As assembleias de condomínio são o foro onde proprietários e moradores deliberam sobre obras, despesas, eleição de síndicos e outros assuntos comuns. Elas podem ser ordinárias, quando previstas regularmente na convenção, ou extraordinárias, quando há temas urgentes ou específicos. A pandemia e a Lei 14.309/2022 autorizaram a realização de assembleias eletrônicas ou híbridas, ampliando o quórum de participação. Independentemente do formato, o segredo de uma assembleia de condomínio eficiente está na preparação cuidadosa, na condução organizada e no acompanhamento das decisões.

Assembleia de Condomínio – Como Organizar

Assembleia de Condomínio – Como Organizar

Antes da assembleia

Planejamento anual e agenda clara

Um dos maiores problemas de assembleias longas e improdutivas é a falta de planejamento. Especialistas recomendam que o síndico ou a administradora elaborem um planejamento anual das assembleias, levando em conta manutenção, investimentos e prazos legais. Com antecedência de pelo menos 30 dias, o síndico pode reunir o corpo diretivo e a administradora para discutir os pontos possíveis do edital de convocação. Criar uma pauta atrativa e simples, com no máximo quatro a seis itens, evita que a reunião se torne cansativa e estimula a participação. Temas complexos, como reforma de regimento ou implantação de portaria remota, podem ser divididos em assembleias extraordinárias específicas.

Convocação transparente

A convocação deve ser enviada com antecedência superior à mínima prevista na convenção (normalmente 5 a 8 dias), dando tempo para que os condôminos se programem. Recomenda‑se divulgar o edital de 10 a 15 dias antes da assembleia, utilizando todos os canais disponíveis – edital impresso, portaria, elevador, mural e e‑mail. A convocação deve conter data, local e pauta, além de orientações sobre documentos necessários e possibilidade de procuração. Evite marcar reuniões em datas próximas a feriados.

Procuração para assembleia de condomínio

Se o proprietário não puder comparecer, ele pode nomear um representante por meio de procuração para assembleia de condomínio. A procuração deve conter:

• identificação completa do outorgante e do procurador;

• dados do imóvel (unidade, bloco e condomínio);

• poderes concedidos (participar, deliberar e votar em nome do proprietário);

• prazo de validade (geralmente somente para aquela assembleia);

• firma reconhecida, se exigido pela convenção.

Algumas convenções limitam o número de unidades que uma pessoa pode representar ou exigem modelo específico de procuração para votar em assembleia de condomínio. Verifique se a procuração para representar em assembleia de condomínio precisa de reconhecimento de firma e entregue o documento à administração antes do início da reunião. Residentes que possuam imóveis alugados também podem precisar apresentar procuração para questões do imóvel envolvendo reforma ou votação de obras. A ausência de procuração válida pode levar à anulação de decisões.

Pré‑assembleias e comunicação prévia

Para reduzir dúvidas e conflitos, muitos gestores promovem pré‑assembleias: encontros informais para discutir pautas e ouvir sugestões. Nessas reuniões descontraídas – às vezes com café, queijo e vinho ou churrasco – os condôminos podem tirar dúvidas antes da assembleia oficial. Após o encontro, envie um resumo dos temas discutidos nos canais oficiais do condomínio. Produza um material de suporte, com autoavaliação da gestão, benfeitorias realizadas, obras em andamento, finanças e próximos passos. Essa transparência evita surpresas e ajuda a construir a pauta oficial.

Estrutura física e acolhimento

O local da assembleia influencia o comportamento dos participantes. Um ambiente confortável, com boa iluminação e ventilação, cadeiras aconchegantes dispostas em círculo e mesa de apoio favorece o debate. Alguns síndicos optam por locais alternativos, como áreas comuns abertas durante o verão. Antes do início, coloque uma música ambiente suave ou flores para tornar o clima mais acolhedor. Disponibilize recursos audiovisuais (projetor, slides com imagens e gráficos) para prender a atenção e facilitar a compreensão. Se a assembleia for presencial, oferecer comes e bebes – café, água, suco, lanches ou snacks – ajuda a manter os condôminos relaxados e evita comportamentos agressivos.

Uso de tecnologia

Assembléias presenciais sofrem com baixa participação. Estudos mostram que mais da metade dos moradores não participam de reuniões presenciais, e a pandemia evidenciou essa dificuldade. Com a Lei 14.309/2022, é possível realizar assembleias virtuais ou híbridas, permitindo que cada morador participe de casa e vote eletronicamente. Ferramentas digitais (aplicativos de condomínio, plataformas de videoconferência e sistemas de votação online) ajudam a aumentar o quórum, permitem o envio de convocações e lembretes, possibilitam anexar slides e controlam a lista de presença. Aplicativos também geram lista de protocolo de recebimento e notificam quem ainda não visualizou a convocação.

Preparação do síndico

Mesmo com todos os preparativos, o síndico deve estudar profundamente os assuntos da pauta. Especialistas sugerem ensaiar em voz alta, munir‑se de orçamentos, extratos bancários, fotos de obras e avaliações técnicas e antecipar as perguntas mais difíceis. Chegar ao local pelo menos uma hora antes e recepcionar os moradores desarma ânimos exaltados. No dia, exponha cartazes com os tópicos da pauta para consulta.

Assembleia de Condomínio – Como Organizar

Durante a assembleia

Eleição e treinamento do presidente da mesa

O presidente da mesa é quem abre a sessão, concede a palavra, controla o tempo e declara os resultados. A escolha não deve ser aleatória; prefira alguém neutro, com boa relação com os moradores e conhecimento do regimento. Mais do que escolher, é essencial treinar o presidente: mostre a apresentação, explique as pautas e dê instruções jurídicas sobre o que pode ou não ser votado. Em reuniões grandes, contratar um mestre de cerimônias ou mediador ajuda a manter o clima cordial e neutralizar conflitos.

Protocolo de comportamento

Definir regras claras torna a reunião mais produtiva. Algumas recomendações dos guias condominiais incluem:

• Colocar celulares em modo silencioso;

• Respeitar o momento de fala do outro e solicitar a palavra antes de interromper;

• Limitar o tempo de fala para cada morador (por exemplo, 3 minutos);

• Evitar discussões pessoais e ofensas;

• Exigir respeito entre os condôminos.

Tempo para cada item

Limitar o tempo de debate por item da pauta evita que a assembleia se estenda demais. Use um relógio ou cronômetro e faça alertas quando o tempo estiver acabando. Se preciso, agende uma nova assembleia para assuntos que não puderem ser concluídos.

Votação e quórum

Para votações, utilize cédulas, aplicativos ou sistemas eletrônicos para garantir votações transparentes. Deixe claro o quórum necessário para cada decisão (por exemplo, maioria simples para despesas ordinárias ou quórum qualificado para mudanças estruturais) e divulgue imediatamente os resultados. Em assembleias virtuais, assegure que o sistema registre a identificação de quem votou e contabilize os votos de quem participa por procuração.

Atas detalhadas

Registre tudo em uma ata de assembleia. Ela deve conter data, horário e local, duração, lista de participantes (presenciais e representados por procuração), assuntos discutidos, deliberações, quórum e resultado das votações. É possível incluir anexos, como orçamentos e pareceres técnicos, ou registrar assuntos levantados que não estavam na pauta para serem tratados em outra oportunidade. A ata precisa ser aprovada na próxima assembleia e arquivada.

Assembleia de Condomínio – Como Organizar

Depois da assembleia

Divulgação da ata e acompanhamento

A ata deve ser disponibilizada a todos os condôminos, inclusive aos ausentes. Ela serve como convite para quem não participou, estimulando a presença na próxima reunião. O síndico e a administradora devem acompanhar a execução das deliberações, comunicando periodicamente o andamento das ações. Manter comunicação contínua nas redes de mensagens e quadros de avisos ajuda a manter o engajamento.

Reserva de tempo para dúvidas e feedback

Após encerrar a assembleia, reserve um momento para tirar dúvidas de moradores que preferem falar em particular. Muitas pessoas têm receio de falar em público; ouvi‑las individualmente valoriza a participação e pode gerar sugestões para pautas futuras. Aproveite para agradecer a presença e reforçar a importância das assembleias.

Avaliação e melhoria contínua

Reúna‑se com o corpo diretivo e avalie os pontos fortes e os aspectos a melhorar da reunião. Ajustar o planejamento, o protocolo e os recursos utilizados contribui para assembleias futuras mais eficientes.

Anulação de assembleia e impugnações

Decisões contrárias à lei, à convenção ou tomadas sem o quórum necessário podem ser anuladas. Proprietários que se sentirem prejudicados podem impugnar assembleia de condomínio e requerer ação de anulação de assembleia condominial no prazo previsto em lei (geralmente até 1 ano após a reunião). É fundamental que qualquer contestação seja baseada em irregularidades formais (como ausência de convocação de todos os condôminos, pauta fora do edital, voto de devedor inadimplente sem previsão) ou violação de direitos. Antes de judicializar, busque a mediação interna ou uma nova assembleia para sanar o problema.

Conclusão

Organizar uma assembleia condominial eficiente demanda preparação, comunicação e respeito. Planejar a pauta com antecedência, enviar convocações claras, permitir representação por procuração para assembleia de condomínio, preparar o ambiente e treinar o presidente da mesa são atitudes que evitam conflitos e atrasos. Durante a reunião, adotar um protocolo de comportamento, limitar o tempo de debate, garantir votações transparentes e registrar uma ata detalhada traz seriedade ao processo. Após a assembleia, divulgar a ata, acompanhar as decisões e colher feedbacks fecha o ciclo de gestão. Ao seguir essas práticas, os condôminos podem transformar as assembleias em momentos produtivos, democráticos e livres de estresse.

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Assembleia Produtiva sem Conflitos

Como Organizar uma Assembleia Produtiva com o Mínimo de Conflito: Guia para Síndicos

Organizar uma assembleia produtiva é um dos maiores desafios enfrentados por síndicos. Afinal, reunir condôminos com diferentes opiniões e interesses pode facilmente gerar atritos. No entanto, com planejamento e técnicas adequadas, é possível transformar esse momento em uma experiência positiva e decisiva para o condomínio.

Neste artigo, você encontrará dicas práticas para conduzir assembleias mais eficientes, com foco na participação consciente, organização e, claro, menos conflitos.

Planeje com Antecedência

Uma assembleia produtiva começa antes mesmo da convocação. O síndico deve:

• Definir a pauta com clareza, priorizando assuntos mais urgentes;

• Estabelecer um cronograma estimado para cada item;

• Preparar documentos e informações de apoio com antecedência (orçamentos, relatórios, contratos etc.).

👉 Dica: Envie os materiais de forma digital com antecedência. Isso evita surpresas e permite que os condôminos se preparem melhor.

Convocação Clara e Objetiva

Evite confusões desde o início. A convocação deve conter:

• Data, horário e local da assembleia;

• Lista completa de assuntos que serão discutidos;

• Instruções claras sobre a forma de participação (presencial, virtual ou híbrida).

🔑 Uma assembleia produtiva depende de uma comunicação eficiente desde o início.

Utilize um Ambiente Adequado

O local (físico ou virtual) deve proporcionar conforto, acessibilidade e boa acústica. Se for online, utilize plataformas confiáveis e garanta que todos saibam como acessá-las.

💡 Para assembleias virtuais, oriente previamente sobre o uso da ferramenta, testando áudio e vídeo para evitar atrasos.

Estabeleça Regras de Convivência

Comece a reunião relembrando algumas regras básicas:

• Respeito ao tempo de fala;

• Proibição de interrupções;

• Tom de voz adequado;

• Foco nos temas da pauta.

📌 Considere usar um moderador neutro para ajudar a manter a ordem, especialmente em pautas polêmicas.

Incentive a Participação Construtiva

Uma assembleia produtiva depende do engajamento dos condôminos. Para isso:

• Estimule perguntas e sugestões durante os debates;

• Valorize opiniões diferentes, mas mantenha o foco nas decisões práticas;

• Evite discussões pessoais ou fora de pauta.

🎯 Foque em soluções e decisões que beneficiem a coletividade.

Use Votações Claras e Rápidas

Explique o critério de votação (maioria simples, qualificada, etc.) antes de cada item.

Se possível, utilize ferramentas eletrônicas (até mesmo por aplicativos de condomínio) para registrar votos com mais agilidade e transparência.

Registre Tudo com Precisão

A ata é o documento oficial da assembleia. Ela deve ser:

• Clara, objetiva e fiel ao que foi discutido;

• Elaborada no mesmo dia, se possível;

• Assinada por todos os presentes ou representantes legais.

🗂 Uma boa ata ajuda a evitar dúvidas e futuros questionamentos.

Pós-Assembleia: Comunicação e Acompanhamento

Após a reunião:

• Envie a ata aos condôminos rapidamente;

• Divulgue as decisões tomadas e os próximos passos;

• Crie um canal de dúvidas para quem não pôde participar.

✅ A transparência no pós-assembleia reforça a confiança dos moradores na gestão do síndico.

Conclusão

Promover uma assembleia produtiva requer preparo, empatia e organização. O síndico que investe em planejamento e comunicação clara consegue tomar decisões importantes com mais eficiência e menos desgaste.

Lembre-se: o objetivo não é apenas cumprir um protocolo, mas construir um ambiente colaborativo e democrático dentro do condomínio.

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Assembleia de Condomínio

Assembleia Produtiva sem Conflitos

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A assembleia de condomínio é um dos momentos mais importantes para a gestão e a convivência dos moradores. Nela, são discutidos e decididos assuntos de interesse comum, como o orçamento, as obras, as regras internas, a eleição do síndico e do conselho fiscal, entre outros.

A assembleia de condomínio deve ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, com antecedência mínima de oito dias, por meio de um edital que contenha a data, a hora, o local e a pauta dos temas a serem tratados. O edital deve ser entregue pessoalmente aos condôminos ou afixado em local visível e de fácil acesso.

A assembleia de condomínio pode ser ordinária ou extraordinária. A ordinária deve ocorrer uma vez por ano, preferencialmente nos quatro meses seguintes ao término do exercício financeiro do condomínio, para aprovar as contas do síndico e o orçamento para o ano seguinte. A extraordinária pode ser realizada sempre que houver necessidade ou urgência de tratar de algum assunto específico.

Para que a assembleia de condomínio seja válida, é preciso que haja quórum mínimo de condôminos presentes ou representados por procuração. O quórum varia conforme o tipo de decisão a ser tomada. Por exemplo, para alterar o regimento interno ou destituir o síndico, é necessário o voto de dois terços dos condôminos. Para aprovar obras úteis ou voluptuárias, é necessário o voto da maioria absoluta dos condôminos. Para aprovar obras necessárias ou urgentes, basta o voto da maioria simples dos condôminos.

A assembleia de condomínio deve ser conduzida pelo síndico ou por um presidente escolhido pelos presentes. O secretário da assembleia deve lavrar uma ata que registre os principais pontos discutidos e as decisões tomadas. A ata deve ser assinada pelo presidente e pelo secretário e posteriormente registrada em cartório.

A assembleia de condomínio é um instrumento democrático e participativo que visa garantir os direitos e deveres dos condôminos e promover a harmonia e o bem-estar coletivo. Por isso, é fundamental que os moradores compareçam às assembleias e expressem suas opiniões e sugestões de forma respeitosa e construtiva.

Para que serve uma Assembleia de Condomínio?

Uma Assembleia de Condomínio é uma reunião periódica entre os condôminos, o síndico e o conselho fiscal do condomínio, com o objetivo de discutir e deliberar sobre assuntos de interesse comum. É um instrumento democrático e participativo, que permite aos moradores expressarem suas opiniões, sugestões e reclamações sobre a gestão do condomínio, bem como votarem nas decisões que afetam a vida em coletividade.

A Assembleia de Condomínio deve ser convocada com antecedência mínima de 10 dias para a ordinária e 5 dias para a extraordinária, mediante edital fixado em local visível e/ou enviado aos condôminos por meio físico ou eletrônico. O edital deve conter a data, o horário, o local e a ordem do dia da assembleia, ou seja, os assuntos que serão discutidos e votados. É recomendável que o edital também informe os documentos que serão apresentados na assembleia, como balancetes, orçamentos, pareceres etc., para que os condôminos possam se preparar e se informar previamente.

A Assembleia de Condomínio deve ser presidida pelo síndico ou por um condômino escolhido pelos presentes. O presidente da assembleia é responsável por conduzir os trabalhos com ordem e respeito, garantindo o direito à palavra e à manifestação de todos os participantes. O presidente da assembleia também deve nomear um secretário para lavrar a ata da reunião, que deve conter os principais pontos debatidos e as decisões tomadas pelos condôminos. A ata deve ser assinada pelo presidente, pelo secretário e pelos demais condôminos que desejarem. A ata deve ser registrada em cartório e arquivada no livro de atas do condomínio.

A Assembleia de Condomínio é um momento importante para o exercício da cidadania e da convivência harmoniosa entre os moradores. Por isso, é fundamental que os condôminos participem ativamente das assembleias, contribuindo com suas ideias e opiniões, respeitando as divergências e buscando o consenso sempre que possível. A Assembleia de Condomínio é uma oportunidade para fortalecer os laços de comunidade e melhorar a qualidade de vida no condomínio.

Quais os tipos de Assembleia de Condomínio?

A Assembleia de Condomínio é o órgão máximo de decisão dos condôminos, que se reúnem periodicamente para deliberar sobre assuntos de interesse comum. Existem quatro tipos de Assembleia de Condomínio: instalação, ordinária, extraordinária e especial.

A Assembleia Geral de Instalação é aquela que acontece logo após a entrega das chaves do condomínio, com o objetivo de formalizar a sua constituição e eleger o síndico e o conselho fiscal. É um momento importante para os condôminos conhecerem seus direitos e deveres, definirem as regras de convivência e participarem da gestão do condomínio.

A Assembleia Ordinária é aquela que deve ocorrer pelo menos uma vez por ano, preferencialmente nos quatro meses seguintes ao término do exercício financeiro do condomínio. Nessa assembleia, são discutidos e aprovados temas como a prestação de contas do síndico, a previsão orçamentária para o próximo exercício, a eleição do síndico e do conselho fiscal, entre outros.

A Assembleia Extraordinária é aquela que pode ser convocada a qualquer momento, quando houver necessidade de tratar de assuntos urgentes ou relevantes que não possam esperar pela próxima assembleia ordinária. Nessa assembleia, podem ser discutidos e aprovados temas como obras, benfeitorias, alterações no regimento interno ou na convenção do condomínio, cobrança de taxas extras, entre outros.

A Assembleia Especial é aquela que tem por objetivo deliberar sobre questões específicas que envolvam direitos ou deveres dos condôminos. Nessa assembleia, podem ser discutidos e aprovados temas como a alienação ou aquisição de bens do condomínio, a alteração da destinação do condomínio ou das unidades autônomas, a constituição de direito real sobre as áreas comuns, entre outros.

Cada tipo de assembleia tem suas próprias regras de convocação, quórum e votação, que devem ser observadas pelos condôminos para garantir a validade das decisões tomadas. É importante que os condôminos participem ativamente das assembleias, pois elas são o espaço democrático para o exercício da cidadania condominial.

Quóruns específicos para decisões em Assembleia de Condomínio

A Assembleia de Condomínio é o órgão máximo de deliberação e decisão sobre os assuntos que afetam a vida em comum dos condôminos. Por isso, é importante que todos os moradores participem das reuniões e votem nas matérias de seu interesse.

No entanto, nem sempre é possível reunir todos os condôminos em uma mesma ocasião, seja por falta de interesse, disponibilidade ou quitação das cotas condominiais. Por isso, a lei e a convenção do condomínio estabelecem quóruns específicos para cada tipo de decisão, ou seja, o número mínimo de pessoas ou votos necessários para que uma proposta seja aprovada ou rejeitada.

Os quóruns podem ser classificados em simples ou especiais, dependendo da complexidade e da relevância do assunto em pauta. Os quóruns simples são aqueles que exigem apenas a maioria dos presentes na assembleia, sem considerar o total de condôminos ou as frações ideais de cada um. Já os quóruns especiais são aqueles que demandam uma maior participação e concordância dos condôminos, podendo variar de acordo com a matéria.

Qual o número de votos necessários para cada decisão importante?

A seguir, vamos apresentar alguns exemplos de quóruns específicos para decisões em Assembleia de Condomínio, com base no Código Civil e na jurisprudência:

– Aprovação de contas, aumento da taxa e eleição de síndico: em primeira convocação, é preciso a presença de metade dos condôminos; em segunda convocação, não há quórum mínimo. A votação necessária é a maioria simples dos presentes na assembleia.

– Obras necessárias: são aquelas que visam conservar ou impedir a deterioração do condomínio, como pintura, limpeza ou reparos urgentes. Não há quórum mínimo para a convocação da assembleia, mas a votação necessária é a maioria simples dos presentes.

– Obras úteis: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do condomínio, como reforma da guarita, individualização dos hidrômetros ou instalação de portaria remota. Em primeira convocação, é preciso a presença da maioria dos condôminos; em segunda convocação, não há quórum mínimo. A votação necessária é a maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

– Obras voluptuárias: são aquelas que visam embelezar ou aumentar o conforto do condomínio, sem aumentar o seu uso, como construção de piscina, sauna ou salão de festas. Em primeira convocação, é preciso a presença de dois terços dos condôminos; em segunda convocação, não há quórum mínimo. A votação necessária é a maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos dois terços das frações ideais.

– Alteração da convenção: é preciso a anuência de dois terços de todos os condôminos, independentemente da convocação da assembleia.

– Alteração do regimento interno: em primeira convocação, é preciso a presença de metade dos condôminos; em segunda convocação, não há quórum mínimo. A votação necessária é a maioria simples dos presentes na assembleia.

– Alteração de fachada: é preciso a unanimidade dos condôminos, independentemente da convocação da assembleia.

– Destituição do síndico: em primeira convocação, é preciso a presença de dois terços dos condôminos; em segunda convocação, não há quórum mínimo. A votação necessária é a maioria simples dos presentes na assembleia.

– Aplicação de multas por infrações reiteradas: em primeira convocação, é preciso a presença de três quartos dos condôminos; em segunda convocação, não há quórum mínimo. A votação necessária é a maioria simples dos presentes na assembleia.

Como se pode ver, os quóruns específicos para decisões em Assembleia de Condomínio variam conforme a natureza e a importância do assunto. Por isso, é fundamental que os condôminos conheçam as regras e participem ativamente das reuniões, garantindo assim o seu direito de voz e voto nas questões que afetam o seu patrimônio e a sua qualidade de vida.

A Assembleia de Condomínio é um dos momentos mais importantes para a gestão e a convivência em um edifício. Nela, os condôminos podem discutir e decidir sobre assuntos de interesse comum, como o orçamento, a prestação de contas, a eleição do síndico, a alteração da convenção ou do regimento interno, entre outros.

Mas você sabe o que o Código Civil cita sobre a Assembleia de Condomínio? Neste artigo, vamos explicar os principais pontos da lei que regulamenta esse tipo de reunião e como ela deve ser realizada.

O que diz o Código Civil sobre a Assembleia de Condomínio?

O Código Civil é a lei principal que trata sobre os direitos e as obrigações dos síndicos e dos condôminos. É com base nessa legislação que deve estar respaldada para a criação da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, bem como para a organização das Assembleias.

Os artigos 1.350 a 1.355 do Código Civil são os que se referem especificamente à Assembleia de Condomínio. Vejamos o que eles dizem:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

• 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
• 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Esse artigo estabelece que o síndico tem o dever de convocar uma Assembleia Geral Ordinária (AGO) pelo menos uma vez por ano, seguindo as normas da convenção do condomínio. A AGO é obrigatória e tem como finalidade aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas do síndico. Além disso, pode-se aproveitar essa ocasião para eleger um novo síndico ou alterar o regimento interno.

O que ocorre caso o Síndico não queira convocar a Assembleia?

Caso o síndico não cumpra essa obrigação, um quarto dos condôminos pode convocar a AGO por conta própria. Se mesmo assim a assembleia não se realizar, qualquer condômino pode recorrer à Justiça para que ela seja realizada.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Esse artigo determina que algumas decisões tomadas em assembleia exigem um quórum especial, ou seja, uma quantidade mínima de votos favoráveis para serem válidas. A alteração da convenção do condomínio e do regimento interno requer o apoio de dois terços dos condôminos. Já a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária (por exemplo, transformar uma área residencial em comercial) requer a aprovação unânime de todos os condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Esse artigo define que, para as decisões que não exigem quórum especial, basta a maioria simples dos votos dos condôminos presentes na assembleia, desde que eles representem pelo menos metade das frações ideais do condomínio. A fração ideal é a parte proporcional que cada unidade tem no terreno e nas áreas comuns do edifício. Assim, os votos são ponderados de acordo com a fração ideal de cada condômino, a menos que a convenção do condomínio estabeleça outra forma de votação.

E os demais artigos o que citam?

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Esse artigo prevê que, se na primeira convocação da assembleia não houver o quórum mínimo necessário para as deliberações, pode-se fazer uma segunda convocação, na qual basta a maioria simples dos votos dos presentes, independentemente das frações ideais, exceto quando se tratar de decisões que exigem quórum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Esse artigo estipula que a convocação da assembleia deve ser feita de forma a comunicar todos os condôminos sobre a data, o horário, o local e a pauta da reunião. Se algum condômino não for convocado, a assembleia não poderá deliberar sobre os assuntos propostos.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Esse artigo permite que, além da AGO anual, possam ser realizadas Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs) sempre que houver necessidade de tratar de assuntos urgentes ou específicos do condomínio. As AGEs podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Como você pode ver, o Código Civil cita vários aspectos sobre a Assembleia de Condomínio, mas não esgota o assunto. Por isso, é importante consultar também a convenção e o regimento interno do seu condomínio, que podem ter regras complementares ou mais detalhadas sobre esse tipo de reunião.

Além disso, é fundamental que os condôminos participem ativamente das assembleias, pois elas são o espaço democrático para expressar suas opiniões, fazer sugestões e fiscalizar a gestão do síndico. Assim, todos contribuem para o bom funcionamento e a harmonia do condomínio.

Como impugnar / cancelar uma assembleia de condomínio?

Se você é um condômino (proprietário) que não concorda com alguma decisão tomada em uma assembleia de condomínio, saiba que você tem o direito de impugnar ou cancelar essa assembleia, desde que ela tenha violado alguma norma legal ou da convenção do condomínio. Neste post, vamos explicar como fazer isso.

O que é uma impugnação ou cancelamento de assembleia?

Uma impugnação ou cancelamento de assembleia é uma forma de anular as deliberações tomadas em uma reunião de condomínio que não respeitou as regras de convocação, quórum, votação ou outros aspectos previstos no Código Civil ou na convenção do condomínio. Por exemplo, se a assembleia não convocou todos os condôminos, se permitiu o voto de inadimplentes ou de representantes sem procuração, se impediu a eleição de um síndico não condômino, se aprovou obras sem o quórum necessário, entre outras situações.

Como impugnar ou cancelar uma assembleia?

Existem duas formas de impugnar ou cancelar uma assembleia: pela via extrajudicial ou pela via judicial.

Pela via extrajudicial, você pode exigir ao síndico que convoque uma nova assembleia extraordinária para revogar as decisões da assembleia anterior, no prazo de 20 dias. Se o síndico não atender ao seu pedido, você pode se unir a pelo menos 1/4 dos condôminos e convocar você mesmo a nova assembleia, seguindo as formalidades legais e da convenção.

Pela via judicial, você pode ingressar com uma ação anulatória de assembleia condominial, solicitando ao juiz que declare a nulidade da assembleia e das suas deliberações. Você deve fazer isso no prazo de 2 anos após a realização da assembleia, apresentando as provas das irregularidades cometidas. Essa ação deve ser proposta na Justiça Comum, pois os Juizados Especiais Cíveis geralmente não aceitam esse tipo de causa.

Quais são as vantagens e desvantagens de cada forma?

A vantagem da via extrajudicial é que ela é mais rápida, simples e barata do que a via judicial. Além disso, ela pode evitar conflitos e desgastes entre os condôminos e o síndico, favorecendo o diálogo e a harmonia no condomínio.

A desvantagem da via extrajudicial é que ela depende da boa vontade do síndico e dos demais condôminos para aceitar a revogação das decisões da assembleia anterior. Se houver resistência ou divergência entre as partes, a via extrajudicial pode não ser suficiente para resolver o problema.

A vantagem da via judicial é que ela garante a segurança jurídica e a efetividade da anulação da assembleia e das suas deliberações. Uma vez que o juiz declare a nulidade da assembleia, ela não terá mais validade nem efeito jurídico.

A desvantagem da via judicial é que ela é mais demorada, complexa e cara do que a via extrajudicial. Além disso, ela pode gerar mais conflitos e desgastes entre os condôminos e o síndico, prejudicando o clima e a convivência no condomínio.

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