina, academia, salão de festas ou garagem;
• reclamações por barulho;
• sensação de insegurança.

No entanto, também existem proprietários que veem a locação de curta temporada como uma fonte legítima de renda. Por isso, o debate precisa ser técnico, transparente e documentado.

O condomínio pode proibir Airbnb automaticamente?

Não é recomendável tratar a decisão como uma autorização para proibir tudo de forma automática.

O STJ decidiu um caso específico e firmou entendimento importante, mas cada condomínio deve observar seus próprios documentos e a realidade do empreendimento. A convenção pode permitir, restringir ou ser silenciosa sobre locação por temporada e hospedagens curtas.

Além disso, o próprio debate jurídico envolveu divergência. Conforme o Poder360, os ministros divergentes defenderam que a locação por temporada não transforma automaticamente o imóvel em atividade comercial e que eventual restrição deveria estar prevista expressamente na convenção.

Portanto, a postura mais segura é:

1. verificar a convenção;
2. consultar assessoria jurídica;
3. convocar assembleia;
4. deliberar com quórum adequado;
5. registrar a decisão em ata;
6. comunicar todos os moradores.

Esse caminho evita decisões personalistas e reduz o risco de judicialização.

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Como implementar a regra no condomínio

A decisão do STJ não elimina a necessidade de gestão. Pelo contrário, ela exige mais organização do síndico e do conselho.

Verifique a convenção e o regimento interno

O primeiro passo é ler os documentos do condomínio. Procure trechos sobre:

• destinação residencial;
• locação por temporada;
• hospedagem;
• uso das áreas comuns;
• cadastro de visitantes;
• penalidades;
• perturbação do sossego;
• segurança e controle de acesso.

Caso a convenção seja antiga ou silenciosa, o tema deve ser levado à assembleia com orientação jurídica.

Reúna documentos e ocorrências

Antes de convocar assembleia, organize as informações. Isso ajuda a evitar discussões baseadas apenas em opinião.

O síndico pode reunir:

• reclamações registradas;
• ocorrências de portaria;
• relatos sobre barulho;
• danos em áreas comuns;
• problemas de identificação de hóspedes;
• dificuldade de contato com proprietários;
• dúvidas sobre uso de vagas e áreas comuns.

O objetivo não é perseguir proprietários. A finalidade é demonstrar o impacto real da prática na rotina condominial.

Leve o tema para assembleia

A assembleia deve ter pauta clara. Evite expressões vagas como “assuntos gerais” para decidir um tema tão relevante.

Uma boa pauta pode ser:

“Deliberação sobre autorização, restrição ou regulamentação de estadias de curta temporada em unidades residenciais, incluindo plataformas digitais como Airbnb, conforme destinação do condomínio.”

Essa clareza ajuda os moradores a entenderem a importância da reunião e reduz questionamentos posteriores.

Registre a decisão corretamente

A ata precisa ser objetiva. Ela deve indicar:

• data e local da assembleia;
• pauta deliberada;
• número de presentes;
• quórum alcançado;
• resultado da votação;
• texto aprovado;
• eventuais regras de transição;
• prazo para adequação;
• forma de comunicação aos moradores.

Quando houver alteração de convenção, o condomínio deve seguir os procedimentos formais aplicáveis, incluindo registro quando necessário.

Comunique moradores e proprietários

Depois da assembleia, envie comunicado claro. Explique o que foi decidido, quando a regra começa a valer e quais providências serão adotadas.

A comunicação deve evitar tom de ameaça. O ideal é orientar primeiro e aplicar penalidades apenas quando houver descumprimento comprovado e previsão normativa.

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Erros comuns que o condomínio deve evitar

O tema Airbnb em condomínio costuma gerar tensão. Por isso, alguns erros podem piorar a situação.

O primeiro erro é o síndico decidir sozinho. Mesmo quando há reclamações, a deliberação coletiva é o caminho mais seguro.

Outro erro é aplicar multa sem previsão clara. Penalidades devem estar amparadas na convenção, no regimento ou em decisão assemblear válida.

Também é inadequado impedir entrada de hóspedes sem orientação jurídica. O controle de acesso é importante, mas medidas abusivas podem gerar conflito e responsabilidade para o condomínio.

Além disso, o condomínio não deve copiar regras de outro prédio. Cada empreendimento tem sua convenção, sua estrutura e sua realidade.

Por fim, é um erro ignorar a comunicação. Moradores e proprietários precisam entender a razão da regra. Quando o processo é transparente, a adesão tende a ser maior.

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Modelo de comunicado para moradores

Use o modelo abaixo como base. Ajuste conforme a decisão da assembleia e a orientação jurídica do condomínio.

COMUNICADO AOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS

Prezados moradores e proprietários,

Informamos que o tema referente ao uso de unidades residenciais para estadias de curta temporada, inclusive por meio de plataformas digitais como Airbnb, será tratado em assembleia condominial específica.

A discussão considera a destinação residencial do condomínio, a segurança dos moradores, o controle de acesso, o uso das áreas comuns e o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a necessidade de aprovação condominial quando houver alteração da finalidade residencial da unidade ou do edifício.

A pauta da assembleia será:

“Deliberação sobre autorização, restrição ou regulamentação de estadias de curta temporada em unidades residenciais, incluindo plataformas digitais como Airbnb.”

Solicitamos a participação dos proprietários para que a decisão seja tomada de forma coletiva, transparente e de acordo com a convenção do condomínio.

Atenciosamente,

Síndico(a)
Administração do Condomínio

Conclusão

A decisão do STJ sobre Airbnb em condomínio reforça a importância da gestão profissional, da assembleia bem conduzida e da comunicação transparente.

O ponto principal não é criar conflito entre proprietários e moradores. O objetivo é proteger a finalidade residencial do condomínio, garantir segurança jurídica e preservar a boa convivência.

Para o síndico, o melhor caminho é agir com método: verificar documentos, consultar orientação jurídica, convocar assembleia, respeitar o quórum e registrar tudo de forma clara.

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FAQ

1. Airbnb em condomínio precisa de aprovação dos moradores?
Segundo o STJ, quando o uso da unidade para estadias curtas altera a destinação residencial do condomínio, a prática exige aprovação em assembleia por dois terços dos condôminos.

2. O síndico pode proibir Airbnb sozinho?
Não é o caminho mais seguro. O ideal é verificar a convenção, consultar orientação jurídica e levar o tema para assembleia com pauta específica.

3. A decisão do STJ vale para todos os condomínios?
A decisão uniformiza entendimento importante, mas cada condomínio deve analisar sua convenção, seu regimento e o caso concreto.

4. Locação por temporada é sempre proibida em condomínio?
Não. O problema surge quando a prática descaracteriza a finalidade residencial, gera alta rotatividade ou funciona como exploração frequente de estadias curtas.

5. Qual quórum é necessário para autorizar Airbnb em condomínio?
O STJ indicou aprovação por dois terços dos condôminos quando houver alteração de destinação do edifício ou da unidade.

6. O que o condomínio deve fazer agora?
Deve revisar seus documentos, organizar informações, convocar assembleia e comunicar a decisão de forma clara aos moradores e proprietários.

Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/07052026-oferta-de-imovel-em-plataformas-como-airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-segunda-secao.aspx

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

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Viver em condomínio é, ao mesmo tempo, prazeroso e desafiador. Enquanto a vida em comunidade traz segurança, infraestrutura e um senso de coletividade, também exige que moradores e síndicos aprendam a lidar com conflitos de convivência. Os especialistas em direito condominial costumam resumir os principais motivos de briga como os 5 Cs: cachorro, criança, cano, carro e calote. Contudo, os problemas dos condomínios em 2025 vão muito além dessas categorias tradicionais. Os moradores convivem com novas realidades — como a locação de imóveis via plataformas digitais, a crescente presença de veículos elétricos e bicicletas com baterias de íon‑lítio, o home office e a necessidade de práticas sustentáveis. Este guia reúne todas essas questões, explica a legislação aplicável e fornece dicas práticas para que síndicos e condôminos possam conviver em harmonia.

Principais fontes de conflito em condomínios

Há décadas os especialistas apontam que as maiores fontes de conflito em condomínios giram em torno dos “5 Cs”: cachorro, criança, cano, carro e calote. Esse resumo funciona como um lembrete de que pequenas atitudes podem tirar o sossego da comunidade, seja um animal que late à noite, crianças brincando em horários indevidos, vazamentos que atingem o vizinho, carros mal estacionados ou o problema da inadimplência. A legislação brasileira, especialmente o novo Código Civil de 2002 e a Lei 4.591/1964, trouxe regras gerais sobre a administração e a convivência em condomínios, mas na prática o consenso depende do bom senso e da elaboração de regulamentos internos claros. Além dessas categorias clássicas, a era digital trouxe novos desafios: plataformas de hospedagem temporária, bicicletas elétricas, teletrabalho e a necessidade de espaços para pequenos negócios dentro de casa. Este guia detalha cada um desses tópicos e sugere soluções.

Maiores problemas em condomínios

Maiores problemas em condomínios

Pets

Os pets continuam no topo da lista de reclamações dos moradores, principalmente por conta de barulho, sujeira ou medo de animais soltos. A legislação evoluiu bastante e, hoje, a jurisprudência brasileira entende que condomínios não podem proibir animais de estimação se não houver risco comprovado à saúde ou segurança. Entretanto, a ausência de regras pode gerar conflitos: por onde o animal entra ou sai? Precisa usar focinheira? É permitido circular nas áreas comuns?

Para evitar problemas, o regimento interno deve ser claro e atualizado. Dentre as boas práticas para síndicos e moradores estão:

• Definir rotas de circulação: alguns edifícios determinam que animais entrem e saiam pela garagem ou por um elevador específico, evitando cruzar as áreas de lazer.

• Uso de coleira e focinheira: em cães de médio e grande porte, é aconselhável estipular o uso de coleira curta e, quando necessário, focinheira.

• Limpeza imediata de dejetos: o tutor deve portar sacos plásticos para recolher as fezes do animal e limpar eventuais sujeiras em corredores ou elevadores.

• Fiscalização de ruídos: latidos frequentes podem ser considerados barulho excessivo e, se o tutor não adotar medidas para reduzir o incômodo, pode ser multado conforme previsto no regimento.

Além disso, é recomendável que o condomínio disponha de campanhas de conscientização, explicando os direitos e deveres de quem possui pets, e que o síndico registre as reclamações para amparar eventuais penalidades.

Crianças

Condomínios familiares precisam oferecer espaço e segurança para crianças. Quando não há áreas de lazer adequadas, os pequenos improvisam e brincam em corredores, garagens e até nas escadas, causando riscos e barulho. A primeira medida sugerida pelos especialistas é criar espaços de convivência para crianças, como brinquedotecas, parquinhos ou uso de áreas desocupadas para brincadeiras. Quando existe esse espaço, as chances de reclamações diminuem.

Outra ideia que tem ganhado força é a figura do “síndico mirim”. O conceito, citado no artigo do Síndico Transparente, consiste em eleger uma criança para representar os interesses dos pequenos e dialogar com o síndico adulto. Essa participação incentiva o senso de responsabilidade entre as crianças e facilita a solução de conflitos, pois elas se sentem ouvidas.

Para complementar essas ações:

• Definir horários para brincadeiras em áreas comuns, respeitando a lei do silêncio e o descanso dos vizinhos.

• Garantir segurança nas áreas de lazer, com piso adequado, telas de proteção e manutenção frequente.

• Envolver os pais nas decisões e sugerir que eles orientem seus filhos sobre as regras do condomínio.

Calote (inadimplência)

A inadimplência — popularmente chamada de “calote” — é uma das maiores dores de cabeça do síndico, porque impacta a saúde financeira do condomínio e prejudica quem paga em dia. A cobrança deve seguir um procedimento formal para resguardar o condomínio e evitar litígios. O artigo do Síndico Transparente sugere que a primeira medida é enviar uma carta de cobrança ao devedor, preferencialmente assinada pelo síndico ou pela administradora. Se a carta não surtir efeito, o próximo passo é enviar uma notificação extrajudicial com prazo para pagamento, via correio com Aviso de Recebimento.

Comprovado o recebimento e persistindo a dívida, o síndico pode protestar a dívida e, por fim, ajuizar a cobrança. O Código Civil e a lei dos condomínios autorizam o condomínio a aplicar juros, multa e até impedir o inadimplente de votar em assembleias, mas é importante que todas as penalidades estejam descritas na convenção. Outras medidas úteis incluem:

• Criar uma política de incentivo ao pagamento, oferecendo descontos para quitação antecipada ou negociando parcelamentos.

• Usar boletos e meios de pagamento digitais para facilitar a vida do condômino.

• Expor a inadimplência de forma ética, sem constranger o devedor. Por exemplo, mostrar números gerais de inadimplência nas assembleias sem citar nomes.

Canos e vazamentos

Problemas hidráulicos são invisíveis até que um vazamento atinge o apartamento do vizinho. Como as tubulações ficam embutidas em paredes e lajes, o morador muitas vezes percebe o problema apenas quando o dano já se espalhou. O artigo de referência explica que, ao identificar um vazamento, é essencial localizar a origem e solucioná-lo o mais rápido possível. Isso evita que o dano se alastre e reduz o custo total.

A responsabilidade pela manutenção varia conforme a origem do defeito. Quando o vazamento vem da ramificação geral do prédio, o condomínio é responsável pelo reparo e deve tomar providências imediatas. Se o síndico for omisso, o morador prejudicado pode contratar o serviço e posteriormente cobrar o condomínio. Por outro lado, quando o vazamento ocorre na tubulação da unidade, a obrigação de reparar é do proprietário. Para evitar discussões:

• Tenha um cadastro das instalações hidráulicas do prédio, incluindo plantas e registros das manutenções.

• Verifique periodicamente os hidrômetros e medidores para identificar consumo atípico.

• Oriente os moradores sobre como proceder quando houver um vazamento dentro do apartamento: fechar registros, avisar a administradora e registrar o incidente.
  Maiores problemas em condomínios

Maiores problemas em condomínios

Carros e garagem

A área de garagem é palco de inúmeras discussões: vagas apertadas, vizinhos que param fora do limite, arranhões não identificados e alta velocidade. Segundo o artigo base, é fundamental que o regulamento interno traga regras claras e criativas sobre a circulação e estacionamento de veículos. Essas regras devem incluir limites de velocidade, proibição de buzinas, determinação de vagas e penalidades para quem desrespeitar.

Outras sugestões relevantes incluem:

• Adaptação do estacionamento com manobristas ou sistemas de duplicação de vagas, especialmente em prédios com pouco espaço.

• Definir critérios de uso das vagas para visitantes, evitando que moradores cedam suas vagas de forma desordenada.

• Organizar a sinalização interna, com pinturas e placas que indiquem entradas, saídas, sentido de circulação e vagas acessíveis.

Problemas com carros vão além da garagem. Muitos condôminos usam as vagas como depósito, estacionam veículos em áreas proibidas ou lavam carros em locais indevidos. O regimento interno deve proibir essas práticas e prever advertência ou multa.

Comércio e home office

A popularização do Microempreendedor Individual (MEI) e o avanço do trabalho remoto fizeram com que muitos profissionais passassem a atender clientes em casa. Essa tendência se intensificou durante a pandemia de COVID‑19 e continuou nos anos seguintes. O artigo do Síndico Transparente observa que, embora essa prática seja conveniente, ela pode trazer riscos de segurança para os moradores. Afinal, o fluxo de clientes estranhos aumenta, e algumas atividades profissionais podem incomodar vizinhos.

A Lei do Inquilinato e o Código Civil permitem o uso da unidade para fins residenciais. Caso a convenção do condomínio seja silenciosa, pequenos negócios geralmente são permitidos desde que não gerem incômodos. Para lidar com essa questão:

• Verifique a legislação local: alguns municípios restringem determinadas atividades em condomínios residenciais. Profissões que geram riscos (consultórios médicos, cozinhas industriais) podem ser proibidas.

• Atualize o regimento interno, especificando que atividades são permitidas e que tipo de controle de acesso será aplicado para visitantes de negócios.

• Mantenha um cadastro de profissionais que atendem em casa, com horário de funcionamento e regras de entrada para clientes.

Assim, o condomínio equilibra o direito de propriedade do morador com a segurança e o bem‑estar coletivo.

Maiores problemas em condomínios

Acessibilidade

Promover a acessibilidade é mais do que cumprir a lei: é garantir dignidade às pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. O Decreto 5.296/2004 determina que prédios privados e públicos devem ser adaptados para garantir o livre acesso. O prazo legal para adaptações se encerrou em 2008, mas muitas edificações ainda não estão adequadas. A Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) destaca que alguns edifícios não têm condições arquitetônicas para grandes reformas, mas não podem privar uma pessoa da livre circulação.

Para cumprir a legislação e proporcionar inclusão:

• Instale rampas ou plataformas elevatórias nas entradas, permitindo o acesso de cadeirantes e pessoas com carrinhos de bebê.

• Modernize os elevadores para que atendam às normas da ABNT, com botões em braile, altura adequada e sinalização sonora.

• Adapte banheiros e áreas comuns, com barras de apoio, pisos antiderrapantes e portas mais largas.

O assunto deve sempre estar na pauta das assembleias. Embora as obras possam exigir investimento, elas valorizam o patrimônio e ampliam o acesso de todos.

Maiores problemas em condomínios

Barulho e lei do silêncio

Poucos temas causam tanta discórdia quanto o barulho. Pisos de salto, crianças correndo, festas de madrugada e reformas barulhentas geram reclamações frequentes. O artigo base recomenda que o condomínio crie um regulamento interno determinando horários de silêncio, limites de decibéis e penalidades para infratores. Em alguns estados, existem leis específicas fixando limites; no Rio de Janeiro, por exemplo, o barulho em áreas residenciais não pode exceder 35 decibéis.

Além das leis locais, a Norma Brasileira NBR 10.151/2000 (atualizada em 2019) da Associação Brasileira de Normas Técnicas fixa um limite de 55 decibéis durante o dia (7h às 20h) e 50 decibéis à noite (20h às 7h). A Lei de Contravenções Penais estabelece que perturbar o trabalho ou o sossego alheio é contravenção sujeita a multa ou prisão. A variação dos limites de ruído muda de cidade para cidade: em São Paulo o limite diurno é 71 dB e o noturno 59 dB, enquanto no Rio de Janeiro o tolerável chega a 50 dB em áreas residenciais.

Para administrar o problema:

• Defina horários e limites de decibéis no regimento interno e comunique a todos os moradores.

• Exija autorização prévia para festas e obras que possam gerar barulho, com aviso em murais e elevadores.

• Adquira medidores de som, permitindo que o síndico comprove casos de barulho excessivo.

• Aplique advertências e multas de forma progressiva, sempre registrando as ocorrências.

Por fim, encoraje os moradores a resolver conflitos de barulho por meio do diálogo antes de acionar o síndico. Muitas vezes uma conversa amigável resolve o problema.

Maiores problemas em condomínios

Drogas, cigarros e substâncias proibidas

O consumo de drogas e cigarro dentro do condomínio é motivo de preocupação crescente. Embora o porte de pequenas quantidades de maconha para consumo próprio não seja crime no Brasil, o uso em áreas comuns pode ser enquadrado como conduta antissocial. A administração do prédio pode advertir ou multar o morador e, em casos extremos, convocar uma assembleia para aplicar sanções mais severas. Já a legislação antifumo varia conforme o estado e deve ser observada pelo síndico.

Recomendações:

• Proibir o consumo de entorpecentes e cigarro nas áreas comuns (salão de festas, playground, academia, corredores), salvo em espaços externos definidos para fumantes.

• Orientar condôminos que preferem fumar dentro de suas unidades a instalarem purificadores de ar ou selar janelas para evitar que o cheiro invada os apartamentos vizinhos.

• Registrar as ocorrências e, se necessário, chamar a polícia quando o uso de drogas coloca moradores em risco ou ameaça a segurança.

Tratar o tema com sensibilidade e respeito ajuda a manter a convivência harmoniosa sem expor indevidamente os envolvidos.

Maiores problemas em condomínios

Sustentabilidade

Sustentabilidade deixou de ser um tema opcional e passou a ser requisito para valorizar o imóvel e reduzir despesas. O artigo do Síndico Transparente lembra que o síndico, como representante de uma pequena comunidade, deve adotar práticas sustentáveis como coleta seletiva, reaproveitamento de água, individualização de hidrômetros e instalação de painéis solares. Tais medidas geram economia e contribuem com o meio ambiente.

Outras iniciativas incluem:

• Uso de lâmpadas LED e sensores de presença em áreas comuns, reduzindo o consumo de energia.

• Criação de hortas comunitárias em terraços ou áreas ociosas, promovendo integração entre moradores.

• Instalação de estações de recarga para bicicletas e carros elétricos, tema que será explorado adiante.

Para implementar projetos de sustentabilidade, o síndico deve apresentar estudos de viabilidade e retorno econômico, além de consultar as assembleias. Incentivos fiscais e linhas de financiamento específicas, cada vez mais comuns, podem ajudar na execução.

Maiores problemas em condomínios

Locação por temporada e Airbnb

A locação de imóveis via plataformas digitais, como o Airbnb, transformou a forma como se hospeda e trouxe renda extra para proprietários. Entretanto, muitos condomínios sofreram com o aumento do fluxo de pessoas desconhecidas e a sensação de hotel em ambiente residencial. O debate chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), que em 2021 decidiu que locações de curtíssima duração, viabilizadas por aplicativos, se assemelham a atividades hoteleiras e não se enquadram na locação residencial tradicional. Portanto, se a convenção do condomínio estabelece destinação exclusivamente residencial, o condômino não pode alugar a unidade por períodos de dias ou semanas.

A decisão gerou controvérsia porque muitos proprietários enxergam no aluguel por temporada uma fonte de renda. Advogados e a própria plataforma defendem que o direito de propriedade, protegido pela Constituição Federal (art. 5º), permite que o dono use e alugue seu imóvel. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), no artigo 48, autoriza a locação por temporada por até 90 dias. Não há exigência de período mínimo; apenas o máximo. Portanto, existe um conflito entre a interpretação dos tribunais e o direito de propriedade.

Para evitar litígios e prejuízos, síndicos e condôminos devem

• Verificar a convenção do condomínio: se ela proíbe atividades comerciais e de hospedagem, a locação via plataformas para curtos períodos pode ser vetada.

• Atualizar as regras: se o condomínio deseja permitir a locação temporária, é possível alterar a convenção via assembleia com quórum qualificado, estabelecendo regras de segurança (cadastro de hóspedes, número de ocupantes e multas para descumprimento).

• Cadastrar hóspedes e fornecedores: exigir documentos, informar datas de entrada e saída e limitar o número de locações por mês ajudam a manter a segurança.

O condomínio pode exigir que o anfitrião arque com custos extras, como uso de áreas comuns e desgaste dos elevadores. Também é recomendável que os síndicos consultem a legislação municipal; alguns municípios instituíram regras específicas para locações de curto prazo.

Maiores problemas em condomínios

Veículos elétricos e bicicletas elétricas

A popularidade de veículos elétricos (VEs), como automóveis, motocicletas e bicicletas, trouxe um novo desafio para os condomínios: onde e como recarregá‑los? Em 2024 a Câmara Municipal do Rio de Janeiro promulgou a Lei 8.265/2024, que obriga estacionamentos privados de uso coletivo com mais de 20 vagas a oferecer pontos de recarga para carros elétricos. Contudo, especialistas apontam que a norma é inconstitucional porque a Constituição Federal atribui à União competência exclusiva para legislar sobre direito civil. Ademais, a lei invade a autonomia condominial, pois os condomínios não são estabelecimentos de uso coletivo voltados ao comércio. Diante disso, juristas defendem que a instalação de pontos de recarga de veículos elétricos deve ser deliberada internamente, em assembleia, e não imposta por leis municipais.

Para viabilizar essa transição de forma organizada, os especialistas recomendam

• Adequação da rede elétrica: é fundamental dimensionar a capacidade elétrica do prédio para evitar sobrecargas.

• Seguro e cobertura: avaliar com a seguradora quais alterações estruturais são necessárias e se a apólice cobre eventos relacionados à recarga de VEs.

• Custeio e distribuição de vagas: decidir quem paga pela instalação e manutenção dos carregadores e como as vagas equipadas serão distribuídas.

Enquanto o debate jurídico se desenrola, o Corpo de Bombeiros de São Paulo anunciou que uma norma nacional para definir diretrizes de segurança na instalação de carregadores em edifícios está na fase final. O texto, resultado de mais de um ano de estudos técnicos, pretende uniformizar procedimentos em todos os estados e garantir a segurança de moradores, síndicos e profissionais envolvidos. O avanço ocorre após workshops e testes que reuniram especialistas do Brasil e do exterior, com simulações de incêndios envolvendo baterias de lítio.

Além dos carros, bicicletas elétricas também merecem atenção. Relatos de explosões de baterias em apartamentos ganharam espaço na imprensa e despertaram preocupação. Matéria do Sipces destaca que o uso de veículos elétricos reduz poluentes, mas os condôminos devem usar carregadores e baterias originais, reservar áreas ventiladas para recarga e não deixar o carregamento sem supervisão. O texto recomenda ainda inspeções periódicas nas baterias e treinamento dos colaboradores para lidar com essa tecnologia. A reportagem lembra que, embora existam casos de explosões, as baterias de íon‑lítio são seguras quando manuseadas corretamente.

Em resumo, a convivência com veículos elétricos exige planejamento, investimento e atualização constante das normas internas. Incentive a criação de um grupo de trabalho no condomínio para estudar o assunto e convidar especialistas para apresentar soluções.

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Conclusão: o papel do síndico e a importância do diálogo

Síndicos e moradores compartilham o objetivo de viver em um ambiente tranquilo, seguro e valorizado. O síndico, eleito pelos condôminos, atua como gestor e mediador. Sua missão inclui ouvir todas as partes, aplicar a legislação, propor melhorias e manter a transparência financeira. Para isso, ele deve:

• Criar e atualizar o regimento interno com participação dos moradores, incluindo regras sobre pets, crianças, barulho, uso de áreas comuns, locação temporária e instalação de equipamentos.

• Convocar assembleias periódicas, apresentando temas como inadimplência, obras de acessibilidade e projetos de sustentabilidade, e garantindo a oportunidade de todos se manifestarem.

• Buscar orientação jurídica quando houver dúvidas sobre leis municipais, estaduais e federais, evitando aplicar normas inconstitucionais que possam ser contestadas.

• Fomentar a comunicação por meio de aplicativos, murais, grupos de mensagens e, se possível, um canal exclusivo para sugestões e reclamações.

Os moradores, por sua vez, têm o dever de respeitar as regras aprovadas, pagar as taxas em dia, participar das assembleias e tratar os vizinhos com cordialidade. Conflitos sempre existirão, mas o diálogo continua a ferramenta mais eficaz para solucioná‑los. Ao conhecer os principais problemas e as soluções sugeridas neste guia, síndicos e condôminos podem trabalhar juntos para transformar o condomínio em um lugar melhor para se viver.

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