Airbnb em condomínio: o que muda com a decisão do STJ

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Airbnb em condomínio voltou ao centro das discussões depois que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o uso de imóveis residenciais para estadias de curta temporada, como ocorre em plataformas digitais, depende de aprovação do condomínio quando houver alteração da destinação residencial do prédio. Segundo o STJ, essa autorização deve ocorrer em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

A decisão, tomada em 7 de maio de 2026 no REsp 2.121.055, impacta diretamente síndicos, conselhos, proprietários e moradores. Afinal, muitos condomínios convivem com dúvidas sobre segurança, circulação de terceiros, barulho, uso das áreas comuns e limites do direito de propriedade.

Neste artigo, você vai entender o que foi decidido, o que muda na prática e quais cuidados o síndico deve adotar antes de permitir, restringir ou regulamentar esse tipo de uso.

Resumo em 5 pontos

  1. O STJ decidiu que estadias de curta temporada em condomínios residenciais podem depender de aprovação do condomínio.
  2. A aprovação deve observar quórum de dois terços dos condôminos quando houver mudança de destinação da unidade ou do edifício.
  3. A decisão considerou que a exploração frequente e econômica pode descaracterizar a finalidade residencial.
  4. O síndico não deve agir de forma improvisada: é essencial verificar convenção, regimento e atas anteriores.
  5. A melhor saída é tratar o tema em assembleia, com comunicação clara e registro formal.

Airbnb em condomínio – o que muda com STJ

Airbnb em condomínio: qual foi a decisão do STJ?

A Segunda Seção do STJ definiu que a oferta de imóvel residencial em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio quando a prática configurar uso para estadias de curta temporada e alterar a destinação residencial do empreendimento. A Corte entendeu que a exploração econômica ou profissional do imóvel pode mudar a dinâmica do prédio.

O julgamento envolveu um condomínio residencial de Minas Gerais. A proprietária queria disponibilizar sua unidade em plataforma digital sem autorização condominial. O condomínio, por outro lado, alegou que a prática não estava prevista na convenção e descaracterizava o uso residencial do edifício.

Por maioria, o STJ manteve o entendimento contrário à proprietária. De acordo com a cobertura do Poder360, o julgamento terminou por 5 votos a 4, prevalecendo o voto da ministra Nancy Andrighi.

Na prática, a decisão fortalece a necessidade de o condomínio tratar o tema de forma coletiva, especialmente quando a locação de curta duração gera alta rotatividade, impacto na segurança ou mudança perceptível na rotina dos moradores.

Airbnb em condomínio: o que significa aprovação de dois terços?

A aprovação de dois terços dos condôminos está ligada à mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O STJ citou o artigo 1.351 do Código Civil, que exige esse quórum para alteração da destinação do condomínio.

Isso não significa que qualquer visita, locação tradicional ou uso eventual do imóvel precise passar por assembleia. O ponto central é outro: quando o uso da unidade deixa de funcionar como moradia e passa a operar como estadia curta, com circulação constante de pessoas, o condomínio pode entender que há desvio da finalidade residencial.

Por isso, o síndico deve evitar interpretações apressadas. Antes de aplicar multa, impedir acesso ou notificar proprietários, é recomendável analisar:

Essa cautela reduz conflitos e aumenta a chance de uma decisão condominial sólida.

Airbnb em condomínio - o que muda com STJ

Airbnb é locação por temporada ou hospedagem?

Esse é um dos pontos mais sensíveis do debate.

No voto vencedor, a ministra Nancy Andrighi afirmou que contratos intermediados por plataformas digitais não são, por si só, locação residencial comum nem hotelaria. Segundo o STJ, eles podem ser considerados contratos atípicos, dependendo da forma de uso do imóvel.

Em outras palavras, a plataforma usada não define sozinha a natureza da atividade. O que importa é o conjunto da prática.

Um imóvel alugado ocasionalmente por temporada pode ter uma análise diferente de uma unidade usada de forma contínua, profissionalizada e com alta rotatividade de hóspedes. Além disso, a ausência ou presença de serviços semelhantes aos de hospedagem também pode influenciar a avaliação do caso concreto.

Para o condomínio, a pergunta prática deve ser:

A unidade continua sendo usada como moradia ou virou uma operação recorrente de estadias curtas?

Essa diferença é importante para orientar assembleias, notificações e eventuais medidas administrativas.

Como essa decisão afeta síndicos e moradores

A decisão do STJ traz um recado claro: o tema não deve ser tratado apenas como uma escolha individual do proprietário. Em condomínios residenciais, o uso de uma unidade pode afetar toda a coletividade.

Para o síndico, isso significa mais responsabilidade na condução do assunto. Ele deve equilibrar o direito de propriedade com a segurança, o sossego e a destinação residencial prevista nos documentos do condomínio.

Para moradores, a decisão reforça o direito de discutir o tema em assembleia. Afinal, a entrada frequente de pessoas sem vínculo com o condomínio pode gerar preocupações legítimas, como:

No entanto, também existem proprietários que veem a locação de curta temporada como uma fonte legítima de renda. Por isso, o debate precisa ser técnico, transparente e documentado.

O condomínio pode proibir Airbnb automaticamente?

Não é recomendável tratar a decisão como uma autorização para proibir tudo de forma automática.

O STJ decidiu um caso específico e firmou entendimento importante, mas cada condomínio deve observar seus próprios documentos e a realidade do empreendimento. A convenção pode permitir, restringir ou ser silenciosa sobre locação por temporada e hospedagens curtas.

Além disso, o próprio debate jurídico envolveu divergência. Conforme o Poder360, os ministros divergentes defenderam que a locação por temporada não transforma automaticamente o imóvel em atividade comercial e que eventual restrição deveria estar prevista expressamente na convenção.

Portanto, a postura mais segura é:

  1. verificar a convenção;
  2. consultar assessoria jurídica;
  3. convocar assembleia;
  4. deliberar com quórum adequado;
  5. registrar a decisão em ata;
  6. comunicar todos os moradores.

Esse caminho evita decisões personalistas e reduz o risco de judicialização.

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Como implementar a regra no condomínio

A decisão do STJ não elimina a necessidade de gestão. Pelo contrário, ela exige mais organização do síndico e do conselho.

Verifique a convenção e o regimento interno

O primeiro passo é ler os documentos do condomínio. Procure trechos sobre:

Caso a convenção seja antiga ou silenciosa, o tema deve ser levado à assembleia com orientação jurídica.

Reúna documentos e ocorrências

Antes de convocar assembleia, organize as informações. Isso ajuda a evitar discussões baseadas apenas em opinião.

O síndico pode reunir:

O objetivo não é perseguir proprietários. A finalidade é demonstrar o impacto real da prática na rotina condominial.

Leve o tema para assembleia

A assembleia deve ter pauta clara. Evite expressões vagas como “assuntos gerais” para decidir um tema tão relevante.

Uma boa pauta pode ser:

“Deliberação sobre autorização, restrição ou regulamentação de estadias de curta temporada em unidades residenciais, incluindo plataformas digitais como Airbnb, conforme destinação do condomínio.”

Essa clareza ajuda os moradores a entenderem a importância da reunião e reduz questionamentos posteriores.

Registre a decisão corretamente

A ata precisa ser objetiva. Ela deve indicar:

Quando houver alteração de convenção, o condomínio deve seguir os procedimentos formais aplicáveis, incluindo registro quando necessário.

Comunique moradores e proprietários

Depois da assembleia, envie comunicado claro. Explique o que foi decidido, quando a regra começa a valer e quais providências serão adotadas.

A comunicação deve evitar tom de ameaça. O ideal é orientar primeiro e aplicar penalidades apenas quando houver descumprimento comprovado e previsão normativa.

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Erros comuns que o condomínio deve evitar

O tema Airbnb em condomínio costuma gerar tensão. Por isso, alguns erros podem piorar a situação.

O primeiro erro é o síndico decidir sozinho. Mesmo quando há reclamações, a deliberação coletiva é o caminho mais seguro.

Outro erro é aplicar multa sem previsão clara. Penalidades devem estar amparadas na convenção, no regimento ou em decisão assemblear válida.

Também é inadequado impedir entrada de hóspedes sem orientação jurídica. O controle de acesso é importante, mas medidas abusivas podem gerar conflito e responsabilidade para o condomínio.

Além disso, o condomínio não deve copiar regras de outro prédio. Cada empreendimento tem sua convenção, sua estrutura e sua realidade.

Por fim, é um erro ignorar a comunicação. Moradores e proprietários precisam entender a razão da regra. Quando o processo é transparente, a adesão tende a ser maior.

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Modelo de comunicado para moradores

Use o modelo abaixo como base. Ajuste conforme a decisão da assembleia e a orientação jurídica do condomínio.

COMUNICADO AOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS

Prezados moradores e proprietários,

Informamos que o tema referente ao uso de unidades residenciais para estadias de curta temporada, inclusive por meio de plataformas digitais como Airbnb, será tratado em assembleia condominial específica.

A discussão considera a destinação residencial do condomínio, a segurança dos moradores, o controle de acesso, o uso das áreas comuns e o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a necessidade de aprovação condominial quando houver alteração da finalidade residencial da unidade ou do edifício.

A pauta da assembleia será:

“Deliberação sobre autorização, restrição ou regulamentação de estadias de curta temporada em unidades residenciais, incluindo plataformas digitais como Airbnb.”

Solicitamos a participação dos proprietários para que a decisão seja tomada de forma coletiva, transparente e de acordo com a convenção do condomínio.

Atenciosamente,

Síndico(a)
Administração do Condomínio

Conclusão

A decisão do STJ sobre Airbnb em condomínio reforça a importância da gestão profissional, da assembleia bem conduzida e da comunicação transparente.

O ponto principal não é criar conflito entre proprietários e moradores. O objetivo é proteger a finalidade residencial do condomínio, garantir segurança jurídica e preservar a boa convivência.

Para o síndico, o melhor caminho é agir com método: verificar documentos, consultar orientação jurídica, convocar assembleia, respeitar o quórum e registrar tudo de forma clara.

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FAQ

1. Airbnb em condomínio precisa de aprovação dos moradores?
Segundo o STJ, quando o uso da unidade para estadias curtas altera a destinação residencial do condomínio, a prática exige aprovação em assembleia por dois terços dos condôminos.

2. O síndico pode proibir Airbnb sozinho?
Não é o caminho mais seguro. O ideal é verificar a convenção, consultar orientação jurídica e levar o tema para assembleia com pauta específica.

3. A decisão do STJ vale para todos os condomínios?
A decisão uniformiza entendimento importante, mas cada condomínio deve analisar sua convenção, seu regimento e o caso concreto.

4. Locação por temporada é sempre proibida em condomínio?
Não. O problema surge quando a prática descaracteriza a finalidade residencial, gera alta rotatividade ou funciona como exploração frequente de estadias curtas.

5. Qual quórum é necessário para autorizar Airbnb em condomínio?
O STJ indicou aprovação por dois terços dos condôminos quando houver alteração de destinação do edifício ou da unidade.

6. O que o condomínio deve fazer agora?
Deve revisar seus documentos, organizar informações, convocar assembleia e comunicar a decisão de forma clara aos moradores e proprietários.

Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/07052026-oferta-de-imovel-em-plataformas-como-airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-segunda-secao.aspx

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