Terceirização em Condomínios
A terceirização de mão de obra é uma estratégia que deve ser muito bem planejada pelo síndico, de maneira a promover a racionalização dos serviços e dos custos. Em geral, essa opção significa a contratação de colaboradores qualificados e sem vínculo empregatício com o condomínio, o que diminui a folha de pagamentos do prédio e evita responsabilidades com ações trabalhistas.
Entretanto, é fundamental que o síndico e a administração do condomínio acompanhem mês a mês a quitação das obrigações trabalhistas pelas prestadoras de serviço, já que a legislação brasileira prevê responsabilidade solidária em caso do não pagamento dos salários e benefícios. Um contrato de terceirização bem gerido pode dar ao síndico a tranquilidade de contar sempre com a presença de um profissional que irá desempenhar seus serviços, já que as prestadoras devem repor de imediato faltas e licenças de saúde, por exemplo.
Terceirização: Para que a parceria funcione
Bons contratos e a exigência de respeito às leis trabalhistas podem favorecer a terceirização nos condomínios. Mas é preciso alguns cuidados, como evitar, por exemplo, a presença de seguranças no passeio público, o que contraria lei federal e pode trazer prejuízos.
A terceirização dos serviços de limpeza, portaria e controle de acesso, manutenção, segurança, entre outros, conheceu grande salto no Brasil desde os anos 90, o que levou ao emprego de mais de dez milhões de trabalhadores em 2011. Entre os condomínios, a terceirização está presente de maneira total ou parcial, como no caso do Conjunto Residencial Sul, localizado na região do Grajaú, na Capital paulista. Sob o comando do síndico José Lopes Pinto, a limpeza das áreas comuns dos sete blocos do condomínio é feita por empresa terceirizada, enquanto oito funcionários próprios cuidam da portaria e manutenção.
“Terceirizamos a limpeza porque ela dá flexibilidade para diminuir ou aumentar o número de pessoas no trabalho, além de evitar problemas em caso de ausência ou afastamento do funcionário, pois cabe à prestadora recompor o quadro”, justifica José Lopes. Mas na portaria e manutenção a terceirização seria inviável no momento pelo custo das rescisões trabalhistas, observa o síndico. José Lopes considera a parceria vantajosa, desde que os síndicos fechem contrato com boas prestadoras, exigindo referências comerciais, certidões negativas de débitos com o FGTS e o INSS , entre outros, bem como um cronograma de trabalho satisfatório. Segundo José Lopes, o principal benefício da parceria está na segurança e qualidade dos serviços. “Não se trata de economia, isso é uma grande ilusão”, diz.
O BEABÁ DE UM BOM CONTRATO
Também o diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Omar Anauate, recomenda aos síndicos atenção aos contratos, especialmente com a previsão do período e número de visitas do supervisor da equipe terceirizada; dos benefícios concedidos aos trabalhadores; e das responsabilidades que cabem ao contratante e ao contratado mediante os funcionários.
Segundo o dirigente da Aabic, a terceirização tem sido bastante aplicada na implantação dos condomínios, já que a prestadora disponibiliza equipe treinada nos procedimentos de entrada e saída dos condôminos, funcionários, visitantes e fornecedores. “Para um início de empreendimento, é uma ajuda muito boa.” Agora, se o condomínio posteriormente irá ou não manter a terceirização, isso dependerá do nível de satisfação proporcionado pela empresa, observa Anauate.
Para a presidente da Asserttem (Associação Brasileira das Empresas de Serviços Terceirizáveis e de Trabalho Temporário), Jismália de Oliveira Alves, um dos caminhos para que o condomínio usufrua dos benefícios da terceirização depende justamente do contrato, que “deve ser realizado por escrito, contendo todos os direitos e obrigações das partes envolvidas”. Antes de celebrar o contrato, no entanto, a presidente recomenda aos síndicos “estudar as necessidades do condomínio; avaliar a estrutura, recursos materiais e financeiros da prestadora; visitar os clientes ativos da empresa; informar-se a respeito do cumprimento das obrigações trabalhistas e tributárias; investigar sua saúde financeira; e contratar os serviços de uma prestadora vinculada a entidades de classe, o que lhe garantirá mais segurança”.
A Asserttem representa, entre outros, os segmentos de controle de acesso, manutenção e bombeiro civil, que têm apostado, segundo Jismália, em qualificação, treinamentos e melhoria dos benefícios trabalhistas como forma de aprimorar os serviços.
Outro segmento que fornece profissionais terceirizados é o da segurança privada, representado por empresas de controle e monitoramento via CFTV, alarmes, rastreamento etc. De acordo com o vice-presidente do Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de São Paulo), João Eliezer Palhuca, a atividade é regulada pela Lei Federal 7.102/1983, a qual proíbe a vigilância externa à área privativa dos condomínios.
Isso é atribuição das forças de segurança pública do Estado, ressalta Palhuca, lembrando que os síndicos e condomínios podem responder pela ilegalidade e/ou por problemas decorrentes dela. No mais, o dirigente orienta os síndicos a sempre contratar serviços de empresas legalizadas, devidamente autorizadas a atuar pela Polícia Federal, e que apresentem certificados de capacidade técnica.
Por Rosali Figueiredo
Entenda a terceirização de serviços
Solução ou mais problemas para o condomínio?
Saiba como a terceirização de serviços pode ser vantajosa para síndicos e moradores.
A terceirização de serviços nos condomínios pode se transformar num importante aliado dos síndicos. Mesmo ainda incipiente, essa modalidade de contratação de mão-de-obra vai se consolidando como uma alternativa na gestão de condomínios. Na prática, a terceirização consiste em repassar a outra empresa algum serviço, no qual ela é especializada. O síndico fica, então, liberado para outras prioridades do condomínio, sem ter preocupações com a administração de pessoal e orientação quanto às tarefas a serem executadas.
Os condomínios possuem uma extensa lista de serviços passíveis de terceirização: limpeza, portaria, zeladoria, garagem, jardins, piscinas, etc. Optando pela terceirização, haverá um contrato de prestação de serviços entre o condomínio e a empresa terceirizadora. Neste caso o condomínio não contrata o porteiro ou o faxineiro, mas sim o serviço de uma empresa especializada nessa atividade.
Escolhendo bem a empresa.
É neste ponto que podem começar os problemas, caso, na hora da terceirização, o preço seja o único quesito considerado. Empresas que oferecem muito por um custo muito baixo podem ser verdadeiras armadilhas. O mais grave é que as empresas podem deixar de recolher os encargos sociais. Então, o que o síndico pode fazer para se prevenir contra maus prestadores de serviço?
Uma alternativa é incluir em cláusula contratual que a empresa entregue, mensalmente, junto com a nota fiscal, uma cópia autenticada da Guia de Previdência Social (GPS) e da Guia de Recolhimento do FGTS e Informações Previdenciárias (GFIP) do mês imediatamente anterior à prestação dos serviços.
Assim, o síndico e o condomínio estarão protegidos, caso a empresa contratada pratique irregularidades. Também deve constar no contrato que, por tratar-se de uma prestação de serviços, o condomínio fará a retenção de 11% do valor total da nota fiscal, para repassar à Previdência Social, em obediência ao disposto na Ordem de Serviço INSS n.209/99. Esse procedimento isenta o condomínio da responsabilidade solidária dos contratantes de mão-de-obra terceirizada, no que se refere ao INSS.
Para se certificar da idoneidade da empresa, o síndico deve exigir dela alguns documentos:
Contrato social e suas alterações, em vigor e devidamente registrados;
Prova de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ, antigo CGC);
Prova de inscrição no Cadastro de Contribuinte Municipal, relativo ao domicílio ou sede da empresa, pertinente ao seu ramo de atividade;
Certidão negativa de débitos municipais, estaduais e federais da empresa e dos sócios;
Prova de Regularidade relativa à Seguridade Social (INSS) e ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), demonstrando situação regular no cumprimento dos encargos sociais instituídos por lei;
Registro ou inscrição na entidade profissional competente;
Balanço patrimonial e declaração de imposto de renda, para avaliar a situação financeira da empresa (liquidez e endividamento);
Certidão negativa de falência ou concordata expedida pelo distribuidor da sede da pessoa jurídica;
Certidão negativa de reclamações, expedida pelo Procon;
Relação dos clientes para consulta dos serviços oferecidos;
Atestados fornecidos por alguns clientes, informando o período dos respectivos contratos;
Certificado de Qualidade, se houver.
Parece exagero a quantidade de documentos, mas devemos considerar que o condomínio é co-responsável por débitos trabalhistas e previdenciários, respondendo solidariamente por indenizações e direitos que não tenham sido pagos pela contratada no período de fornecimento da mão-de-obra. Os documentos devem ser apresentados por meio de cópia autenticada, garantindo a veracidade das suas informações.
Funcionário terceirizado nem sempre é motivo de tranquilidade para o síndico. Saiba como escolher certo
No condomínio onde Marcos Carvalho é gerente há sete anos, a terceirização de mão-de-obra ocorreu paulatinamente. Primeiro, foi terceirizada a faxina. Depois, o processo aconteceu com a portaria noturna e, por fim, com a portaria diurna. “Fizemos em doses homeopáticas, para que os moradores se sentissem mais seguros com as mudanças”, aponta.
Marcos frisa que foi contratada uma empresa específica para a limpeza e outra para a portaria. O gerente comenta que talvez o condomínio conseguisse até um pouco mais de economia se fizesse um só contrato para as duas áreas. “Mas preferimos não ficar na mão de apenas uma empresa”, diz.
O condomínio, com duas torres e 32 apartamentos, conta com um faxineiro e Marcos comenta que há cerca de cinco anos a função é exercida pelo mesmo funcionário. “Não posso me queixar de rotatividade”, afirma. Com a empresa de portaria, também há uma boa parceria. O gerente utiliza um rádio que o mantém em contato direto com a supervisão e com os porteiros. “Tenho um bom relacionamento com todos. Mostro aos porteiros que eles são os responsáveis pela portaria. Há uma relação de confiança”, explica.
O condomínio de Marcos Carvalho é um dos exemplos de casamento bem sucedido com mão-de-obra terceirizada. Porém, nem sempre é assim. Há casos em que as terceirizadas deixam um rastro de insatisfação e problemas econômicos no condomínio. A advogada Joelma de Matos Dantas, supervisora jurídica do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão-de-Obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo), comenta que há até empresas que deixam um passivo trabalhista para os clientes e surgem novamente no mercado com outro nome.
“Nesse caso trata-se de empresas criminosas, que agem de má fé”, esclarece.
Joelma explica que a terceirização é regida pela Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho (TST ), que estabelece que o poder diretivo e a subordinação pertencem única e exclusivamente ao prestador de serviços. Conforme a supervisora jurídica do Sindicato, se o síndico passa a comandar o empregado terceirizado, a terceirização será descaracterizada e o vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços , causando-lhe prejuízos. “Portanto, para evitar ações trabalhistas por conta de uma terceirização ilícita, o Condomínio deve transferir toda a responsabilidade funcional para a empresa terceirizada”, afirma.
Para Joelma, se o condomínio escolhe uma empresa idônea, que siga corretamente a legislação trabalhista e a Súmula 331 do TST, não terá problemas com ações judiciais. “Entretanto, ocorrendo uma reclamação trabalhista, o condomínio poderá ser acionado judicialmente . Porém, sua responsabilidade será subsidiária, ou seja, se o devedor principal, no caso o prestador de serviços, não pagar a dívida, o empregado pode exigir a dívida do devedor secundário, o tomador de serviços, que é o condomínio”, diz.
Antes de fechar contrato com qualquer empresa de terceirização de mão-de-obra o síndico deve consultar os antecedentes da empresa; conhecer quem são os seus clientes; e, finalmente, não escolher a empresa apenas pelo preço mais baixo. Joelma lembra que as empresas de terceirização de portaria, zeladoria, recepção, entre outros, devem seguir a convenção coletiva de trabalho firmada pela categoria com o Sindeprestem. “É importante deixar claro que tudo que é devido para um funcionário não terceirizado é devido ao terceirizado, como férias, 13º salário, FGTS. O que muda entre os dois funcionários é o piso salarial.
O piso de um porteiro terceirizado, por 44 horas semanais de trabalho, é de R$ 537,22. Maio é a database da categoria e haverá reajuste salarial”, orienta a advogada, salientando que os profissionais terceirizados de limpeza seguem a convenção firmada por outro sindicato, o Sindicato das Empresas de Asseio e Conservação no Estado de São Paulo (SEAC-SP). “Empresas terceirizadas que não seguem a convenção coletiva estão gerando um passivo trabalhista para o condomínio”, aponta. A advogada do Sindeprestem aconselha ainda o condomínio a pesquisar certidões negativas de débitos da empresa, junto ao site da Receita Federal. Contratada a terceirizada, o condomínio pode mensalmente retirar as certidões, de posse do CNPJ da contratada. Comprovante de filiação junto ao sindicato patronal também deve ser solicitado.
Escolher uma terceirizada que siga corretamente a legislação é a melhor maneira de ter um bom serviço prestado. Uma das queixas de síndicos é justamente a rotatividade dos funcionários alocados pelas terceirizadas nos condomínios. Para Joelma, contratar uma empresa especializada, com profissionais capacitados, deve ser motivo de tranquilidade para o condomínio. Ou seja, terceirizar portaria, recepção, zeladoria ou limpeza é transferir esses serviços do condomínio para uma empresa especializada.
“Na terceirização o que se terceiriza são os serviços e não pessoas. Portanto, não é possível que trabalhadores da prestadora de serviços e trabalhadores próprios do condomínio executem as mesmas tarefas concomitantemente. Procurar uma boa parceria é a melhor solução para ter funcionários especializados. Evitase a alta rotatividade escolhendo uma empresa que ofereça um serviço criterioso e qualificado, e que remunere os empregados com os salários de acordo com o mercado de trabalho”, arremata a advogada.
Por Luiza Oliva
Terceirização em condomínios: Cuidados para assegurar a qualidade
Terceirizar a mão de obra facilita a vida do síndico. Mas há riscos e muitas vezes a qualidade dos serviços prestados deixa a desejar. O ideal é buscar serviços especializados, de empresas qualificadas.
Quando se trata de administração condominial, a terceirização de mão de obra é dos temas mais polêmicos. Afinal, o que é melhor para o condomínio: contar com funcionários registrados ou terceirizar e parar de ter preocupações com faltas e treinamento de pessoal?
“Se é para optar por empresas de mão de obra não qualificada, é melhor ter funcionários próprios. Os riscos trabalhistas são muito grandes e geralmente há pouco suporte da terceirizada. O custo pode ser mais barato, o que não significa que o serviço prestado é melhor”, opina o administrador de condomínios Marcelo Mahtuk. De sua carteira de clientes, 50% dos condomínios contam com mão de obra terceirizada. A maioria são condomínios grandes, que exigem serviços de empresas especializadas em segurança. Só em um deles, por exemplo, são necessários 90 homens na segurança, constata Mahtuk. “São casos em que a terceirizada certamente fará melhor do que o funcionário próprio.”
O tão temido turnover (rodízio frequente de funcionários) é evitado com salários acima do piso, acredita o administrador. “Quando se paga bem, não há rotatividade. É o que recomendo quando o condomínio busca qualidade.”
Mesmo edifícios pequenos têm procurado nas terceirizadas a saída para os problemas com funcionários. Uma solução mista foi a opção do condomínio onde Maria Aranzana é síndica, em Alphaville, na Grande São Paulo. Com duas torres e 96 apartamentos, há nove anos o condomínio iniciou a terceirização. Quatro porteiros e dois faxineiros são terceirizados.
Há ainda dois funcionários próprios para manutenção (não há zelador) e duas auxiliares de limpeza para a faxina mais leve. “Nossos funcionários antigos optaram por estudar e migraram para outros empregos. Aos poucos fomos terceirizando e não temos rotatividade. A terceirização facilita muito o lado operacional para o síndico”, constata Maria.
Porém, nem sempre os síndicos estão satisfeitos com os serviços prestados. Helga Machado Requena há nove anos conta com portaria e limpeza terceirizadas para o condomínio de 272 unidades. “Ultimamente o problema tem sido encontrar mão de obra qualificada. Temos duas vagas de porteiro em aberto. Alguns começam, mas não permanecem, pois não têm as características que precisamos”, comenta a síndica.
Desde o início, Helga traçou um perfil, que é seguido pela prestadora: não quer funcionários solteiros, nem com menos de 30 anos. “Durante muito tempo a empresa conseguiu manter no condomínio uma equipe muito boa de porteiros, quatro diurnos e quatro noturnos. Um se aposentou aqui, outro deixou o trabalho por motivos pessoais. O problema tem sido a reposição desse pessoal. Falta especialização”, aponta.
A gerente predial Roseli Doratioto também busca qualidade na gestão de mão de obra do condomínio comercial onde trabalha. Três empresas distintas prestam serviços, alocando 20 funcionários para recepção e limpeza, portaria e monitoramento de sistemas inteligentes. “Percebo que as empresas atualmente não estão dando mais o atendimento que precisamos. Falta qualidade.
Ultimamente, a única grande vantagem é não ficar sem funcionário em caso de falta, e isso quando a empresa segue à risca o contrato firmado”, justifica. Na prática, a própria Roseli muitas vezes acaba dando treinamento ao funcionário que vem cobrir férias ou faltas. “Não dá para contar com alguém que nem conhece um teclado para exercer funções de recepção”, diz. A gerente predial acredita que melhores salários e benefícios impulsionariam os terceirizados a trabalharem mais satisfeitos. “As empresas precisam investir em um mínimo de qualificação para seu pessoal.”
PARA MINIMIZAR RISCOS
Para evitar problemas, a contratação de terceirização de mão de obra deve começar com uma boa análise da empresa. Jismália Oliveira Alves, diretora de comunicação do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão de obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo), recomenda consultar os antecedentes da empresa, conhecer alguns clientes e nunca escolher a contratada pelo menor preço, o que seria um indício de baixos salários e alta rotatividade. “Uma terceirização idônea oferece um serviço criterioso e qualificado, remunerando os empregados com salários de acordo com o mercado de trabalho, profissionais bem treinados e equipamentos modernos”, relata.
O síndico também deve ter atenção à relação que estabelece com os funcionários terceirizados. A terceirização é regida pela Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho, que estabelece que o poder diretivo e a subordinação pertencem, única e exclusivamente, ao prestador de serviços. “Se o síndico passa a comandar o empregado terceirizado, a terceirização será descaracterizada e o vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços, causando-lhe prejuízos”, esclarece a diretora do Sindeprestem. Portanto, para evitar problemas trabalhistas por conta de uma terceirização ilícita, o condomínio deve transferir toda a responsabilidade funcional para a empresa terceirizada.
Os cuidados são necessários para prevenir a responsabilização do condomínio em caso de ações trabalhistas.
Conforme Jismália, se o condomínio escolher uma empresa idônea que siga corretamente a legislação trabalhista e a Súmula 331 do TST, “não terá problemas com ações trabalhistas”. “Entretanto, ocorrendo uma reclamação, o condomínio poderá ser acionado judicialmente, mas sua responsabilidade será subsidiária, ou seja, se o devedor principal não pagar a dívida (prestador de serviços) o empregado pode exigir a dívida do devedor secundário (tomador de serviços)”, completa.
A advogada Evelyn Roberta Gasparetto complementa que tudo depende da realidade de cada condomínio. “Caso na prática o funcionário tenha recebido ordens diretas, pagamentos de salários, exigência de pessoalidade, ou qualquer outra situação que caracterize a relação empregado/empregador, o condomínio poderá ser responsabilizado.
Além disso, se a empresa contratada não tiver patrimônio que garanta o pagamento das responsabilidades trabalhistas, e ainda, dependendo da instrução probatória no processo trabalhista, há riscos de o condomínio ser responsável pelo pagamento das obrigações monetárias com relação àquele funcionário-reclamante.” A advogada frisa que, normalmente, a responsabilidade do condomínio perante o funcionário será subsidiária, ou seja, terá que arcar com o pagamento caso a real empregadora não o faça. Nesse caso, “o condomínio poderá propor uma ação de regresso em face da real empregadora, na esfera cível, para se ressarcir do prejuízo, uma vez que o funcionário não era seu empregado”, arremata Evelyn.
É prudente ainda que a empresa terceirizada demonstre mensalmente ao condomínio todas as obrigações trabalhistas devidamente cumpridas, ou seja, o recolhimento de INSS, de FGTS, a folha de pagamento, “além daquelas determinações que ficarem especificadas nas Convenções Coletivas de Trabalho”, orienta a advogada. “Enfim, devem ser demonstradas todas as obrigações que garantam ao condomínio uma segurança maior quanto à referida contratação.”
Os funcionários terceirizados contam com todos os benefícios da legislação trabalhista, como, por exemplo, férias mais 1/3 de acordo com o período trabalhado, 13º salário, registro em carteira, horas extras e adicional noturno, além do FGTS nos termos da Lei 8.036/90. “Portanto, não há nada que os diferencie dos trabalhadores contratados diretamente pela empresa tomadora de serviços”, sustenta Jismália, do Sindeprestem.
Também em relação a acidentes de trabalho a responsabilidade é do prestador de serviços. “A fiscalização do uso dos equipamentos de proteção bem como a fiscalização do ambiente do trabalho é do prestador de serviços”, atesta a diretora do Sindicato. Porém, o síndico deve estar atento: em caso de terceirização ilícita, o vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços e, neste caso, a responsabilidade pela ocorrência de um acidente de trabalho pode ser solidária entre o tomador e a empresa prestadora de serviços.
Por Luiza Oliva
Fonte: www.direcionalcondominios.com.br
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