Competências, Convenção e Quóruns

Boa governança começa por uma pergunta aparentemente simples: quem pode decidir o quê?

Muitos conflitos condominiais não surgem porque inexistem regras, mas porque uma decisão foi tomada no nível errado. Algo que poderia ser decidido pelo síndico é levado desnecessariamente à assembleia; algo que dependeria de aprovação coletiva é executado administrativamente; ou uma deliberação que exige quórum especial é tratada como decisão de maioria simples.

O Código Civil determina que a convenção trate, entre outros assuntos, do modo de pagamento das contribuições, forma de administração, competência e convocação das assembleias, quóruns, sanções e regimento interno. A própria convenção passa a ser obrigatória para titulares de direitos sobre as unidades e para quem as possua ou detenha, nos termos da lei.

Uma consultoria jurídica ou de governança deve começar, portanto, pela leitura integrada da legislação, convenção, regimento interno e atas relevantes. O objetivo é criar uma matriz de competências e evitar que o condomínio tome decisões juridicamente frágeis.

Esse cuidado é particularmente importante em obras, mudanças da convenção, destinação das unidades, multas e despesas extraordinárias. O Código Civil estabelece quóruns diferentes dependendo da matéria e prevê, por exemplo, dois terços dos votos para alteração da convenção e mudança da destinação do edifício ou unidade.

Governança Condominial

Assembleias e Segurança nas Decisões

As assembleias também deixaram de ser necessariamente presenciais. Desde as mudanças introduzidas em 2022, o Código Civil admite assembleias eletrônicas, desde que a convenção não as proíba e sejam preservados os direitos de voz, debate e voto, além de prever regras para convocação e acesso. A legislação também introduziu mecanismo de sessão permanente para determinadas deliberações que exigem quórum especial.

Isso cria novas possibilidades, mas não elimina a necessidade de governança. A tecnologia facilita o acesso; não corrige edital mal elaborado, convocação incompleta, documentação insuficiente ou votação sobre matéria que não constava adequadamente da ordem do dia.

Uma consultoria pode reduzir esse risco adotando um fluxo para cada decisão relevante: identificar a questão; verificar a competência; conferir convenção e legislação; determinar eventual quórum; reunir pareceres técnicos quando necessários; preparar documentação; realizar a deliberação; registrar a decisão; e controlar sua execução.

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Sanções, Conflitos e Procedimentos Internos

As sanções internas merecem atenção especial. O condomínio possui instrumentos para fazer cumprir suas regras, mas punição não deve ser transformada em decisão pessoal do síndico. O STJ tem jurisprudência reconhecendo a necessidade de assegurar possibilidade de defesa antes da aplicação de determinadas penalidades por comportamento antissocial, justamente porque multas de alta gravidade não podem ser tratadas como atos automáticos e desprovidos de procedimento mínimo.

Por isso, o condomínio deveria possuir um protocolo: registro da ocorrência, identificação da norma infringida, preservação de evidências, comunicação ao responsável, possibilidade de manifestação, decisão pela autoridade competente e registro documental. Essa estrutura protege tanto o condomínio quanto o morador.

O mesmo raciocínio vale para conflitos entre vizinhos. Nem toda reclamação recebida pelo síndico configura infração condominial. Problemas de ruído, uso de área comum, animais, vagas, reformas e comportamento precisam primeiro ser classificados: existe regra objetiva? há evidência? trata-se de questão coletiva ou privada? há risco imediato? cabe advertência, mediação, multa ou orientação jurídica?

A consultoria ajuda o síndico a retirar a discussão do terreno pessoal e transformá-la em processo administrativo previsível.

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Contratos e Proteção de Dados Pessoais

Contratos são outro foco de risco jurídico. Serviços de portaria, limpeza, elevadores, obras, impermeabilização, segurança, tecnologia, advocacia, engenharia e administração envolvem obrigações muito diferentes. Um contrato deveria definir com clareza escopo, preço, reajuste, prazo, responsabilidade, forma de fiscalização, níveis de serviço, documentação, tratamento de dados, hipóteses de rescisão e consequências do descumprimento. A análise contratual aparece expressamente entre os serviços de referências pesquisadas, inclusive Prado e outras consultorias do segmento.

Há ainda uma dimensão jurídica que se tornou inseparável da rotina de condomínios: proteção de dados pessoais.

Cadastros de moradores, visitantes e empregados; imagens de câmeras; dados de prestadores; placas de veículos; documentos; registros de acesso e, em alguns condomínios, biometria, envolvem informações relacionadas a pessoas identificadas ou identificáveis. A LGPD define dado pessoal, dado pessoal sensível, controlador, operador e tratamento de dados e estabelece que operações de tratamento devem observar princípios como finalidade, adequação, necessidade, transparência, segurança, prevenção e responsabilização. Dados biométricos vinculados a uma pessoa são classificados como dados pessoais sensíveis.

Isso significa que “LGPD no condomínio” não se resume a inserir uma cláusula em contrato.

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LGPD e Governança Jurídica Preventiva

Uma consultoria adequada deveria começar mapeando quais dados são coletados, para qual finalidade, onde são armazenados, quem acessa, com quem são compartilhados e por quanto tempo precisam permanecer armazenados. A partir daí é possível revisar formulários, acessos internos, aplicativos, portaria, câmeras, fornecedores de tecnologia e procedimentos para atendimento de titulares.

O princípio da necessidade é particularmente útil: a LGPD determina que o tratamento seja limitado ao mínimo necessário para a finalidade pretendida. Assim, antes de aumentar indiscriminadamente a quantidade de documentos exigidos de moradores ou visitantes, o condomínio deveria conseguir explicar por que aquela informação é necessária.

Segurança também é obrigação de processo, não apenas de software. Senhas compartilhadas por diversos funcionários, planilhas pessoais, documentos enviados por aplicativos sem controle, ex-funcionários mantendo acesso a sistemas e fornecedores recebendo mais informações do que necessitam representam falhas de governança mesmo que o condomínio possua bons equipamentos.

A consultoria, portanto, deve construir uma governança jurídica preventiva. Em vez de perguntar somente “podemos fazer isso?”, a administração passa a fazer perguntas melhores:

Quem tem competência para decidir? Qual regra fundamenta a decisão? Existe quórum? Há documentação suficiente? Há impacto técnico? Há tratamento de dados? O procedimento assegura defesa quando necessária? A decisão ficará registrada?

Essa sequência simples reduz improvisação e aumenta a capacidade de o condomínio demonstrar posteriormente como e por que determinada decisão foi tomada.

A verdadeira segurança jurídica não nasce da ausência de conflitos. Nasce da existência de regras claras, decisões bem fundamentadas, documentação e procedimentos consistentes.

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Introdução

A vida em condomínio oferece praticidade, segurança e compartilhamento de custos. No entanto, também traz consigo desafios que, quando não bem administrados, podem parar nos tribunais. Dados recentes do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) mostram que mais de 14,5 mil ações condominiais foram registradas somente em 2024, sendo 90,4% delas motivadas por inadimplência de taxas condominiais. Outros temas recorrentes incluem infrações ao regimento interno, conflitos entre moradores, presença de animais de estimação, reformas irregulares e acidentes em áreas comuns.

Compreender cada uma dessas situações é essencial para síndicos e moradores evitarem prejuízos financeiros, desgastes emocionais e processos longos. Este artigo aborda as principais causas de disputas judiciais em condomínios e apresenta soluções jurídicas seguras para lidar com esses problemas.

Inadimplência em condomínios

Inadimplência (cobrança de taxas condominiais)

A inadimplência é, disparadamente, a principal causa de processos judiciais em condomínios no Brasil. As taxas condominiais garantem a manutenção da estrutura, o pagamento de funcionários, a segurança e o bom funcionamento de serviços essenciais. Quando um ou mais condôminos deixam de pagar, toda a coletividade é prejudicada.

A legislação é clara: o art. 1.336, §1º do Código Civil estabelece a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, e o não pagamento autoriza a cobrança judicial. Atualmente, a execução de débitos condominiais é mais ágil, podendo resultar até em penhora do imóvel.

Para síndicos, a prevenção passa por gestão financeira rigorosa, acordos extrajudiciais e suporte jurídico especializado. Já os condôminos em atraso precisam compreender que buscar um advogado pode ser a melhor forma de negociar e regularizar a situação antes que a dívida se torne impagável.

Infrações ao regimento interno e convenção condominial

Outro motivo frequente de disputas judiciais são as infrações às regras internas. O regimento e a convenção existem para garantir a convivência harmoniosa e a organização da vida em comum. Quando descumpridos, geram advertências, multas e, em casos extremos, ações judiciais.

Situações típicas:

• Alteração não autorizada da fachada.

• Uso indevido de vagas de garagem.

• Realização de festas fora do horário permitido.

• Desrespeito às regras de segurança.

Um advogado especializado pode orientar sobre a legalidade das penalidades aplicadas e defender os direitos tanto do condomínio quanto do morador.

Conflitos entre moradores: barulho, vizinhança e uso de áreas comuns

O direito de vizinhança está previsto no art. 1.277 do Código Civil. Ele garante que ninguém deve ser privado de seu sossego por atos de terceiros.

Barulho de festas, reformas fora de horário, uso indevido da piscina, disputas por garagem ou até mesmo desentendimentos pessoais são causas constantes de atritos. Muitas vezes, esses conflitos acabam em processos de indenização ou pedidos de obrigação de não fazer.

Para síndicos, é essencial registrar as ocorrências, aplicar advertências de forma documentada e, em casos recorrentes, acionar a Justiça. Para moradores, contar com apoio jurídico pode ser decisivo para proteger seu direito à tranquilidade.

Animais de estimação / presença de pets

Apesar do aumento da aceitação dos pets nos condomínios, ainda existem disputas jurídicas nesse tema. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que não se pode proibir a presença de animais em apartamentos, desde que não tragam riscos à segurança ou à saúde dos demais moradores.

Contudo, casos de latidos excessivos, circulação sem guia ou agressividade continuam gerando ações. O ideal é que o condomínio crie regras equilibradas que garantam o direito dos donos e a tranquilidade dos demais.

Reformas e obras irregulares nas unidades

A NBR 16.280/2015 determina que toda reforma em unidade condominial deve ser comunicada ao síndico e acompanhada por responsável técnico. Ainda assim, muitos condôminos fazem obras sem autorização, o que pode comprometer a estrutura e a segurança do edifício.

Casos comuns incluem remoção de paredes estruturais, fechamento de varandas e instalação de equipamentos sem avaliação técnica. Esses atos podem resultar em multas, embargos e ações para restaurar a unidade ao estado original.

O suporte jurídico é fundamental para regularizar a situação e evitar que o problema cause maiores prejuízos.

Responsabilidade civil e acidentes em áreas comuns

O condomínio pode ser responsabilizado civilmente por acidentes ocorridos em áreas comuns, como quedas em escadas mal conservadas, acidentes em elevadores, infiltrações ou falta de manutenção em equipamentos.

Nesses casos, o art. 927 do Código Civil impõe a obrigação de indenizar quando há negligência na manutenção. Por isso, síndicos devem estar atentos à realização de vistorias periódicas e contratação de seguros obrigatórios.

Para moradores, o caminho judicial pode garantir reparação de danos materiais e morais.

Conclusão: o papel da assessoria jurídica especializada

A judicialização de conflitos condominiais é uma realidade crescente. A inadimplência representa a maioria absoluta das ações, mas outros fatores como barulho, pets, obras e acidentes , também exigem atenção.

Ter apoio jurídico especializado permite que síndicos e moradores previnam litígios, economizem recursos e encontrem soluções rápidas e eficazes.

Se você é síndico ou morador e enfrenta algum desses problemas, saiba que existem parcerias sólidas entre especialistas em gestão condominial e renomados escritórios de advocacia prontos para oferecer suporte completo.

Inadimplência em condomínios

Dessa forma, para oferecer a você, síndico ou morador, a máxima segurança e tranquilidade, a Síndico Transparente mantém uma sólida parceria com um renomado escritório de advocacia, garantindo suporte jurídico condominial completo e todas as demais especializações para atender a todas as suas demandas e evitar que qualquer conflito se torne um desgaste judicial desnecessário.

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