Furto dentro do apartamento: quando o condomínio pode acabar pagando a conta?

responsabilidade por furto em apartamento

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Sumário

Condomínio pode ser responsabilizado por furto dentro do apartamento? Entenda a decisão do STJ

Um furto dentro do apartamento gera uma dúvida imediata: o condomínio pode ser obrigado a indenizar o morador pelos bens levados?

Uma decisão recente da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) colocou essa questão novamente em evidência ao manter a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro por danos materiais e morais decorrentes de furto ocorrido no interior de uma unidade.

Mas atenção: a decisão não significa que o condomínio seja automaticamente responsável por todo furto ocorrido dentro de apartamentos ou áreas comuns.

O ponto determinante do caso foi outro: segundo o julgamento, houve uma falha concreta no controle de acesso, que permitiu que os criminosos entrassem no edifício sem identificação adequada e sem autorização dos moradores.

Essa diferença é fundamental para síndicos, conselheiros e moradores entenderem quando pode existir responsabilidade do condomínio e, principalmente, como reduzir esse risco.

O que aconteceu no caso analisado pelo STJ?

A 3ª Turma do STJ decidiu, por unanimidade, manter a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro por danos decorrentes de um furto ocorrido dentro de um apartamento.

O caso chegou ao Tribunal após o condomínio ter sido condenado nas instâncias anteriores ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

No recurso, o condomínio sustentou, entre outros argumentos, que sua convenção não previa expressamente responsabilidade por furtos e que não existiria nexo causal direto entre sua atuação e o crime.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a jurisprudência do STJ estabelece, como regra, que o condomínio não é responsável por impedir todo e qualquer furto ocorrido em suas dependências, mesmo quando possui mecanismos como vigilância, grades ou portaria.

O caso analisado, entretanto, apresentava uma circunstância diferente.

Segundo o julgamento, houve falha na verificação da identidade dos criminosos e eles tiveram o acesso ao edifício liberado sem autorização dos moradores.

A conduta foi considerada negligente e relevante para a ocorrência dos danos.

Portanto, a pergunta central deixou de ser apenas:

“Houve um furto dentro do condomínio?”

E passou a ser:

“Houve uma ação ou omissão do condomínio que contribuiu para que o crime acontecesse?”

Essa distinção muda completamente a análise jurídica.

Furto dentro do apartamento gera responsabilidade automática?

Não.

Esse talvez seja o esclarecimento mais importante sobre a decisão.

A existência de portaria, câmeras, grades, controle de acesso ou outros recursos de segurança não transforma o condomínio em uma espécie de seguradora de todos os bens existentes dentro das unidades.

Em regra, crimes praticados por terceiros não geram automaticamente dever de indenizar.

Entretanto, a situação pode ser diferente quando uma ação ou omissão negligente ou imprudente de funcionário ou preposto responsável pela segurança contribui para a ocorrência do crime.

É nesse ponto que entra o artigo 186 do Código Civil.

A legislação estabelece que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, viola direito e causa dano a outra pessoa comete ato ilícito.

Em termos simples:

uma coisa é o condomínio e o morador serem vítimas de uma ação criminosa que não decorreu de falha da gestão. Outra é uma vulnerabilidade ou conduta negligente do próprio condomínio facilitar a entrada dos criminosos.

Essa segunda situação pode abrir caminho para responsabilização.

O que foi determinante na decisão do STJ?

O ponto central foi o controle de acesso.

Segundo as informações divulgadas sobre o julgamento, cabia à portaria controlar quem pretendia entrar no edifício, verificar a identidade dessas pessoas e confirmar com os moradores a autorização para ingresso.

No caso concreto, a identidade dos criminosos não foi adequadamente verificada e a entrada ocorreu sem autorização dos moradores.

A ministra Nancy Andrighi também ressaltou que a análise precisa considerar as características específicas de cada condomínio.

Isso é importante porque não existe um único modelo de segurança adequado a todos os edifícios.

Um prédio pequeno, com poucas unidades e apenas uma entrada, possui uma realidade diferente de um condomínio com centenas de apartamentos, garagens, múltiplos acessos, entregadores, prestadores de serviços e grande circulação diária.

O protocolo precisa ser proporcional aos riscos e às características do empreendimento.

Casos como esse reforçam a necessidade de revisar periodicamente a segurança em condomínios residenciais, identificando falhas de acesso, vulnerabilidades da portaria e comportamentos que podem facilitar a entrada de pessoas não autorizadas.

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Ter porteiro significa que o condomínio garante a segurança?

Não.

A existência de porteiro ou controlador de acesso não significa que o condomínio assuma garantia absoluta contra furtos, roubos ou invasões.

O mesmo raciocínio vale para câmeras, reconhecimento facial, tags, biometria, aplicativos e alarmes.

A tecnologia ajuda a reduzir riscos, mas não consegue eliminá-los.

O problema jurídico ganha outra dimensão quando o condomínio possui determinado protocolo e, justamente no momento em que deveria utilizá-lo, ocorre uma falha negligente.

Imagine que o procedimento estabeleça que todo visitante deve ser identificado e autorizado pelo morador.

Uma pessoa chega à portaria, informa apenas o nome do morador e o número do apartamento e recebe autorização para entrar sem qualquer confirmação.

Se posteriormente essa pessoa pratica um crime, essa falha poderá ser considerada na análise de eventual responsabilidade civil.

Isso não significa condenação automática. Será necessário verificar provas, circunstâncias e a relação entre a falha e o dano.

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A convenção pode excluir a responsabilidade por furtos?

A convenção condominial é extremamente relevante, mas sua análise não pode ser feita de maneira isolada.

A jurisprudência do STJ possui precedentes tratando da ausência de responsabilidade do condomínio por furtos, especialmente em áreas comuns, quando não existe previsão convencional assumindo a guarda ou vigilância dos bens.

No caso recente, entretanto, surgiu um elemento adicional: a existência de conduta negligente no controle de acesso.

Por isso, uma cláusula afirmando genericamente que o condomínio não responde por furtos não deve ser interpretada como autorização para negligenciar procedimentos básicos de segurança.

Se uma ação ou omissão concreta contribuir para o dano, pode existir discussão sobre responsabilidade por ato ilícito.

Para avaliar uma ocorrência, portanto, é importante observar conjuntamente:

Por isso, é importante que a convenção condominial esteja atualizada e seja analisada juntamente com o regimento interno e os procedimentos efetivamente adotados pelo condomínio.

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Funcionário da portaria pode gerar responsabilidade para o condomínio?

Dependendo das circunstâncias, sim.

Porteiros, controladores de acesso e outros profissionais responsáveis pela operação de segurança executam atividades essenciais para o condomínio.

Quando uma conduta negligente contribui diretamente para um dano, poderá existir discussão sobre responsabilidade civil.

Em condomínios com portaria terceirizada, a empresa contratada também poderá integrar a discussão, dependendo do contrato e das circunstâncias concretas.

Isso torna especialmente importante que o síndico saiba exatamente quais obrigações foram contratadas.

Não basta contratar uma empresa e presumir que toda a responsabilidade foi transferida.

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Terceirizar a portaria elimina a responsabilidade do condomínio?

Não necessariamente.

A terceirização transfere determinadas atividades operacionais para a empresa contratada, mas não significa automaticamente que o condomínio ficará livre de qualquer responsabilidade perante moradores ou terceiros.

O contrato deve estabelecer claramente:

Além disso, o síndico precisa fiscalizar se aquilo que foi contratado está sendo efetivamente cumprido.

Quando o condomínio pretende modernizar esse serviço, também é importante conhecer as diferenças entre portaria remota, autônoma ou híbrida e avaliar qual solução melhor atende às características e aos riscos do empreendimento.

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Câmeras evitam a responsabilidade do condomínio?

Não necessariamente.

Um sistema de CFTV pode auxiliar na prevenção, identificação de movimentações suspeitas e produção de registros depois de uma ocorrência.

Mas possuir câmeras não compensa, por si só, uma falha grave no controle de acesso.

Segurança condominial funciona melhor em camadas:

barreira física + identificação + autorização + monitoramento + procedimentos + treinamento + resposta a incidentes.

Quando uma dessas camadas falha, as demais se tornam ainda mais importantes.

Também não basta contabilizar quantas câmeras existem. É preciso verificar posicionamento, pontos cegos, qualidade das imagens, armazenamento, proteção dos equipamentos e acesso às gravações.

Uma estratégia eficiente pode integrar CFTV e portaria remota para condomínios, desde que os equipamentos estejam acompanhados de procedimentos claros de identificação, autorização e resposta a ocorrências.

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O que o síndico deve fazer para reduzir o risco de furtos?

A decisão do STJ deve ser vista principalmente como uma oportunidade para revisar procedimentos.

1. Revisar o protocolo de entrada

O condomínio deve estabelecer claramente como ocorre a entrada de:

Quanto menos improvisação existir, menor tende a ser o risco operacional.

2. Não liberar desconhecidos apenas com informações verbais

Conhecer o nome do morador ou o número do apartamento não deve ser suficiente para autorizar uma entrada.

Essas informações podem ser obtidas por criminosos de diversas maneiras.

3. Treinar porteiros e controladores de acesso

Equipamentos modernos não substituem treinamento.

Os profissionais precisam saber como:

4. Atualizar cadastros

Moradores, funcionários domésticos, prestadores recorrentes, veículos e demais pessoas autorizadas devem ter seus registros periodicamente revisados.

5. Verificar câmeras e pontos cegos

O CFTV precisa cobrir os pontos realmente vulneráveis.

Entradas de pedestres e veículos, garagens, acessos de serviço e áreas estratégicas merecem avaliação periódica.

6. Registrar ocorrências

Ocorrências relevantes devem ser documentadas.

Esses registros ajudam a identificar padrões, corrigir vulnerabilidades e demonstrar quais providências foram adotadas.

7. Fiscalizar contratos

Não basta assinar um contrato com uma empresa de portaria ou segurança.

É necessário verificar periodicamente se os procedimentos contratados estão sendo cumpridos.

8. Revisar convenção e regimento interno

Documentos antigos podem não acompanhar tecnologias como reconhecimento facial, QR Code, aplicativos, portaria remota e sistemas modernos de controle de acesso.

9. Preservar provas depois de uma ocorrência

Depois de furto ou invasão, a administração deve agir rapidamente para preservar:

Muitos sistemas sobrescrevem automaticamente gravações antigas.

A preservação rápida pode ser fundamental para investigação e eventual processo judicial.

10. Buscar orientação especializada quando necessário

Ocorrências graves não devem ser analisadas apenas com base em opiniões de moradores ou mensagens em grupos.

Quando houver possibilidade de responsabilização, o condomínio deve buscar orientação adequada e analisar as circunstâncias concretas.

O tema também está diretamente relacionado à responsabilidade civil do síndico, especialmente quando decisões, omissões ou falhas de gestão podem gerar prejuízos para o condomínio ou terceiros.

O que o morador deve fazer após um furto dentro do apartamento?

O morador também deve agir de maneira organizada.

Entre as providências que podem ser importantes estão:

Também é recomendável evitar a divulgação indiscriminada de imagens de segurança em grupos de WhatsApp ou redes sociais.

Esses registros podem envolver terceiros e eventualmente integrar investigação policial.

Quem paga se o condomínio for condenado?

Essa é uma consequência que muitas vezes passa despercebida.

O condomínio não possui recursos próprios independentes dos condôminos. Suas despesas são suportadas pela coletividade.

Uma condenação pode ser paga com recursos disponíveis no caixa, fundos existentes ou, dependendo da situação financeira, exigir recursos adicionais.

Também pode existir discussão sobre responsabilidade da empresa terceirizada ou cobertura securitária, conforme o contrato e a apólice existentes.

Portanto, uma falha de segurança pode deixar de ser um problema exclusivo da unidade atingida e transformar-se em risco financeiro para todo o condomínio.

Prevenção não é apenas segurança.

Também é gestão financeira.

O seguro do condomínio cobre furto dentro do apartamento?

Não se deve presumir que sim.

O seguro obrigatório do condomínio e eventuais coberturas adicionais possuem riscos cobertos, exclusões, franquias, limites e condições próprias.

O morador também pode possuir seguro residencial individual.

Depois de uma ocorrência, é necessário analisar concretamente as apólices existentes.

Para o síndico, a recomendação é conhecer previamente as principais coberturas contratadas — e não descobrir o que está ou não coberto somente depois do sinistro.

Portaria remota elimina o risco de furto?

Não.

Portarias presenciais, remotas, autônomas e híbridas possuem vantagens e vulnerabilidades.

O ponto central é verificar se o sistema escolhido possui procedimentos adequados e se eles são efetivamente cumpridos.

Em uma portaria remota, por exemplo, devem ser avaliados:

A pergunta mais adequada não é:

“Qual portaria é mais segura?”

Mas:

“Qual sistema, combinado com procedimentos adequados, responde melhor aos riscos específicos deste condomínio?”

Segurança também depende dos moradores

A segurança não pode ser responsabilidade exclusiva do síndico e da portaria.

Moradores também podem criar vulnerabilidades quando:

Quanto mais exceções são criadas, mais difícil se torna manter um padrão de segurança consistente.

Furto dentro do apartamento: quando o condomínio deve rever sua segurança?

Não é necessário esperar um crime acontecer.

O síndico pode começar fazendo algumas perguntas simples:

Se várias respostas forem negativas, há sinais de que a segurança precisa ser revista.

Conclusão: o principal ensinamento da decisão do STJ

A recente decisão da 3ª Turma do STJ não transformou os condomínios em garantidores universais contra furtos.

O ensinamento mais importante é outro:

quando uma falha concreta e negligente no controle de acesso contribui para a ocorrência do crime, pode existir responsabilidade civil do condomínio.

Para o morador, isso significa que um furto dentro de sua unidade não gera automaticamente direito a indenização.

Para o síndico, significa que instalar equipamentos ou simplesmente contratar uma empresa de portaria não é suficiente.

É necessário estabelecer procedimentos, treinar profissionais, fiscalizar contratos, documentar ocorrências e corrigir vulnerabilidades.

Nenhum sistema consegue garantir risco zero.

Mas uma gestão baseada em informação, prevenção, planejamento, documentação e transparência reduz vulnerabilidades e ajuda a proteger moradores, funcionários, patrimônio e o próprio condomínio contra consequências jurídicas e financeiras.

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Perguntas frequentes

Condomínio é responsável por furto dentro do apartamento?

Não automaticamente. É necessário analisar as circunstâncias. No caso recente julgado pelo STJ, uma falha concreta no controle de acesso contribuiu para a entrada dos criminosos.

Se a convenção disser que o condomínio não responde por furtos, ele nunca poderá ser condenado?

Não é possível fazer essa afirmação de forma absoluta. Uma conduta negligente concreta que contribua para o dano pode gerar discussão de responsabilidade civil independentemente de uma cláusula genérica sobre furtos.

Porteiro liberar pessoa sem autorização pode gerar responsabilidade?

Pode, dependendo das circunstâncias, das provas e da relação entre a falha e o dano. Esse foi justamente um aspecto relevante no caso analisado pelo STJ.

Câmeras obrigam o condomínio a indenizar se houver furto?

Não. A existência de CFTV não cria automaticamente responsabilidade. Também não elimina eventual responsabilidade decorrente de outra falha concreta de segurança.

Portaria remota elimina a responsabilidade do condomínio?

Não. Independentemente do modelo de portaria, equipamentos, procedimentos, contingência, fiscalização e controle de acesso precisam funcionar adequadamente.

O que fazer imediatamente depois de um furto?

Comunicar a administração, registrar a ocorrência policial, preservar provas, solicitar a guarda das imagens e registros de acesso e buscar orientação adequada conforme a gravidade do caso.

Fontes e referências

Migalhas — STJ mantém condenação de condomínio por furto dentro de apartamento
https://www.migalhas.com.br/quentes/463851/stj-mantem-condenacao-de-condominio-por-furto-dentro-de-apartamento

SIPCES — STJ mantém condenação de condomínio por furto dentro de apartamento
https://sipces.org.br/artigo.php?id=24475

Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.264.505
Processo julgado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Presidência da República — Código Civil — Lei nº 10.406/2002
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

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