Este documento é um modelo de convenção de condomínio. Ele foi elaborado com base em diferentes modelos existentes, com linguagem simples e objetiva. O texto deve ser adaptado à realidade do condomínio em questão e aprovado em assembleia. Após a aprovação, a convenção deve ser registrada no cartório de registro de imóveis para ter validade legal.

Modelo de Convenção de Condomínio Adaptável

PARTE I – DO OBJETO E IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO

CAPÍTULO I – DO OBJETO

Artigo 1º. A presente convenção tem por finalidade regular a convivência e a administração do condomínio, garantindo um ambiente pacífico e organizado. O condomínio será regido por esta Convenção, pelo Regulamento Interno e pelas decisões das assembleias gerais, observadas as leis federais, estaduais e municipais aplicáveis.

Artigo 2º. O condomínio é constituído pelas unidades autônomas e pelas partes comuns. Cada condômino é proprietário exclusivo de sua unidade e coproprietário das áreas comuns, que são indivisíveis e inalienáveis. As partes comuns incluem, por exemplo, o terreno, fundações, estruturas, fachadas, escadas, elevadores, jardins, áreas de lazer, redes de água, esgoto e energia, guarita, salão de festas, piscina, apartamento do zelador, corredores, depósitos de lixo e demais espaços de uso coletivo.

Artigo 3º. A identificação completa do condomínio, incluindo nome do edifício, endereço, número de matrícula no Registro de Imóveis, confrontações do terreno e descrição das unidades autônomas (com áreas privativa, de uso comum e fração ideal), deverá constar em anexo a esta convenção. Este anexo deverá ser preenchido com as informações específicas de cada empreendimento.

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PARTE II – USO E DESTINAÇÃO DAS ÁREAS

CAPÍTULO I – DAS UNIDADES AUTÔNOMAS

Artigo 4º. As unidades autônomas destinam-se ao uso descrito no memorial de incorporação: residencial, comercial ou misto. O uso das unidades deve respeitar sua finalidade, não podendo ser exercidas atividades que comprometam a segurança, a tranquilidade ou a higiene do prédio. É vedada a subdivisão física das unidades ou sua utilização para fins diferentes dos previstos.

Artigo 5º. As vagas de garagem destinam-se exclusivamente ao estacionamento de veículos dos condôminos, observadas as dimensões compatíveis e o limite de um veículo por vaga. É proibida a guarda de objetos estranhos ou ceder a vaga a pessoas que não residam no condomínio, salvo autorização por escrito. Poderão ser realizados sorteios periódicos de vagas ou cessões temporárias, conforme regras definidas em assembleia.

Artigo 6º. Os armários ou depósitos anexos às unidades destinam-se à guarda de pertences pessoais, devendo ser utilizados de maneira ordenada e segura, de acordo com o Regulamento Interno.

CAPÍTULO II – DAS ÁREAS COMUNS

Artigo 7º. As áreas comuns são de uso coletivo e devem ser preservadas por todos. O uso da piscina, do salão de festas, bar, cozinha, saguões e demais espaços sociais deve respeitar as regras estabelecidas no Regulamento Interno, incluindo horários, capacidade e reserva quando aplicável. O apartamento do zelador é destinado ao ocupante designado e sua família, sendo vedado o uso por terceiros.

Artigo 8º. Os condôminos são responsáveis pela conservação das áreas comuns e devem comunicar imediatamente ao síndico qualquer dano ou irregularidade. Não é permitido depositar objetos ou realizar obras nas áreas comuns sem prévia autorização.

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PARTE III – DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS

CAPÍTULO I – DOS DIREITOS

• Usar, gozar e dispor de sua unidade conforme a destinação prevista, respeitando a legislação e esta convenção;
• Utilizar as partes comuns, de forma respeitosa e sem prejudicar os demais, conforme as regras do Regulamento Interno;
• Participar das assembleias gerais, votar e ser votado, desde que esteja em dia com suas obrigações;
• Examinar livros, contas e documentos da administração, mediante solicitação por escrito ao síndico;
• Receber informações claras sobre a gestão do condomínio e apresentar sugestões ou propostas para melhorias.

CAPÍTULO II – DOS DEVERES

• Cumprir a legislação, esta convenção, o Regulamento Interno e as deliberações das assembleias;
• Pagar pontualmente as contribuições ordinárias e extraordinárias estabelecidas;
• Respeitar o decoro e a ordem nas áreas comuns, evitando barulho excessivo, sujeira ou uso indevido;
• Não realizar obras que comprometam a segurança ou solidez do edifício e obter autorização prévia para reformas;
• Permitir o acesso de técnicos ou representantes do condomínio à unidade quando necessário para inspeções ou reparos;
• Comunicar imediatamente ao síndico qualquer ocorrência que possa afetar a segurança ou higiene, como infiltrações ou doenças infectocontagiosas;
• Não manter animais, substâncias perigosas ou instalações que causem incômodo ou risco aos demais condôminos;
• Zelar pela fachada e áreas externas, não alterando a aparência do prédio (cor das janelas, colocação de letreiros, toldos, etc.) sem autorização.

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PARTE IV – CONTRIBUIÇÕES E DESPESAS

Artigo 18. As despesas comuns do condomínio incluem conservação, manutenção, modernização e reparos das áreas coletivas; remuneração de funcionários e encargos sociais; impostos e taxas; seguros obrigatórios; consumo de energia, água e telefonia das áreas comuns; aquisição de materiais e contratação de serviços, bem como outras despesas aprovadas em assembleia.

Artigo 19. O rateio das despesas será proporcional à fração ideal de cada unidade. O síndico elaborará um orçamento anual, submetendo-o à aprovação em assembleia com antecedência mínima de 15 dias. O orçamento poderá ser revisado em assembleia extraordinária, mediante maioria simples, para atender a despesas emergenciais.

Artigo 20. Será constituído um Fundo de Reserva, equivalente a 5% do orçamento anual, destinado a cobrir despesas imprevisíveis ou emergenciais. O fundo deverá ser mantido em conta que permita a pronta utilização.

Artigo 21. Os pagamentos das cotas condominiais serão mensais, com vencimento até o dia 5 do mês subsequente. Será concedido prazo de tolerância até o dia 10, sem multa. O atraso acarretará multa de 2% e juros de 1% ao mês, sujeitando o condômino inadimplente à cobrança judicial.

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PARTE V – GESTÃO ADMINISTRATIVA

CAPÍTULO I – DO SÍNDICO

Artigo 24. A administração do condomínio caberá a um síndico, condômino ou não, eleito em assembleia geral ordinária para mandato de até dois anos, sendo permitida a reeleição. Também será eleito um subsíndico e um conselho composto por três membros, que auxiliarão o síndico e atuarão nas ausências ou impedimentos.

Artigo 25. O síndico poderá ser destituído em assembleia extraordinária por votação que represente pelo menos 51% das frações ideais. Em caso de destituição ou renúncia, o subsíndico ou membro do conselho assumirá provisoriamente e convocará nova eleição dentro de 30 dias.

Artigo 26. O síndico está isento do pagamento das cotas ordinárias, mas deve contribuir para as despesas extraordinárias. A assembleia poderá fixar pró-labore para o síndico.

Artigo 27. Compete ao síndico, além das atribuições previstas no Código Civil (artigo 1.348):

• Cumprir e fazer cumprir a lei, esta convenção, o regulamento interno e as deliberações das assembleias;
• Administrar os serviços do condomínio, contratar e gerir funcionários e prestadores de serviço, zelando pelo patrimônio comum;
• Representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo e fora dele;
• Executar o orçamento aprovado e apresentar prestação de contas detalhada na assembleia;
• Convocar assembleias ordinárias e extraordinárias sempre que necessário;
• Contratar seguros contra incêndio e outros sinistros;
• Cobrar as contribuições condominiais, judicial ou extrajudicialmente;
• Fornecer aos condôminos, quando solicitado, cópias de documentos e informações sobre a administração;
• Buscar soluções conciliatórias para conflitos entre condôminos;
• Entregar toda a documentação do condomínio ao seu sucessor ao fim do mandato.

CAPÍTULO II – DO CONSELHO

Artigo 28. O conselho consultivo/fiscal será composto por três condôminos efetivos e três suplentes, eleitos juntamente com o síndico para mandato de dois anos, permitida a reeleição. Seus membros exercerão as funções gratuitamente.

Artigo 29. São atribuições do conselho:

• Fiscalizar as atividades do síndico e examinar as contas, relatórios e documentos;
• Dar parecer sobre as contas e a proposta de orçamento para o exercício seguinte;
• Analisar propostas de alterações desta convenção ou do regulamento interno;
• Auxiliar o síndico na solução de problemas do condomínio e opinar sobre despesas extraordinárias;
• Eleger, entre seus membros, um presidente, que substituirá o síndico em seus impedimentos.

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PARTE VI – ASSEMBLEIAS GERAIS

CAPÍTULO I – DA CONVOCAÇÃO E REALIZAÇÃO

Artigo 30. Será realizada, anualmente, uma assembleia geral ordinária no mês definido no regulamento, para aprovar as contas, eleger o síndico e deliberar sobre o orçamento. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas sempre que o síndico julgar necessário ou a pedido de condôminos que representem pelo menos 25% das frações ideais.

Artigo 31. A convocação será feita por meio de aviso afixado em local de fácil acesso e comunicação escrita (carta ou e-mail), com antecedência mínima de oito dias. O edital de convocação deverá indicar local, data, horário, quórum exigido e ordem do dia. Os inquilinos serão convocados para assuntos que não envolvam despesas extraordinárias.

CAPÍTULO II – PROCEDIMENTOS ASSEMBLEARES

Artigo 32. A assembleia será instalada em primeira chamada com a maioria dos condôminos presentes e, em segunda chamada, 30 minutos após, com qualquer número de presentes, salvo exceções previstas em lei. A presidência da assembleia caberá a condômino escolhido entre os presentes, que indicará o secretário para lavrar a ata.

Artigo 33. O livro de atas deverá registrar, de forma ordenada: data, hora e local da reunião; nomes do presidente e secretário; verificação do quórum; ordem do dia; resumo das discussões; resultado das votações; registro de abstenções; encerramento dos trabalhos e assinaturas. Procurações deverão ser apresentadas e anexadas à ata.

Artigo 34. Cada unidade corresponde a um voto, ponderado pela fração ideal. As decisões serão tomadas pela maioria simples dos votos presentes, salvo quórum qualificado previsto em lei ou nesta convenção (por exemplo, 2/3 das frações ideais para alterações na convenção ou obras voluptuárias). É vedado ao síndico e conselheiros votar por procuração.

CAPÍTULO III – DAS DELIBERAÇÕES E COMUNICAÇÕES

Artigo 35. As decisões da assembleia serão comunicadas a todos os condôminos em até oito dias, por correspondência protocolada ou e-mail, conforme autorização do condômino. Cópias das deliberações serão afixadas nos quadros de avisos. Inquilinos também receberão as comunicações relativas a assuntos que lhes digam respeito.

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PARTE VII – REGULAMENTO INTERNO

CAPÍTULO I – DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS MORADORES

O regulamento interno complementa esta convenção e dispõe sobre regras de convivência diária, horários de silêncio, uso de áreas de lazer, reserva do salão de festas, trânsito de animais de estimação, descarte de lixo, reformas e entregas. Os moradores devem respeitar tais regras e serão responsáveis pelos atos de seus familiares, visitantes, empregados e prestadores de serviço.

CAPÍTULO II – RESTRIÇÕES

• É proibido produzir ruídos que perturbem o sossego em horários definidos pelo regulamento;
• As reformas deverão ser comunicadas ao síndico e realizadas em dias e horários permitidos;
• O uso das áreas de lazer exige reserva prévia quando necessário e respeito à capacidade máxima;
• Animais de estimação devem estar sob controle, não podendo circular nas áreas comuns sem guia e sendo vedadas espécies perigosas;
• É proibido lançar objetos pelas janelas ou áreas comuns, pendurar roupas em locais visíveis da fachada ou alterar a estética do edifício.

CAPÍTULO III – SANÇÕES

O descumprimento das obrigações previstas nesta convenção ou no regulamento interno sujeitará o infrator às sanções de advertência e multa, a serem aplicadas pelo síndico, conforme gravidade e reincidência, observada a legislação e o direito de defesa do condômino. As multas serão revertidas em benefício do condomínio.

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PARTE VIII – DISPOSIÇÕES ADICIONAIS

CAPÍTULO I – ALTERAÇÕES DA CONVENÇÃO E DO REGULAMENTO

Artigo 36. A convenção e o regulamento interno poderão ser alterados por decisão de assembleia extraordinária, com aprovação de condôminos que representem pelo menos dois terços das frações ideais, salvo quórum diverso previsto em lei. Após a aprovação, as alterações serão registradas no cartório de registro de imóveis.

CAPÍTULO II – SOLUÇÃO DE CONFLITOS

Os conflitos entre condôminos deverão ser solucionados preferencialmente de forma amigável, com intervenção do síndico e do conselho. Persistindo o conflito, poderá ser instaurado procedimento de mediação ou arbitragem, conforme lei específica, ou ainda ser proposta ação judicial.

CAPÍTULO III – ASSEMBLEIAS VIRTUAIS

As assembleias poderão ser realizadas por meio virtual ou híbrido, utilizando plataformas digitais, desde que garantidas a autenticidade, segurança e participação de todos os condôminos. A convocação deverá indicar as instruções de acesso e as regras de participação. As deliberações virtuais têm a mesma validade das presenciais.

CAPÍTULO IV – FISCALIZAÇÃO E TRANSPARÊNCIA

A administração deverá manter disponíveis para consulta os livros contábeis, contratos, notas fiscais e documentos comprobatórios das despesas. Os condôminos poderão solicitar, por escrito, cópias ou informações adicionais. A transparência na gestão é fundamental para a confiança de todos.

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PARTE IX – DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Esta convenção entra em vigor na data de seu registro em cartório e tem prazo indeterminado. Em casos omissos, aplicar-se-ão as disposições do Código Civil e demais legislação pertinente. Todos os condôminos, moradores, visitantes e prestadores de serviço ficam sujeitos às normas aqui estabelecidas.

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