Sua convenção de condomínio está atualizada? Veja as regras que precisam de atenção

modelo de convenção condominial

Modelo de convenção condominial atualizado: o que revisar antes de aprovar

Uma convenção de condomínio antiga pode criar problemas muito atuais. Regras imprecisas sobre vagas, obras, assembleias, multas e uso das unidades abrem espaço para decisões contestadas e conflitos entre moradores.

Este modelo de convenção condominial apresenta uma base para síndicos, conselheiros e condôminos revisarem o documento do edifício. Ele foi reorganizado a partir do texto original e considera a legislação e os entendimentos consultados até 18 de setembro de 2026. Antes de levá-lo à votação, é indispensável conferir a instituição do condomínio, as matrículas, as frações ideais e as características reais do prédio.

modelo de convenção condominial

O que mudou na revisão do modelo de convenção condominial

O texto original reunia regras úteis, mas também tratava como universais condições que dependem de cada condomínio. Estas foram as correções mais relevantes:

Ponto do texto original	Atualização necessária
Destituição do síndico por “51% das frações ideais”	A redação deve observar o art. 1.349 do Código Civil, a convocação específica, a convenção e a interpretação aplicável ao caso. O percentual fixo foi retirado.
Juros de inadimplência sempre de 1% ao mês	Desde a alteração do Código Civil pela Lei nº 14.905/2024, devem ser observados os juros convencionados ou, na ausência de previsão, a taxa legal, além da correção monetária e da multa de até 2%.
Três orçamentos obrigatórios antes de qualquer obra emergencial	Cotar é uma boa prática, mas a exigência não pode impedir uma providência urgente para proteger pessoas ou o edifício.
Sorteio periódico de vagas como regra geral	Primeiro é preciso verificar a natureza jurídica das vagas e os documentos registrados. Uma vaga vinculada a uma unidade não pode ser redistribuída como se fosse rotativa.
Proibição de animais por porte ou quantidade fixa	Regras de convivência devem considerar riscos e incômodos concretos, sem presumir que todo animal grande seja perigoso.
Acesso de síndico ou funcionários às unidades sem condições definidas	A minuta passa a prever solicitação, justificativa e combinação prévia, ressalvadas situações de emergência.
Convenção e regimento interno sujeitos sempre ao mesmo quórum	O quórum depende do conteúdo alterado, de como o regimento integra a convenção e das regras legais aplicáveis.
Assembleia virtual apenas “facultada”	O Código Civil já disciplina a assembleia eletrônica e a híbrida, com requisitos para convocação, participação e votação.

Há ainda uma atualização importante sobre estadias de curta duração. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu um caso envolvendo exploração reiterada de estadias curtas em condomínio residencial. Ao mesmo tempo, o Tema Repetitivo 1.443 permanece pendente: o tribunal decidirá se a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para impedir locações curtas por plataformas digitais, sem proibição expressa. Por isso, o assunto exige redação cuidadosa e análise do caso concreto.

O que é a convenção de condomínio?

A convenção é o documento que organiza a estrutura de funcionamento do condomínio. Ela define, entre outros pontos, a forma de administração, o rateio das despesas, a convocação das assembleias, os critérios de votação e as sanções.

O regimento interno detalha a rotina de convivência: uso das áreas comuns, mudanças, reservas, horários e procedimentos. Ele deve ser coerente com a convenção e com a lei.

Para elaborar ou alterar uma convenção, não basta copiar um modelo. A descrição das unidades, vagas, áreas comuns e frações ideais precisa corresponder aos documentos do próprio empreendimento.

A convenção precisa estar registrada?

A convenção aprovada obriga os condôminos nas condições previstas em lei mesmo antes do registro. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é necessário para que ela possa ser oposta a terceiros. O STJ também reconhece, na Súmula 260, a eficácia da convenção aprovada e não registrada nas relações entre condôminos.

Na prática, o condomínio deve providenciar o registro e a averbação das alterações, além de manter uma versão acessível e identificada pela data de aprovação. Isso evita que moradores e gestores trabalhem com textos diferentes.

modelo de convenção condominial

Modelo de convenção condominial para adaptação

A minuta abaixo cobre os principais assuntos de um condomínio residencial. Os campos entre colchetes devem ser preenchidos após conferência documental. As cláusulas sobre instalações ou serviços inexistentes no prédio devem ser excluídas.

Capítulo I — Identificação e composição do condomínio

Art. 1º — Identificação. O Condomínio Edifício [nome], situado à [endereço completo], é constituído pelas unidades autônomas, frações ideais e partes comuns descritas em seu ato de instituição, nas matrículas imobiliárias e nos demais documentos registrados.

Art. 2º — Finalidade da convenção. Esta convenção disciplina a administração, os direitos e deveres dos condôminos, a utilização das unidades e áreas comuns, as contribuições, as assembleias e as regras essenciais de convivência, observada a legislação vigente.

Art. 3º — Unidades e partes comuns. A identificação das unidades, vagas, depósitos e áreas comuns seguirá os documentos de instituição e registro do condomínio. Qualquer descrição nesta convenção deverá ser compatível com esses documentos.

Art. 4º — Regimento interno. O regimento interno complementará esta convenção nos assuntos de funcionamento e convivência, sem contrariar suas disposições ou a legislação.

Capítulo II — Destinação e utilização

Art. 5º — Destinação das unidades. As unidades terão destinação [residencial ou outra destinação constante dos documentos do condomínio]. Seu uso deverá respeitar o sossego, a salubridade, a segurança e a finalidade da edificação.

Parágrafo único. Situações envolvendo estadias de curta duração, hospedagem ou atividades que possam alterar a destinação deverão ser examinadas conforme os documentos do condomínio, a legislação e a orientação jurisprudencial vigente. Eventual alteração da convenção ou da destinação observará o quórum legal.

Art. 6º — Áreas comuns. Os condôminos e demais ocupantes poderão utilizar as áreas comuns segundo suas finalidades, respeitando a segurança, a capacidade dos espaços e o direito de uso dos demais.

Art. 7º — Vagas e depósitos. A titularidade, a vinculação às unidades e as condições de uso de vagas e depósitos seguirão os documentos registrados. Vagas rotativas, quando existentes, terão critérios de utilização definidos em regra própria.

Parágrafo único. A alienação ou locação de abrigo para veículo a pessoa estranha ao condomínio dependerá de autorização expressa na convenção, nos termos do Código Civil.

Art. 8º — Alterações e obras nas unidades. Reformas não poderão comprometer a segurança da edificação, suas instalações ou as partes comuns. O responsável deverá apresentar à administração as informações e os documentos técnicos exigíveis para a intervenção, observadas as normas e exigências aplicáveis.

Art. 9º — Fachadas e elementos externos. Modificações na forma ou na cor da fachada, das partes e esquadrias externas observarão a legislação, a convenção e as aprovações cabíveis. A instalação de equipamentos deverá considerar também a segurança estrutural e as características da edificação.

Art. 10 — Animais de estimação. A permanência e a circulação de animais observarão regras proporcionais de higiene e segurança. Situações de risco ou perturbação deverão ser apuradas com base em fatos documentados e tratadas segundo o procedimento previsto nesta convenção e no regimento.

Capítulo III — Direitos e deveres

Art. 11 — Direitos dos condôminos. São direitos dos condôminos usar e dispor de suas unidades, utilizar as partes comuns conforme sua destinação, receber informações sobre a administração e participar e votar nas assembleias quando preenchidas as condições legais.

Art. 12 — Acesso a documentos. A administração manterá organizados os documentos de gestão e estabelecerá procedimento razoável para consulta e fornecimento de cópias, resguardados os dados pessoais de terceiros e as informações que exijam proteção.

Art. 13 — Deveres dos condôminos. São deveres dos condôminos contribuir para as despesas, preservar a segurança do edifício, respeitar a destinação das unidades, não prejudicar o sossego ou a salubridade dos demais e cumprir as disposições válidas da convenção, do regimento e das assembleias.

Art. 14 — Responsabilidade por ocupantes. O proprietário deverá comunicar aos ocupantes de sua unidade as regras condominiais e fornecer à administração os dados necessários para comunicação e controle de acesso, observada a legislação de proteção de dados.

Art. 15 — Acesso à unidade para verificação. Quando houver indício de problema que possa afetar instalações ou outras unidades, a administração solicitará acesso justificado, com combinação prévia de data e horário. Em situação de emergência, serão adotadas as medidas legalmente cabíveis para conter o risco, com registro do ocorrido.

Capítulo IV — Despesas e patrimônio

Art. 16 — Rateio. As despesas ordinárias e extraordinárias serão rateadas na proporção das frações ideais, salvo disposição válida em contrário nesta convenção. Despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo seguirão o critério legal aplicável.

Art. 17 — Orçamento e contribuições. O síndico apresentará à assembleia, anualmente, a proposta de orçamento e de contribuições, acompanhada das informações necessárias à compreensão das despesas previstas.

Art. 18 — Fundo de reserva. O condomínio poderá manter fundo de reserva, com percentual, finalidade, forma de utilização e recomposição definidos nesta convenção e nas deliberações válidas da assembleia. Sua movimentação deverá ser identificada na prestação de contas.

Art. 19 — Inadimplência. O atraso no pagamento sujeitará o débito à correção monetária, aos juros moratórios convencionados ou, na falta deles, aos juros legais, e à multa de até 2%, conforme o Código Civil.

Art. 20 — Obras e despesas urgentes. Obras necessárias e urgentes poderão ser iniciadas nas condições previstas em lei. Se envolverem despesa excessiva, a assembleia deverá ser imediatamente cientificada e convocada conforme o caso. Sempre que possível, a contratação será acompanhada de documentação técnica e comparação de propostas compatíveis.

Art. 21 — Seguro. O síndico providenciará e acompanhará o seguro obrigatório da edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial, sem prejuízo de outras coberturas aprovadas conforme as necessidades do condomínio.

Capítulo V — Administração e fiscalização

Art. 22 — Síndico. A assembleia escolherá síndico, condômino ou não, para mandato de [prazo de até dois anos], admitida renovação. A remuneração ou eventual isenção de contribuição deverá constar de disposição válida e ser apresentada de forma clara aos condôminos.

Art. 23 — Atribuições do síndico. Compete ao síndico exercer as atribuições previstas no Código Civil, especialmente representar o condomínio, convocar assembleias, cumprir e fazer cumprir as regras válidas, cuidar das partes comuns, elaborar o orçamento, cobrar contribuições, prestar contas e realizar o seguro da edificação.

Art. 24 — Administradora e prestadores de serviço. A contratação de administradora ou de outros prestadores deverá definir escopo, custos, responsabilidades e controles. A contratação de apoio administrativo não elimina as atribuições legais do síndico.

Art. 25 — Conselho. O condomínio terá [composição, mandato e critérios de eleição] para seu conselho, observadas as regras legais e convencionais aplicáveis. Suas atribuições de análise, fiscalização e parecer serão expressamente definidas, sem substituir as competências da assembleia ou do síndico.

Art. 26 — Prestação de contas. As contas serão apresentadas à assembleia anualmente e quando exigidas, com demonstrativos e documentos que permitam compreender receitas, despesas, saldos e obrigações pendentes.

Art. 27 — Destituição. O síndico poderá ser destituído em assembleia especialmente convocada, nas hipóteses e condições do art. 1.349 do Código Civil. A convocação deverá informar claramente o assunto e permitir a apresentação dos fatos e a manifestação do interessado. Antes da votação, deverão ser conferidos o quórum e as regras aplicáveis à convenção do condomínio.

Capítulo VI — Assembleias

Art. 28 — Assembleia anual. Será realizada assembleia anual para examinar orçamento, contribuições e prestação de contas e, quando cabível, eleger o síndico e deliberar sobre os demais itens da pauta.

Art. 29 — Convocação. Todos os condôminos deverão ser convocados pelo meio e com a antecedência definidos nesta convenção, com indicação de data, horário, formato, pauta e instruções para participação. O cadastro de contato deverá ser mantido atualizado.

Art. 30 — Convocação por condôminos. Nas hipóteses legais, condôminos que representem ao menos um quarto do condomínio poderão convocar assembleia, observadas as exigências de comunicação a todos os interessados.

Art. 31 — Instalação e votação. A instalação e as deliberações observarão as regras do Código Civil e os quóruns especiais exigidos para cada matéria. A ata deverá identificar a pauta, os participantes, os critérios de votação, o resultado e o texto efetivamente aprovado.

Art. 32 — Procurações. A representação por procurador dependerá de instrumento que permita verificar os poderes conferidos e seguirá as condições válidas desta convenção e do edital. A administração deverá aplicar critérios uniformes de conferência.

Art. 33 — Assembleias eletrônicas e híbridas. Poderão ocorrer na forma do art. 1.354-A do Código Civil, desde que não haja vedação na convenção e sejam preservados os direitos de voz, debate e voto. O edital informará como acessar a reunião, participar e votar.

Art. 34 — Sessão permanente. Se não for atingido quórum especial, a assembleia poderá adotar a sessão permanente nos termos do art. 1.353 do Código Civil, com os registros e as novas convocações exigidos pela lei.

Capítulo VII — Convivência, ocorrências e sanções

Art. 35 — Regras de convivência. O regimento interno detalhará o uso das áreas de lazer, reservas, mudanças, descarte de resíduos, circulação de prestadores, controle de acesso e horários de atividades, de acordo com as instalações existentes e a legislação local.

Art. 36 — Registro de ocorrências. Reclamações e ocorrências relevantes deverão ser recebidas por canal definido pela administração, registradas de forma objetiva e encaminhadas para apuração, resguardada a privacidade dos envolvidos.

Art. 37 — Infrações e defesa. Antes da aplicação de sanção, o interessado será informado dos fatos atribuídos a ele e terá oportunidade de apresentar esclarecimentos, conforme o procedimento e os prazos definidos nesta convenção.

Art. 38 — Multas. As multas observarão a natureza da infração, a previsão normativa, os limites legais e, quando exigível, a deliberação da assembleia. Multas por descumprimento reiterado de deveres e por comportamento antissocial deverão respeitar as condições específicas do Código Civil.

Art. 39 — Danos. Quem causar dano às partes comuns ou a terceiros poderá ser responsabilizado na forma da lei, após apuração dos fatos e dos custos correspondentes. O pagamento de multa não substitui eventual reparação devida.

Capítulo VIII — Disposições finais

Art. 40 — Proteção de dados. A administração tratará dados de proprietários, moradores, funcionários, visitantes e prestadores para finalidades legítimas da gestão, com acesso restrito, medidas de segurança e informações claras sobre seu uso. A adoção de biometria exige avaliação específica por envolver dados sensíveis.

Art. 41 — Alterações. A alteração desta convenção e a mudança da destinação do edifício ou de unidade observarão o quórum de dois terços dos votos dos condôminos, previsto no art. 1.351 do Código Civil. Alterações do regimento interno serão examinadas conforme seu conteúdo, sua relação com a convenção e os quóruns aplicáveis.

Art. 42 — Casos omissos. Situações não previstas serão tratadas conforme a legislação, os documentos do condomínio e as deliberações assembleares válidas, respeitadas as competências de cada órgão da administração.

Art. 43 — Aprovação e registro. Após a aprovação pelo quórum exigido, a versão final será consolidada, identificada pela data da assembleia e encaminhada para as providências registrais cabíveis. A administração disponibilizará cópia atualizada aos condôminos.

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O que o síndico deve fazer antes de levar a minuta à assembleia?

1. Conferir os documentos registrados: instituição do condomínio, matrículas, frações ideais e convenção vigente.
2. Identificar regras que não servem para o prédio: não manter cláusulas sobre piscina, apartamento de zelador, depósitos ou vagas rotativas quando não existirem.
3. Separar convenção e rotina operacional: regras essenciais e quóruns devem ficar claros; procedimentos cotidianos podem ser detalhados no regimento.
4. Revisar assuntos sensíveis: vagas, inadimplência, sanções, obras, estadias curtas e competências do conselho merecem exame individual.
5. Enviar o texto integral com o edital: os condôminos precisam saber exatamente o que será votado.
6. Registrar o resultado com precisão: a ata deve permitir identificar o texto aprovado e o quórum alcançado.

Para aprofundar temas que costumam aparecer nessa revisão, consulte os artigos do blog sobre Airbnb em condomínio, função de síndico e cotações de obras e serviços.

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Perguntas frequentes

Quantos votos são necessários para mudar a convenção?

O Código Civil exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção. A contagem deve considerar os direitos de voto e os documentos do condomínio.

O síndico pode criar uma regra nova sozinho?

O síndico administra e faz cumprir as regras válidas. Alterações da convenção e matérias reservadas à assembleia dependem da deliberação e do quórum correspondentes.

Uma convenção sem registro vale?

A convenção regularmente aprovada pode regular as relações entre condôminos mesmo sem registro. O registro é necessário para sua oponibilidade a terceiros.

O regimento interno pode contrariar a convenção?

Não. O regimento detalha o funcionamento do condomínio, mas deve respeitar a convenção e a legislação.

Este modelo pode ser aprovado sem alterações?

Não é recomendável. A minuta contém campos e escolhas que dependem dos documentos registrados, das instalações e das decisões do condomínio.

Conclusão

A revisão da convenção começa pelos documentos do edifício e termina com uma votação bem instruída. Síndico e conselho devem apresentar aos moradores um texto coerente com a realidade do prédio, explicar as mudanças e conferir o quórum de cada decisão. Uma convenção clara facilita a gestão diária e reduz disputas sobre regras que poderiam ter sido definidas antes.

Fontes e referências

• Código Civil, especialmente arts. 1.331 a 1.358.
• Lei nº 4.591/1964 — condomínios e incorporações imobiliárias.
• Lei nº 13.709/2018 — Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais.
• STJ — Súmula 260, sobre a eficácia da convenção não registrada entre condôminos.
• STJ — Informativo 889, REsp 2.121.055/MG, sobre contratos atípicos de curta estadia.

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