Síndico não condômino e uso de procuração em assembleias

O síndico pode não ser condômino? E pode ser estrangeiro ou pessoa jurídica?

Sim. Tanto a Lei nº 4.591/64 quanto o Código Civil de 2002 são claros ao permitir que o síndico não seja condômino. O objetivo do legislador foi proporcionar aos condôminos a mais ampla liberdade de escolha, independentemente de o síndico ser:

• Proprietário ou não de unidade no condomínio;

• Pessoa física ou jurídica;

• Brasileiro ou estrangeiro.

Conforme o artigo 22 da Lei 4.591/64, será eleito um síndico conforme previsto na convenção, sem exigência de que seja condômino. A exigência de propriedade aparece apenas para os membros do conselho consultivo (Art. 23), que devem ser “condôminos”.

Essa interpretação foi reforçada pelo Código Civil (Art. 1.347), que dispõe:

“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Portanto, a figura do síndico pode abranger:

• Profissionais contratados;

• Empresas de administração condominial;

• Advogados ou consultores externos.

A convenção pode restringir essa possibilidade?

Essa é uma questão sutil. Apesar da lei garantir liberdade de escolha, ela também afirma que a eleição ocorrerá “na forma prevista na convenção”. Isso se refere à forma, ao procedimento — não ao conteúdo ou aos critérios essenciais da eleição.

Assim, a convenção pode definir:

• Como será convocada a assembleia;

• Quórum necessário para a eleição;

• Prazos e formatos de candidatura.

Mas não pode contrariar o conteúdo legal, restringindo, por exemplo, que só condôminos possam ser síndicos, pois isso limitaria uma prerrogativa garantida por lei. Como bem pontua a doutrina, se o legislador tivesse a intenção de exigir que o síndico fosse condômino, teria incluído essa exigência explicitamente, como fez com os membros do conselho consultivo.

Uso de procurações: pode haver restrições?

Sim. A convenção do condomínio pode e deve regulamentar o uso de procurações em assembleias, como forma de garantir a transparência e evitar abusos.

Exemplos de restrições válidas:

• Limitar o número de procurações por pessoa (ex: máximo de 2 ou 3);

• Proibir que alguém vote em causa própria, ou seja, quando tiver interesse direto no assunto;

• Exigir firma reconhecida ou poderes específicos na procuração.

E se a convenção proibir e alguém desrespeitar?

Se a convenção proíbe expressamente, por exemplo, o uso de procuração em causa própria, e mesmo assim um síndico é eleito votando em si mesmo (com votos próprios e como procurador de outros), sua eleição pode ser anulável.

Importante: não é nulidade absoluta, ou seja, o ato produz efeitos até que seja declarado inválido por:

• Decisão judicial, ou

• Deliberação de uma Assembleia Geral Extraordinária, convocada com esse objetivo e com o tema constando da ordem do dia.

Nesse caso, não se trata de destituição, mas sim da declaração de nulidade da eleição, por descumprimento da convenção.

Conclusão

A legislação brasileira oferece grande liberdade para a escolha de síndicos, inclusive permitindo profissionais externos, o que é especialmente útil em condomínios que desejam uma gestão técnica e imparcial. No entanto, é fundamental observar o que está previsto na convenção do condomínio, especialmente no que diz respeito à forma de eleição e uso de procurações.

Síndicos, administradores e condôminos devem sempre agir em conformidade com a lei e com a convenção vigente, garantindo a legitimidade dos atos e a tranquilidade da gestão condominial.

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

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Síndico não condômino e procuração

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