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Instalação de Ar-Condicionado em Condomínio: regras, fachada, segurança e o que mudou em 2026

A instalação de ar-condicionado em condomínio parece uma decisão simples do morador, mas pode envolver fachada, estrutura, instalações elétricas, drenagem, ruído, segurança e regras internas do edifício.

Com o aumento do uso desses equipamentos e a chegada ao mercado de aparelhos que utilizam novos fluidos refrigerantes, como o R-32, síndicos e moradores precisam prestar ainda mais atenção à qualidade e à segurança das instalações.

Mas existe um esclarecimento importante diante das informações que vêm circulando na internet: não foi criada em 2026 uma nova lei federal geral determinando que todo morador precise apresentar projeto e ART para instalar qualquer aparelho de ar-condicionado em apartamento.

As exigências dependem das características da intervenção, das normas técnicas aplicáveis, das regras do condomínio, da legislação local e da eventual necessidade de atuação de profissional legalmente habilitado.

Existe, entretanto, uma novidade legislativa em discussão: o Projeto de Lei 7.033/2025, apresentado na Câmara dos Deputados, propõe que novas edificações residenciais tenham infraestrutura mínima adequada para futura instalação de equipamentos de ar-condicionado. Em setembro de 2026, porém, o projeto continua em tramitação e ainda não é lei.

Para os condomínios existentes, portanto, continuam fundamentais o Código Civil, a convenção, o regimento interno, as normas técnicas e a avaliação das condições específicas da edificação.

Instalação de ar-condicionado em condomínio: o que a lei permite?

O proprietário tem direito de utilizar sua unidade, inclusive para proporcionar conforto térmico.

Esse direito, entretanto, encontra limites quando a intervenção ultrapassa o interior do apartamento e afeta elementos da edificação ou direitos dos demais moradores.

O artigo 1.336 do Código Civil estabelece, entre os deveres do condômino:

• não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.

Por isso, instalar um aparelho dentro da unidade e colocar uma condensadora na fachada são situações diferentes.

Antes de comprar o equipamento, o morador deve consultar a convenção, o regimento interno e os padrões técnicos já estabelecidos pelo condomínio.

Ar-condicionado na fachada: o morador pode instalar sozinho?

Esse é um dos pontos que mais geram problemas.

O Código Civil estabelece como dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que o conceito de fachada não se limita à frente do prédio ou àquilo que pode ser visto da rua. Laterais, fundos e demais faces externas também podem integrar o conjunto arquitetônico protegido.

Portanto, a justificativa:

“Minha condensadora fica nos fundos e ninguém vê da rua”

não é suficiente, por si só, para afastar as regras condominiais.

Se o condomínio já possui local técnico, nichos, suportes padronizados ou posição previamente definida para as condensadoras, o morador deverá respeitar esse padrão.

Em prédios que ainda não possuem uma solução definida, o ideal é que o condomínio estabeleça critérios técnicos antes que cada proprietário crie sua própria instalação.

Atenção: a regra dos 2/3 não autoriza automaticamente alteração de fachada

Este é um ponto importante porque existem informações equivocadas circulando na internet.

A Lei 14.405/2022 alterou o artigo 1.351 do Código Civil para estabelecer quórum de dois terços dos votos dos condôminos para:

• alteração da convenção;
• mudança da destinação do edifício;
• mudança da destinação da unidade imobiliária.

A lei não criou uma regra geral segundo a qual qualquer alteração de fachada pode ser aprovada por dois terços.

A proteção da fachada continua prevista no Código Civil e na legislação condominial.

Por isso, quando o condomínio pretende criar ou modificar um padrão de instalação de condensadoras que interfira no aspecto externo do prédio, é importante analisar a convenção, o projeto arquitetônico, o Código Civil, a Lei 4.591/1964 e as características concretas da intervenção.

Em situações relevantes, é recomendável obter orientação técnica e jurídica antes da deliberação.

Condomínio sem previsão para ar-condicionado: como resolver?

Esse problema é muito comum em edifícios antigos.

Muitos prédios foram construídos quando aparelhos split praticamente não faziam parte da realidade residencial. Por isso, não existem nichos para condensadoras, tubulações, drenos ou previsão elétrica para dezenas de equipamentos.

A pior solução é permitir que cada proprietário resolva o problema sozinho.

Em pouco tempo podem surgir:

• condensadoras instaladas em posições diferentes;
• tubulações aparentes;
• drenos improvisados;
• equipamentos sobrecarregando instalações elétricas;
• perfurações inadequadas;
• ruído e vibração;
• água pingando sobre outras unidades ou na rua;
• risco de desprendimento de suportes;
• descaracterização da fachada.

A melhor alternativa é o condomínio desenvolver um padrão técnico de instalação.

Esse estudo pode definir locais das condensadoras, modelos de suporte, passagem das tubulações, drenagem, capacidade elétrica, tratamento visual e critérios de segurança.

Assim, o condomínio deixa de administrar dezenas de exceções e passa a trabalhar com uma regra objetiva para todos.

Precisa de ART, RRT ou TRT para instalar ar-condicionado?

Não é correto afirmar que todo aparelho split instalado em qualquer apartamento exige automaticamente uma ART.

A necessidade de responsabilidade técnica depende da natureza da intervenção, das atribuições profissionais envolvidas e das exigências aplicáveis ao serviço.

Quando a instalação envolve, por exemplo:

• intervenção estrutural;
• alteração relevante da instalação elétrica;
• perfurações que possam comprometer elementos construtivos;
• instalação de suportes externos em condições que exijam avaliação técnica;
• alteração de sistemas da edificação;
• projeto específico de climatização;
• reforma com impacto nos sistemas do prédio;

o condomínio deve avaliar a necessidade de documentação técnica compatível e de profissional legalmente habilitado.

Dependendo da categoria profissional e das atribuições envolvidas, poderá haver ART, RRT ou TRT.

Portanto, o síndico não deve trabalhar com uma regra simplista de “sempre precisa” ou “nunca precisa”.

A pergunta correta é:

Que intervenção será realizada e qual responsabilidade técnica ela exige?

NBR 16280 e instalação de ar-condicionado

A ABNT NBR 16280 trata da gestão de reformas em edificações e merece atenção sempre que uma intervenção na unidade possa afetar a edificação ou seus sistemas.

Ela é particularmente relevante quando a instalação do equipamento envolve modificações elétricas, perfurações, fixações externas ou outras intervenções que ultrapassem uma simples colocação do aparelho.

O condomínio deve possuir procedimentos para receber informações sobre reformas, analisar possíveis impactos nos sistemas do prédio e manter a documentação pertinente.

Isso não significa que o síndico tenha que assumir responsabilidade técnica pela obra.

O síndico administra o procedimento. A responsabilidade pelo projeto, instalação ou avaliação técnica pertence aos profissionais habilitados dentro de suas respectivas atribuições.

Novos aparelhos com R-32 exigem mais atenção

Uma mudança tecnológica importante já chegou ao mercado brasileiro.

Existem aparelhos de ar-condicionado comercializados no país utilizando R-32 como fluido refrigerante.

O R-32 possui menor potencial de aquecimento global que refrigerantes tradicionalmente utilizados em muitos equipamentos, como o R-410A, e integra o movimento de transição para alternativas de menor impacto climático.

Existe, entretanto, uma diferença importante para a segurança.

O R-32 é classificado como A2L, apresentando baixa toxicidade e inflamabilidade reduzida.

Isso não significa que os aparelhos sejam inseguros quando corretamente projetados, instalados e utilizados. Significa que os procedimentos de instalação e manutenção precisam respeitar as características do refrigerante e as orientações técnicas e do fabricante.

Para condomínios, essa evolução reforça a importância de contratar instaladores qualificados e evitar serviços improvisados.

O prédio suporta dezenas de aparelhos?

Essa pergunta deve ser feita antes, e não depois que dezenas de moradores já instalaram seus equipamentos.

Prédios antigos podem ter sido projetados para uma demanda elétrica muito diferente da atual.

Imagine um condomínio com 40 apartamentos.

Se cada unidade instalar dois ou três aparelhos, a carga potencial adicionada à edificação pode ser significativa.

Não basta verificar se existe uma tomada de 220 V dentro do apartamento.

Pode ser necessário avaliar:

• quadro elétrico da unidade;
• circuitos;
• cabos;
• disjuntores;
• prumadas elétricas;
• quadros gerais;
• demanda da edificação;
• capacidade da entrada de energia.

Em edifícios antigos, a expansão da climatização pode revelar a necessidade de modernização da infraestrutura elétrica. Nesses casos, também é importante verificar se o prédio necessita de adequações relacionadas ao PC de Luz e às exigências da RECON-BT.

Permitir dezenas de instalações individuais sem analisar a capacidade geral da edificação pode simplesmente transferir o problema para o futuro.

Suporte da condensadora também é questão de segurança

Uma condensadora instalada externamente pode pesar dezenas de quilos.

O suporte ficará permanentemente exposto a chuva, umidade, vibração, variações de temperatura e corrosão.

No Rio de Janeiro, especialmente em condomínios próximos ao mar, a maresia torna essa preocupação ainda mais importante.

Não basta que o suporte aguente o aparelho no dia da instalação.

Ele precisa permanecer seguro durante anos.

Corrosão avançada, fixações inadequadas ou suportes deteriorados podem representar risco para moradores, funcionários e pedestres.

Por isso, esses elementos também merecem atenção durante a manutenção de fachadas do condomínio, principalmente quando estão instalados externamente e podem representar risco de desprendimento.

Ar-condicionado pingando na rua pode gerar problema para o condomínio no Rio

Outro ponto frequentemente negligenciado é a água produzida pelo aparelho.

No Município do Rio de Janeiro existem regras destinadas a evitar que aparelhos projetados para o exterior lancem água diretamente sobre áreas externas e vias públicas.

Por isso, o dreno não pode ser improvisado.

A instalação deve conduzir adequadamente a água para local apropriado.

Mangueiras pingando pela fachada, sobre janelas inferiores, calçadas ou pedestres podem gerar reclamações, conflitos entre moradores e problemas para o condomínio.

Além da questão legal, existe uma questão básica de convivência.

O conforto de um apartamento não pode gerar transtorno para os demais.

Barulho e vibração também podem gerar conflito

Mesmo uma instalação visualmente adequada pode causar problemas.

Condensadoras mal dimensionadas, suportes inadequados, equipamentos defeituosos ou falta de manutenção podem produzir vibração e ruído.

O Código Civil determina que a utilização da unidade não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores.

Por isso, reclamações recorrentes de ruído não devem ser automaticamente classificadas como implicância entre vizinhos.

O síndico deve registrar a reclamação, verificar a situação e, quando necessário, buscar avaliação técnica.

PMOC: cuidado com a regra dos 60.000 BTU/h

Existe outra informação muito repetida na internet que precisa ser contextualizada.

A Lei Federal 13.589/2018 determina que todos os edifícios de uso público e coletivo que possuam ambientes de ar interior climatizado artificialmente disponham de Plano de Manutenção, Operação e Controle — PMOC dos respectivos sistemas de climatização.

A própria lei não estabelece 60.000 BTU/h como condição para que o PMOC passe a ser obrigatório.

A associação automática entre PMOC e 60.000 BTU/h acabou sendo difundida de forma simplificada ao longo dos anos, mas não corresponde ao texto do artigo 1º da Lei 13.589/2018.

Também é importante não confundir apartamentos residenciais individualmente climatizados com ambientes de uso público e coletivo climatizados.

Em condomínios comerciais e em determinadas áreas coletivas climatizadas — como academias, salões, espaços administrativos e outros ambientes — a questão merece avaliação específica.

Existe uma nova lei para ar-condicionado em condomínios em 2026?

Até setembro de 2026, não existe uma nova lei federal em vigor estabelecendo uma autorização geral para instalação de ar-condicionado em condomínios nem uma obrigação universal de ART para qualquer instalação residencial.

Existe, porém, uma proposta legislativa importante.

O Projeto de Lei 7.033/2025 propõe que novas edificações residenciais sejam entregues com infraestrutura mínima para futura instalação de ar-condicionado.

O texto prevê, entre outros pontos, infraestrutura com:

• tubulação para fluido refrigerante;
• dreno;
• ponto elétrico dedicado;
• capacidade elétrica compatível;
• local adequado para a condensadora.

A proposta determina que essa infraestrutura seja prevista pelo menos na sala e em um dos quartos das novas unidades residenciais.

Isso poderia representar uma mudança muito interessante para o mercado imobiliário porque evitaria um dos problemas mais comuns enfrentados hoje pelos condomínios: prédios entregues sem qualquer solução arquitetônica e elétrica para climatização.

Mas existe uma diferença fundamental:

projeto de lei não é lei.

Em setembro de 2026, o PL 7.033/2025 encontra-se em tramitação na Câmara dos Deputados e aguarda análise legislativa.

Portanto, ele não cria obrigação para os condomínios neste momento.

O que muda para prédios antigos?

Mesmo que o projeto venha a ser aprovado futuramente, o grande desafio continuará nos edifícios existentes.

Condomínios antigos frequentemente não possuem:

• área técnica;
• nicho para condensadoras;
• dreno;
• tubulação;
• infraestrutura elétrica dimensionada;
• padrão visual;
• regras internas específicas.

Nesses edifícios, uma solução coletiva pode ser muito mais eficiente do que autorizações individuais.

O condomínio pode contratar estudo técnico para determinar como os equipamentos poderão ser instalados preservando segurança, estética e funcionamento da edificação.

Em alguns casos, isso poderá inclusive estar relacionado a uma reforma ou manutenção mais ampla da fachada, aproveitando andaimes ou outros sistemas de acesso já instalados para organizar suportes, tubulações e demais elementos externos.

Passo a passo antes de instalar um ar-condicionado

1. Consulte a convenção e o regimento

Verifique se existe padrão definido para condensadoras, drenos, tubulações e equipamentos.

2. Fale com o síndico antes de comprar

Não espere instalar para depois descobrir que o equipamento não pode permanecer naquele local.

3. Verifique se existe padrão aprovado

Em muitos prédios existem nichos, áreas técnicas ou posições específicas para condensadoras.

4. Avalie a infraestrutura elétrica

Especialmente em edifícios antigos, confirme se a instalação suporta adequadamente a nova carga.

5. Verifique a natureza da intervenção

Perfurações, alterações elétricas, fixações externas e intervenções estruturais podem exigir avaliação e responsabilidade técnica específicas.

6. Contrate profissional qualificado

A qualificação é ainda mais importante diante da evolução dos equipamentos e dos fluidos refrigerantes utilizados.

7. Planeje corretamente o dreno

A água não pode simplesmente escorrer pela fachada ou atingir apartamentos, áreas comuns e calçadas.

8. Preserve o padrão arquitetônico

Tubulações, condensadoras e suportes precisam respeitar as regras estabelecidas pelo condomínio.

9. Guarde a documentação

Autorizações, projetos, documentos de responsabilidade técnica quando aplicáveis, manuais e demais registros devem ser preservados.

O que o síndico deve fazer?

Em vez de analisar cada pedido de maneira improvisada, o condomínio deve criar uma política clara para climatização.

Uma boa gestão pode incluir:

• levantamento das instalações existentes;
• verificação da capacidade elétrica;
• estudo de padronização da fachada;
• definição dos locais das condensadoras;
• padrão para drenos e tubulações;
• requisitos para suportes;
• definição dos documentos necessários para cada tipo de intervenção;
• procedimento para autorização;
• fiscalização de instalações irregulares;
• inspeção periódica de suportes externos.

Em prédios antigos sem qualquer previsão para equipamentos split, pode valer a pena contratar um estudo técnico para definir uma solução coletiva.

Isso é muito mais seguro do que permitir dezenas de soluções individuais diferentes.

Perguntas frequentes sobre ar-condicionado em condomínio

O condomínio pode proibir a instalação de ar-condicionado?

O condomínio pode estabelecer regras e restrições relacionadas à fachada, segurança, estrutura, instalações, ruído e demais interesses coletivos. Uma proibição absoluta deve ser analisada conforme as características do prédio e as regras aplicáveis.

Toda instalação precisa de ART?

Não existe uma regra federal geral determinando ART para qualquer instalação residencial simples. A necessidade de responsabilidade técnica depende das características da intervenção e das atribuições profissionais envolvidas.

Precisa de 2/3 para colocar ar-condicionado na fachada?

Não existe uma regra geral segundo a qual dois terços automaticamente autorizem qualquer alteração de fachada. A Lei 14.405/2022 trata da alteração da convenção e da mudança de destinação do edifício ou da unidade.

O morador pode instalar a condensadora nos fundos do prédio?

O fato de o equipamento não ficar voltado para a rua não elimina automaticamente a proteção da fachada. O STJ já reconheceu que a fachada compreende diferentes faces externas da edificação.

PMOC só é obrigatório acima de 60.000 BTU/h?

A Lei 13.589/2018 não estabelece esse limite como condição para a obrigatoriedade do PMOC nos edifícios e ambientes aos quais a lei se aplica.

Conclusão

Instalar ar-condicionado em condomínio não deve se transformar em uma disputa entre o direito do morador ao conforto e a responsabilidade do condomínio de preservar a segurança e o padrão da edificação.

O melhor caminho é estabelecer regras técnicas antes dos conflitos.

Condomínios que definem padrão para fachada, drenagem, suportes, documentação e infraestrutura elétrica permitem que os moradores instalem seus equipamentos com muito mais segurança e previsibilidade.

Em 2026, há ainda dois aspectos que merecem acompanhamento: a evolução tecnológica dos equipamentos e refrigerantes e a discussão legislativa sobre a criação de infraestrutura obrigatória para climatização em novos edifícios residenciais.

Para o síndico, permanece uma regra essencial: informação, planejamento, documentação, prevenção e responsabilidade técnica quando aplicável são muito mais eficientes do que tentar corrigir instalações irregulares depois de prontas.

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Fontes e referências

Câmara dos Deputados — Projeto de Lei 7.033/2025 — infraestrutura para instalação de ar-condicionado em unidades residenciais
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2599637

Presidência da República — Lei nº 13.589/2018 — PMOC e sistemas de climatização
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13589.htm

Inmetro — Condicionadores de ar e Programa Brasileiro de Etiquetagem
https://www.gov.br/inmetro/pt-br/assuntos/regulamentacao/avaliacao-da-conformidade/programa-brasileiro-de-etiquetagem/tabelas-de-eficiencia-energetica/condicionadores-de-ar

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